Genveje:
Hop til hovedmenu  Hop til indhold  Hop til søgning

At købe bolig i Danmark

Ejerbolighandel

 
Opdateret 17.12.2014

At købe bolig i Danmark

Alle kan som udgangspunkt købe og eje boliger i Danmark. Dette er dog en sandhed med modifikationer, idet der er begrænsninger. Begrænsningerne angår både visse personer, selskaber og boligtyper.

Begrænsningerne kan endvidere angå anvendelsen af boligen, dvs. det formål du ønsker at benytte boligen til. Her er nævnt en række af de vigtigste begrænsninger med relevans for private sælgere og købere.

Bopælskravet ved køb af ejendom i Danmark

Ønsker du at købe fast ejendom i Danmark gælder der er såkaldt bopælskrav. Personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som ikke tidligere har haft bopæl her i landet i et tidsrum af sammenlagt 5 år, kan kun med justitsministerens tilladelse erhverve adkomst på fast ejendom her i landet. NB: Se dog undtagelsen for EU- og EØS-borgere nedenfor.

En tidligere bopælsperiode behøver ikke nødvendigvis at have været sammenhængende, men kan f.eks. godt have været delt op i en bopælsperiode på 2 år og senere en periode på 3 år. Midlertidige ophold grundet ferie, studieophold o.l. vil som hovedregel ikke kunne medregnes i perioden.

Ønsker en person, som ikke opfylder bopælskravet, at købe bolig i landet, kræves der tilladelse hertil fra Justitsministeren. Denne vil bl.a. kunne gives, såfremt personen har opholdstilladelse her i Danmark, eller personen f.eks. er nordisk statsborger og ønsker at flytte til Danmark. Bopælskravet administreres temmelig strengt og en potentiel køber, som blot har en midlertidig bopæl her i landet, opfylder som udgangspunkt ikke betingelserne.

Bopælskravet gælder således også for danskere, hvilket betyder, at danske statsborgere, der ikke bor her i landet, og som heller ikke tidligere har gjort det i mindst 5 år, også skal søge om tilladelse hos Justitsministeren.
Reglerne om bopælskrav gælder alle typer af ejendomme i Danmark.

EU- og EØS-borgeres ret til at købe helårsbolig - statsborgerskabskriteriet

Som en undtagelse til bopælskravet gælder særlige regler for borgere fra EU-lande og EØS-lande, som ønsker at arbejde i Danmark, eller som f.eks. er selvstændige erhvervsdrivende i EU eller EØS. Her gælder først og fremmest et krav om, at ejendommen skal være til brug for borgerens helårsbeboelse eller være en forudsætning for, at borgeren kan drive selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser i Danmark. Det betyder fx, at en svensker ikke kan købe sommerhus i Danmark.

For disse borgere er kriteriet udelukkende deres statsborgerskab. Er man således statsborger i et EU-land eller et EØS-land, kan man uden Justitsministeriets tilladelse købe fast ejendom i Danmark, hvis ejendommen skal tjene til helårsbolig for borgeren.

Årsagen hertil er, at Danmark som medlem af EU er forpligtet til ikke at hindre arbejdskraftens frie bevægelighed inden for fællesskabet. Det vil sige, at Danmark ikke må hindre andre EU- og EØS-borgere i at købe en fast helårsejendom i Danmark, da det samtidig ville hindre arbejdskraftens frie bevægelighed.

Der stilles imidlertid krav om, at køber underskriver en såkaldt tro- og loveerklæring, hvor køber under strafansvar erklærer enten:

  • at køber er statsborger i et EU-land eller et EØS-land og
  • at køber er berettiget til at udøve selvstændig virksomhed i Danmark eller er beskæftiget som lønmodtager hos (arbejdsgiver) eller
  • at køber har et EU-/EØS-opholdsbevis (skal uploades ved tinglysning af skøde)
  • at ejendommen skal anvendes til helårsbolig og
  • at ejendommen ikke er et fritidshus eller en fritidsgrund eller benyttes som sådan.

Erklæringer om disse forhold skrives ind i det digitale skøde, der indeholder en rubrik herom, hvori der krydses af ved den relevante tekst. EU- og EØS-borgere skal ligeledes opfylde de almindelige krav til bopælspligt – dvs. pligt til faktisk at bebo boligen - hvis der gælder en sådan på ejendommen.

Læg særligt mærke til, at EU- og EØS-borgere ’kun’ har adgang til at købe helårsbolig i Danmark. For køb af fritidshus/sommerhus i Danmark gælder en helt særlig regel, og her har EU- og EØS-borgere ikke noget fortrin i forhold til andre udlændinge.

EU-lande:

Belgien, Bulgarien, Cypern, Danmark, Estland, Finland, Frankrig, Grækenland, Irland, Italien, Kroatien, Letland, Litauen, Luxembourg, Malta, Nederlandene, Polen, Portugal, Rumænien, Slovakiet, Slovenien, Spanien, Storbritannien, Sverige, Tjekkiet, Tyskland, Ungarn og Østrig.

EØS-lande:

Norge, Island og Liechtenstein.

Umyndige personers ret til at købe bolig

Personer under 18 år, der ikke har indgået ægteskab, er umyndige. Og forældrene eller den, der har forældremyndigheden over barnet/den unge, er således værge. Personer over 18 år kan også være umyndige, idet en person kan være frataget rådigheden over sin formue og sin retlige handleevne - for eksempel på grund af sindssygdom eller et alvorligt svækket helbred.
For at umyndige personer skal kunne købe/sælge bolig i Danmark, skal personens værge godkende den umyndiges køb, salg og belåning af bolig. Værgens godkendelse skal tillige suppleres med en tilladelse fra statsamtet, som skal foreligge, inden købet foretages.

I praksis er statsforvaltningen tilbageholdende med at tillade en umyndig person et køb af en fast ejendom. Tilladelse gives derfor normalt kun, hvis det vurderes forsvarligt med hensyn til den umyndiges alder, personlige og økonomiske forhold, ejendommens art og pris samt formålet med erhvervelsen. At statsforvaltningen er tilbageholdende skyldes de pligter og byrder og det ansvar, der følger med det at eje en fast ejendom. Det er derfor en forudsætning for at få en tilladelse, at den umyndige selv har økonomisk råderum til at kunne klare alle disse forpligtelser - herunder at betale terminsydelser, forsikringer og ejendomsskatter.

Udenlandske selskabers ret til at købe ejendom

Samme bopælskrav som for personer, gælder for selskaber og foreninger m.m. Det vil sige, at såfremt et selskab ikke enten har hjemsted eller har haft hjemsted i Danmark i 5 år, skal selskabet søge om tilladelse til køb af fast ejendom hos Justitsministeren. Tilsvarende gælder reglerne for EU- og EØS-borgere også for selskaber og foreninger m.m. hjemmehørende i EU eller EØS.

Køb af sommerhus

Danmark har, i forhold til de øvrige EU-lande, en helt særlig regel for køb af sommerhus. For at bevare retten til sommerhuse for danskere og andre med fast bopæl her i landet, gælder bopælskravet for alle. Det vil sige, at man skal have fast bopæl i Danmark, for at kunne købe sommerhus i Danmark, hvilket tillige gælder for EU- og EØS-borgere.
Bopælskravet betyder, at samtlige personer, der ikke bor eller har boet her i landet i mindst 5 år, ikke uden tilladelse kan købe sommerhus i Danmark. Det samme gælder altså for danske statsborgere, der ikke påfylder bopælskriteriet. Er bopælskravet ikke opfyldt, får man således kun lov til at købe sommerhus, hvis man får en tilladelse fra Justitsministeren, hvilket kun gives undtagelsesvist.
I praksis kan man kun få tilladelse af Justitsministeren, hvis man har en særlig stærk tilknytning til landet enten via nær familie i Danmark eller til selve sommerhuset.

Ansøgning herom skal indgives til Justitsministeriet, der i praksis forlanger en ganske udførlig og detaljeret redegørelse for, hvorfor du som køber mener, at du har den fornødne tilknytning. Der kan være tale om at du skal angive datoer for de perioder, hvor du f.eks. har tilbragt ferier i et bestemt sommerhus eller et bestemt område. Eller redegøre detaljeret for begivenheder og de familiemæssige og venskabelige relationer, der har skabt tilknytningen.

Anvendelseskrav og anvendelsesbegrænsninger

En bolig kan have flere former for status. Nogle ejendomme er kategoriseret som beboelsesejendomme og nogle har status som erhvervs- og fritidsejendomme. Der hører forskellige lovregler til de enkelte kategorier og den status, som boligen har, kan ikke umiddelbart ændres.

Bopælspligt

Bopælspligt indebærer, at du som ejer af en helårsbolig har pligt til at sørge for, at boligen er beboet mindst 180 dage om året. Ejer du en helårsbolig, har du derfor pligt til selv at bebo den eller pligt til at sørge for, at boligen bliver lejet ud til helårsbeboelse. Opfylder du ikke bopælspligten, kan boligen i yderste konsekvens blive tvangsudlejet på kommunens foranledning.
Bopælspligten er vedtaget ved lov, da man bl.a. ønsker at undgå affolkning i landdistrikterne, at modvirke dannelse af ”sommerhuskvarterer” i områder, der er tiltænkt til helårsbeboelse samt at forhindre uhæmmet spekulation i boligmarkedet.

Hvilke boliger er omfattet af bopælspligten?

Som udgangspunkt er der bopælspligt i alle boliger, herunder også landejendomme, uanset størrelsen.

Det er ikke tilladt at have adresse på mere end en bolig i samme kommune, medmindre kommunen specifikt har givet lov til det. Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og kommunerne i det, der tidligere hed Københavns, Roskilde og Frederiksborg Amter, tæller som én kommune.

Det er kommunen, der beslutter, hvilke helårsboliger der er underlagt bopælspligten inden for kommunegrænsen.

Undtagelser til bopælspligten

Der er flere undtagelser til reglerne om bopælspligt.

Den mest oplagte undtagelse er sommerhuse, der ikke er beregnet til helårsbeboelse. Disse har en såkaldt ’negativ bopælspligt’, hvilket betyder, at disse slet ikke må bebos hele året. Kun i sommerhalvåret - dvs. i perioden 1. april til 30. september - må sommerhuse bebos, og derudover må de kun benyttes til kortvarige ferieophold i vinterhalvåret.

Der er heller ikke bopælspligt i helårsboliger, som man forsøger at sælge. Heller ikke selvom man fraflytter boligen.

Det er endvidere almindeligt, at kommunen i forbindelse med nybyggeri vedtager, at de nyopførte boliger ikke er omfattet af bopælspligten, indtil første ejer sælger boligen igen. Dette gør boligen særlig attraktiv for folk, som eksempelvis udenlandsdanskere, som kun ønsker at benytte en bolig lejlighedsvist.

Flere kommuner er endvidere begyndt at tillade, at helårsboliger i visse kvarterer eller endda hele kommunen anvendes som ferieboliger for at trække flere, faste feriegæster til byen og for samtidig at undgå affolkning og forfald.

Du kan altid kontakte kommunen for at finde ud af, om der er bopælspligt på en bestemt helårsbolig eller ej.

Relateret indhold

Erhvervelsesloven

Som udgangspunkt må alle personer købe boliger i Danmark. Dette er dog en sandhed med mod..

Planloven

Al fysisk planlægning i Danmark er forankret i planloven. Planloven fordeler ansvaret for..

Boligreguleringsloven

Boligreguleringsloven gælder i dag i de fleste kommuner, men det er op til den enkelte ko..


Eksterne links

Om flexboligordningen - Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boligejere kan ansøge deres kommune om at bruge deres helårsbolig til såkaldt flexbolig. Læs mere hos Ministeriet for By, Bolig og Landdstrikter

Erhvervelse af fast ejendom i Danmark - Justitsministeriet
Læs om reglerne for at købe fast ejendom i Danmark for personer, der ikke har fast bopæl i Danmark hos Justitsministeriet