Ejerskifteforsikring

For at kunne indhente tilbud på ejerskifteforsikring skal der foreligge en gyldig tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Hvis du som sælger ønsker at anvende huseftersynsordningen, skal du sørge for at få bestilt rapporterne, så du efterfølgende kan indhente forsikringstilbud.

Huseftersynsordningen er frivillig at anvende, men som sælger kan du frigøre dig for dit 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler. Hvis du som køber vælger at tegne ejerskifteforsikring, er du sikret mod eventuelle skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af rapporterne.

Bestilling af tilbud er enkelt og foregår ofte ved, at du som sælger fremsender de to rapporter vedhæftet i en e-mail til de ønskede forsikringsselskaber og beder om et tilbud på ejerskifteforsikring. Du kan eventuelt samtidigt bede om et tilbud på husforsikring, idet køber af ejendommen vil få brug for dette også. Er der en ejendomsmægler til at bistå med salget, vil det i praksis være mægleren, der står for indhentelse af forsikringstilbud.

Prisen på en ejerskifteforsikring varierer fra selskab til selskab og afhænger af ejendommens størrelse, alder og pris. Prisen afhænger også af, om køber tegner en forsikring med standarddækning eller en forsikring med udvidet dækning. I 2022 varierer forsikringspræmien mellem ca. 12.000 kr. for de billigste standarddækninger til ca. 200.000 kr. for de dyreste forsikringer med udvidet dækning. Der er tale om en éngangspræmie, som således betales én gang for den valgte løbetid. Sælger betaler halvdelen af præmien.

Køber behøver ikke at acceptere det forsikringstilbud, som sælger har fremlagt, men kan derimod frit vælge et andet forsikringsselskab. Sælger er dog kun forpligtet til at betale et beløb, der svarer til halvdelen af præmien på det billigste forsikringstilbud, som sælger har givet til køber. Det gælder uanset, om køber vælger sælgers tilbud, eller et der er dyrere eller billigere. Det kan ofte godt betale sig, at du som køber kontakter flere forsikringsselskaber for at få tilbud på en ejerskifteforsikring. Spørg forsikringsselskabet om priser og vilkår.

En ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt udbedring af skjulte skader ved de forsikrede bygninger, som er opstået før, køber overtager boligen, og som køber ikke har kendt til på forhånd. Det er dog vigtigt at læse forsikringsbetingelser grundigt, idet der er en lang række begrænsninger – både beløbsmæssige og tekniske – til dækningen.

Der findes to typer ejerskifteforsikringer: Forsikring med standarddækning og forsikring med udvidet dækning. Forsikring med standarddækning overholder lovens minimumskrav til dækningsomfang, og man kan normalt vælge løbetid i 5 eller 10 år. Forsikring med udvidet dækning indeholder – ud over standarddækning – tillige dækning for forhold ved grunden som fx forurening og ulovlige stikledninger. Den løber typisk i 10 år. Det er almindeligt, at der er beløbsmæssig begrænsning i de udvidede ejerskifteforsikringers dækning. Normen er, at der fx for forurening er dækningsmaximum på kr. 250.000 – 500.000.

Tidligere var der stor lighed mellem forsikringsbetingelserne hos de forskellige selskaber. I dag er der tendens til, at forsikringsbetingelserne afviger noget fra et selskab til et andet. Det er derfor meget vigtigt at sætte sig grundigt ind i dækningsomfanget i de konkrete tilbud, du som køber modtager.

Forsikringstilbuddet skal sammenholdes med tilstandsrapporten, og det er vigtigt at se efter, om der er taget forbehold – eller såkaldte klausuler – i tilbuddet. Spørg din boligadvokat eller køberrådgiver, hvis du er i tvivl om dækningsomfanget i de foreliggende forsikringstilbud.

Forsikringen kan tegnes med en såkaldt minimumsdækning, der lever op til lovens minimumskrav, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Forsikringen dækker udbedring af skader, som allerede er til stede på ejendommen på overtagelsesdagen, men som ikke er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten. Der kan dog være tilfælde, hvor forholdet på anden måde er undtaget i forsikringen, fx fordi skaden ikke er omfattet af forsikringsbetingelserne.

Forsikringen dækker også de situationer, hvor forhold nævnt i tilstandsrapporten er klart forkert beskrevet.

Forsikringen dækker ikke forhold, der er oplyst i forbindelse med ejendomshandlen eller af tidligere ejer.

Desuden dækker en standard ejerskifteforsikring manglende eller væsentligt nedsat funktion af vvs-installationer i og under de forsikrede bygninger (til ydersiden af bygningens fundament) samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Ejerskifteforsikringens standarddækning dækker også manglende eller nedsat funktion af elinstallationer i og på de forsikrede bygninger samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer, som ikke er nævnt i elinstallationsrapporten.

Med en ejerskifteforsikring kan du tillige få dækket forøgede byggeudgifter (visse merudgifter ved udbedring af skader for at leve op til nutidens bygningskrav) samt rimelige udgifter til teknisk bistand og genhusning.

Ikke alle forsikringsselskaber tilbyder udvidet dækning, og du har som køber ikke krav på at få den. Sælger er kun forpligtet til at indhente tilbud på standarddækning, så det kan være nødvendigt, at du som køber selv rekvirerer et alternativt tilbud, hvis du ønsker ejerskifteforsikring med udvidet dækning.

Der er forskel fra selskab til selskab, men den udvidede dækning omfatter udover standarddækningen typisk tillige følgende dækninger:

• Ulovligt udførte indretninger i boligen, fx manglende vådrumssikring.
• Udbedring af forhold ved grunden, der skader boligen.
• Ulovlige kloak- og stikledninger på grunden udenfor fundamentet.
• Skader på stikledninger og kloak.
• Delvis dækning for kosmetiske forskelle.
• Forurening på grunden (normalt op til kr. 250.000-500.000), hvis myndighederne påbyder dig at rense grunden.
• Udslip af forbrugsvand, olie eller naturgas i forbindelse med en skade.
• Skimmelafrensning af indbo.

I forsikringsbetingelserne kan du læse mere om, hvad forsikringen dækker, eller du kan spørge forsikringsselskabet eller din køberrådgiver. Der kan være stor forskel på, hvilke dækninger du får som køber, og det er derfor vigtigt nøje at sætte sig ind i forsikringsbetingelserne.