Genveje:
Hop til hovedmenu  Hop til indhold  Hop til søgning

Berigtigelse af en bolighandel

Ejerbolighandel

 
Opdateret 17.12.2014

Berigtigelse af bolighandlen

At berigtige en bolighandel vil i praksis sige at gennemføre handlen i overensstemmelse med de aftalte vilkår.

I bund og grund handler det om, at sælger skal have sine penge, og køber skal have skødet tinglyst og dermed bliver registreret som ejer af boligen.

Bolighandlens faser

En bolighandel består af to faser. I den første fase indgår køber og sælger aftalen om købet, herunder aftale om pris og overtagelsesdag. Der er herudover normalt en lang række andre aftalevilkår med i handlen, f.eks. om overtagelse af indbo eller ansvarsfraskrivelser fra sælgers side. Denne første del af handlen kan kaldes aftalefasen.

Når købsaftalen er på plads, og sælger og køber er blevet enige om alle handlens vilkår, går handlen ind i sin anden fase, opfølgningsfasen. Den del kaldes også handlens ’berigtigelse’. At berigtige en bolighandel vil i praksis sige at gennemføre handlen i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Sælger skal have sine penge, og køber skal have sikret sin ret over ejendommen. Køber får sikret denne ret ved at skødet tinglyses, idet køber dermed bliver registreret som ejer af boligen.

Som køber bør du have en rådgiver, typisk en advokat, til at hjælpe dig godt igennem begge faser; både aftalefasen og berigtigelsen – med mindre du selv har meget god erfaring med bolighandel.

Den professionelle part, der forestår berigtigelsen, dvs. typisk købers advokat, har pligt til at sikre, at køber får sin ejendom, og at sælger i samme forbindelse får sine penge.

Berigtigelsen i overblik

Berigtigelsen af bolighandlen består af en række trin. Helt overordnet ser forløbet ved en kontanthandel ud som nedenstående (der er dog flere ekspeditioner, der ikke er taget med, og som typisk klares af købers advokat):

  1. Aftaleindgåelse. Købsaftalen underskrives af sælger og af køber med advokatforbehold.
  2. Køber deponerer en udbetaling hos sælgers pengeinstitut eller ejendomsmægler. Beløbet sikrer blandt andet, at ejendomsmægleren kan få sit salær. Udbetalingen kan variere meget, men ligger normalt på omkring 5 procent af boligens pris.
  3. Køber stiller en bankgaranti for den resterende del af købesummen. Garantien afløses af kontant deponering af købesummen pr. overtagelsesdagen. Dermed kan sælger være sikker på at få sine penge (købesummen). Som alternativ til bankgaranti kan man aftale at køber deponerer købesummen på en spærret konto i sælgers pengeinstitut.
  4. Eventuelle forbehold i købsaftalen afklares eller opfyldes.
  5. Der bliver oprettet et digitalt skøde på tinglysning.dk.
  6. Købers advokat sender udkast til skøde, typisk i form af en prøvetinglysning, til godkendelse hos sælger eller sælgers ejendomsmægler.
  7. Når skødet er godkendt af alle parter, signeres skødet digitalt med NemID af køber og sælger. Signeringen kan også foretages af advokaten eller andre, hvis der er givet tinglysningsfuldmagt af den ene eller begge parter.
  8. Skødet anmeldes til tinglysning.
  9. Det tinglyste skøde kommer retur med anmærkninger om sælgers pantebreve.
  10. Købers advokat sender meddelelse om tinglysningen til sælgers og købers bank, og beder om, at tinglysning af købers nye lån, og aflysning af sælgers gamle lån, bliver bragt på plads. I forbindelse med tinglysningen underrettes kommunen og SKAT automatisk om ejerskiftet.
  11. Der tegnes ejerskifteforsikring, hvis køber ønsker det.
  12. På overtagelsesdagen deponerer køber via sit pengeinstitut resten af pengene hos sælgers bank.
  13. Der udarbejdes refusionsopgørelse.
  14. Når købers advokat får besked fra sælgers bank om, at sælgers gamle lån er aflyst, kan købesummen frigives til sælgers disposition. Frigivelse må dog tidligst finde sted på overtagelsesdagen.

Hvem skal berigtige bolighandlen?

Det normale er, at købers advokat berigtiger handlen. Der er dog ingen regler i lovgivningen om hvem, der skal berigtige en bolighandel. Det er altså op til køber at beslutte, hvem han ønsker bistand fra i forbindelse med indgåelse af købsaftale og berigtigelse af handlen.

Det er ofte en betingelse fra sælgers side, at køber benytter bestallingshavende advokat. Dette er for at sikre, at ekspeditionerne foregår planmæssigt og præcist, så sælger ikke risikerer at skulle vente med at få sine penge.

Det er normalt aftalt, at hvis køber eller dennes rådgivers forhold medfører forsinkelse af frigivelse af købesummen, skal købesummen forrentes med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. rentelovens § 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden. Renten beregnes på baggrund af den officielle udlånssats med tillæg af 8 %. Der kan således være store omkostninger forbundet med forsinkelse fra købers side.

Ingen rådgiver, hverken ejendomsmæglere eller advokater, må rådgive både køber og sælger i samme handel. Hvis sælgers ejendomsmægler tilbyder at hjælpe med berigtigelsen, må mægleren således ikke vejlede eller rådgive køber, men kun hjælpe med berigtigelse.

Som køber skal du være opmærksom på, at ejendomsmægleren varetager sælgers interesser. I Lov om formidling af fast ejendom m.v., der trådte i kraft den 1. januar 2015, fremgår det direkte af bestemmelserne, at mægler alene er sælgers repræsentant. Det vil derfor være en fordel for køber at have sin egen advokat, så der også er en, der varetager købers interesser.

Det bør under alle omstændigheder fremgå af købsaftalen, hvem der skal berigtige bolighandlen.

Relateret indhold

Guide til bolighandel

En bolighandel er ikke overstået fra den ene dag til den anden. Hvad enten du er køber el..

Advokatrådgivning

Når du vælger en advokat, bør du sikre dig, at vedkommende beskæftiger sig med boligrådgi..

Rådgivning fra ejendomsmægler

Ejendomsmægleren er sælgers mand. Ejendomsmægleren kan hjælpe dig gennem hele salget R..

Bankgodkendelse

Forinden køb af bolig er det en god ide at sikre sig, at den fornødne finansiering er til..

Deponering hos ejendomsmægler

Det er et sædvanligt vilkår, at køber straks efter, at handelen er endelig, skal deponere..

Skøde

Indførelsen af den digitale tinglysning i efteråret 2009 medførte, at alle skøder i dag e..


Eksterne links

Tinglysning.dk
Den digitale tinglysning