At købe bolig i Danmark

Alle kan som udgangspunkt købe og eje boliger i Danmark. Dette er dog en sandhed med modifikationer, idet der er begrænsninger. Begrænsningerne angår både visse personer, selskaber og boligtyper.

Generelle regler for køb af helårsbolig: Bopælskravet

For både danskere og udlændinge, der ønsker at købe en fast ejendom i Danmark, gælder der et såkaldt bopælskrav. Bopælskravet indebærer, at man som udgangspunkt skal have enten fast bopæl i Danmark på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt 5 år. (Se dog undtagelsen for EU- og EØS-borgere nedenfor).

Reglerne om bopælskrav gælder alle typer af ejendomme i Danmark.

En tidligere bopælsperiode behøver ikke nødvendigvis at have været sammenhængende. Den kan f.eks. godt have været delt op i en bopælsperiode på 2 år og senere en periode på 3 år. Midlertidige ophold grundet ferie, studieophold o.l. vil som hovedregel ikke kunne medregnes i perioden.

Tilladelse fra justitsministeren

Ønsker en person, som ikke opfylder bopælskravet, at købe bolig i landet, kræves der tilladelse hertil fra Justitsministeren. Denne vil bl.a. kunne gives, såfremt personen har opholdstilladelse her i Danmark, eller personen f.eks. er nordisk statsborger og ønsker at flytte til Danmark. Bopælskravet administreres temmelig strengt og en potentiel køber, som blot har en midlertidig bopæl her i landet, opfylder som udgangspunkt ikke betingelserne.

Bopælskravet gælder således også for danskere, hvilket betyder, at danske statsborgere, der ikke bor her i landet, og som heller ikke tidligere har gjort det i mindst 5 år, også skal søge om tilladelse hos Justitsministeren.

Undtagelse for EU- og EØS-borgere: Statsborgerskabskriteriet

Som en undtagelse til bopælskravet gælder særlige regler for borgere fra EU-lande og EØS-lande, som ønsker at arbejde i Danmark, eller som f.eks. er selvstændige erhvervsdrivende i EU eller EØS. Her gælder først og fremmest et krav om, at ejendommen skal være til brug for borgerens helårsbeboelse eller være en forudsætning for, at borgeren kan drive selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser i Danmark. Det betyder f.eks., at en svensker ikke kan købe sommerhus i Danmark.

For disse borgere er kriteriet udelukkende deres statsborgerskab. Er man således statsborger i et EU-land eller et EØS-land, kan man uden Justitsministeriets tilladelse købe fast ejendom i Danmark, hvis ejendommen skal tjene til helårsbolig for borgeren.

Årsagen hertil er, at Danmark som medlem af EU er forpligtet til ikke at hindre arbejdskraftens frie bevægelighed inden for fællesskabet. Det vil sige, at Danmark ikke må hindre andre EU- og EØS-borgere i at købe en fast helårsejendom i Danmark, da det samtidig ville hindre arbejdskraftens frie bevægelighed.

Regler for EU- og EØS-borgere: Tro og love-erklæring

Der stilles imidlertid krav om, at køber underskriver en såkaldt tro- og loveerklæring, hvor køber under strafansvar erklærer enten:

  • at køber er statsborger i et EU-land eller et EØS-land og
  • at køber er berettiget til at udøve selvstændig virksomhed i Danmark eller er beskæftiget som lønmodtager hos (arbejdsgiver) eller
  • at køber har et EU-/EØS-opholdsbevis (skal uploades ved tinglysning af skøde)
  • at ejendommen skal anvendes til helårsbolig og
  • at ejendommen ikke er et fritidshus eller en fritidsgrund eller benyttes som sådan.

Erklæringer om disse forhold skrives ind i det digitale skøde, der indeholder en rubrik herom, hvori der krydses af ved den relevante tekst. EU- og EØS-borgere skal ligeledes opfylde de almindelige krav til bopælspligt – dvs. pligt til faktisk at bebo boligen - hvis der gælder en sådan på ejendommen.

Læg særligt mærke til, at EU- og EØS-borgere ’kun’ har adgang til at købe helårsbolig i Danmark. For køb af fritidshus/sommerhus i Danmark gælder en helt særlig regel, og her har EU- og EØS-borgere ikke noget fortrin i forhold til andre udlændinge.

EU-lande:

Belgien, Bulgarien, Cypern, Danmark, Estland, Finland, Frankrig, Grækenland, Irland, Italien, Kroatien, Letland, Litauen, Luxembourg, Malta, Nederlandene, Polen, Portugal, Rumænien, Slovakiet, Slovenien, Spanien, Storbritannien, Sverige, Tjekkiet, Tyskland, Ungarn og Østrig.

EØS-lande:

Norge, Island og Liechtenstein.

Regler for personer med fast bopæl i Danmark: Tro og love-erklæring

Hvis køber har fast bopæl i Danmark, men har opnået cpr-nr. eller er indrejst i landet inden for de seneste 5 år, skal der i skødet afgives tro- og loveerklæring fra køber. Erklæringen skal indeholde oplysning om, at køber erhverver ejendommen med henblik på at opretholde den faste bopæl.

Hvis en sådan erklæring ikke er med, vil skødet blive tinglyst med frist. Fristen kan opfyldes ved, at der oprettes en påtegning til skødet, hvori der kan afgives behørig erklæring i henhold til Erhvervelsesloven og den tilhørende bekendtgørelse. Tinglysningsafgiften for en sådan påtegning er kr. 1.660.

Hvis køberen alene har været udrejst af Danmark for en kortere periode, f.eks. på grund af studieophold, arbejde eller lignende, kan nærmere forklaring herom afgives ved anmeldelse af dokumenttypen ”Forevis Dokumentation”. Tinglysning af denne type dokumentation er afgiftsfri.

Udenlandske selskabers ret til at købe ejendom

Samme bopælskrav som for personer gælder for selskaber og foreninger m.m. Det vil sige, at såfremt et selskab ikke enten har hjemsted eller har haft hjemsted i Danmark i 5 år, skal selskabet søge om tilladelse til køb af fast ejendom hos Justitsministeren. Tilsvarende gælder reglerne for EU- og EØS-borgere også for selskaber og foreninger m.m. hjemmehørende i EU eller EØS.

Regler for køb af sommerhus

Danmark har, i forhold til de øvrige EU-lande, en helt særlig regel for køb af sommerhus. For at bevare retten til sommerhuse for danskere og andre med fast bopæl her i landet, gælder bopælskravet for alle. Det vil sige, at man skal have fast bopæl i Danmark, for at kunne købe sommerhus i Danmark, hvilket tillige gælder for EU- og EØS-borgere.

Bopælskravet betyder, at samtlige personer, der ikke bor eller har boet her i landet i mindst 5 år, ikke uden tilladelse kan købe sommerhus i Danmark. Det samme gælder altså for danske statsborgere, der ikke opfylder bopælskriteriet. Er bopælskravet ikke opfyldt, får man således kun lov til at købe sommerhus, hvis man får en tilladelse fra Justitsministeren, hvilket kun gives undtagelsesvist.
I praksis kan man kun få tilladelse af Justitsministeren, hvis man har en særlig stærk tilknytning til landet enten via nær familie i Danmark eller til selve sommerhuset.

Ansøgning herom skal indgives til Justitsministeriet, der i praksis forlanger en ganske udførlig og detaljeret redegørelse for, hvorfor du som køber mener, at du har den fornødne tilknytning. Der kan være tale om at du skal angive datoer for de perioder, hvor du f.eks. har tilbragt ferier i et bestemt sommerhus eller et bestemt område. Eller redegøre detaljeret for begivenheder og de familiemæssige og venskabelige relationer, der har skabt tilknytningen.

Umyndige personers ret til at købe bolig

Personer under 18 år, der ikke har indgået ægteskab, er umyndige. Og forældrene eller den, der har forældremyndigheden over barnet/den unge, er således værge. Personer over 18 år kan også være umyndige, idet en person kan være frataget rådigheden over sin formue og sin retlige handleevne - for eksempel på grund af sindssygdom eller et alvorligt svækket helbred.

For at umyndige personer skal kunne købe/sælge bolig i Danmark, skal personens værge godkende den umyndiges køb, salg og belåning af bolig. Værgens godkendelse skal tillige suppleres med en tilladelse fra statsamtet, som skal foreligge, inden købet foretages.

I praksis er statsforvaltningen tilbageholdende med at tillade en umyndig person et køb af en fast ejendom. Tilladelse gives derfor normalt kun, hvis det vurderes forsvarligt med hensyn til den umyndiges alder, personlige og økonomiske forhold, ejendommens art og pris samt formålet med erhvervelsen.

At statsforvaltningen er tilbageholdende skyldes de pligter og byrder og det ansvar, der følger med det at eje en fast ejendom. Det er derfor en forudsætning for at få en tilladelse, at den umyndige selv har økonomisk råderum til at kunne klare alle disse forpligtelser - herunder at betale terminsydelser, forsikringer og ejendomsskatter.