Ideelle anparter

Villalejligheder, der ofte er registreret som ideelle anparter, har en del tilfælles med ejerlejligheder - særligt på grund bofællesskabet.

Hvad er en ideel anpart?

De ideelle anparter er på samme måde som ejerlejligheder selvstændige faste ejendomme, der kan købes og finansieres med bank- og realkreditlån.

Systematikken er dog anderledes. En køber af en ideel anpart erhverver sammen med en eller flere andre købere en ejendom i sameje, dvs. en andel af bygningen og en andel af fællesarealet og grunden. Samtidig tildeles køberen eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed.

Hvor stor en del, der tilkommer de respektive købere, aftales indbyrdes mellem anpartshaverne. Aftalen herom skal tinglyses i en såkaldt samejekontrakt eller samejeoverenskomst. Køberne af andelene har herefter hver især ret til at videresælge deres andel.

Særkendet ved den ideelle anpart er desuden, at den matrikulære opdeling ikke fremgår af en officiel ejerlejlighedsfortegnelse, som en landinspektør har udarbejdet. Opdelingen – og fordelingstallet – beror på en privat aftale og fremgår af den tinglyste samejekontrakt.

Ideelle anparter som villalejligheder ses normalt kun i tofamiliehuse. Tidligere var det lovligt at opdele større ejendomme i flere end 2 ideelle anparter, men i 1970’erne blev der i Danmark indført forbud mod dette. Det betyder, at det ikke i dag er muligt at opdele ejendomme i 3 eller flere ideelle anparter. En sådan opdeling kan dog selv i dag være lovlig, hvis opdelingen har fundet sted inden forbuddet trådte i kraft.

Hvad er en samejekontrakt?

Samejekontrakten er et helt centralt dokument ved ideelle anparter. Den har til formål at fastlægge fordelingen af anpartshavernes rettigheder og pligter vedrørende ejendommen.

Kontrakten skal indeholde en klar og udførlig beskrivelse af omfanget af parternes eksklusive brugsret. Eksklusiv brugsret betyder, at hver anpartshaver råder over bestemte og nærmere afgrænsede områder i ejendommen.

Samejekontrakten angiver fordelingstallet, f.eks. 60 % til stuelejligheden og 40 % til førstesalslejligheden, og den angiver de tilknyttede brugsrettigheder til ejendommens forskellige rum og til haven. Hvem der har brugsret til henholdsvis for- og baghaven, carporten, kælder, loft, og om der er fællesrum, f.eks. vaskerum, bør fremgå af samejekontrakten.

En samejekontrakt vil desuden normalt som minimum indeholde bestemmelser om følgende:

  • Ejendommens anvendelse – må der f.eks. drives erhverv? Er der andre begrænsninger?
  • Hvilke bygningsdele er omfattet af den fælles vedligeholdelsespligt, og hvilke er individuelle?
  • Fælleskonto til løbende udgifter, administration og regnskab
  • Forkøbsrettigheder
  • Pant i anparterne til sikkerhed for betaling af fællesudgifter
  • Fremgangsmåde ved tvister mellem parterne

Når der søges bank- eller realkreditfinansiering af et køb af en ideel anpart, vil långiver forlange at se samejekontrakten, idet der heri findes oplysninger, der har betydning for anpartens værdi. Da långiver ønsker at sikre værdien af sit pant, ses det ikke sjældent, at långiver forlanger ændringer i samejekontrakten som betingelse for at yde lånet. Derfor er det en god idé, at du som køber af en ideel anpart sørger for at der tages et forbehold herom i forbindelse med handlen.

For og imod køb af en ideel anpart

Nogle boligkøbere er meget tiltrukket af denne boligform, da den ofte giver mulighed for at få meget for pengene. Der er måske mulighed for at bo i en meget stor villa med dejlige omgivelser, hvor man ikke økonomisk set ville have mulighed for at købe hele villaen. Man kan dele udgifterne og ejendomsskatterne med andre, men alligevel føle at man har fået hele fornøjelsen.

Andre boligkøbere er mere forbeholdne overfor boligformen. Nogle er forsigtige og undersøger nøje, hvem naboerne er, fordi bofællesskabet stiller visse krav til parternes lyst og vilje til at leve nær hinanden.

Det ses indimellem, at underboen har svært ved at blive enig med overboen om, hvad der må anses for at være nødvendig vedligeholdelse af ejendommen. Den ene mener måske, at hele taget bør udskiftes, mens den anden mener, at en reparation er tilstrækkelig. Og kan parterne blive enige om, hvor meget der skal skrues op for varmeanlægget i december måned?

Den omstændighed, at der kun er ét matrikelnummer, medfører, at SKAT kun udsteder én ejendomsskattebillet. De respektive anpartshavere hæfter solidarisk for betaling af ejendomsskatten. Solidarisk hæftelse indebærer, at anpartshaverne tager ansvar for hinandens økonomi: Kan den ene ejer ikke betale sin andel af ejendomsskatten, må den anden ejer lægge pengene ud med risiko for ikke at få dem igen. Det kan være nødvendigt, idet SKAT ellers vil kunne begære tvangsauktion over hele ejendommen.

Anpartshaverne skal i fællesskab sørge for den nødvendige vedligeholdelse og istandsættelse af ejendommen. Parterne hæfter også solidarisk for de udgifter, der kommer i den forbindelse.

Tilstandsrapporter ved villalejligheder/ideelle anparter

Normalt udarbejdes der ikke tilstandsrapport i forbindelse med køb og salg af almindelige ejerlejligheder. Dette skyldes hovedejendommens betydelige størrelse.

Da ideelle anparter som regel er en del af en tofamiliesvilla, er det en overkommelig opgave at udarbejde en tilstandsrapport, og derfor er det i dag almindeligt, at villalejligheder sælges under Huseftersynsordningen.

Samejet indebærer, at bygningsgennemgangen og tilstandsrapporten ved salg af en enkelt ideel anpart skal omfatte hele ejendommen og tilhørende andre bygninger. Alle boligceller i bygningerne skal således gennemgås i fuldt omfang.

Huseftersynet kan være opdelt i flere tilstandsrapporter, en for selve den ideelle anpart, der sælges, og en for den anden lejlighed og fællesarealer. Dette indebærer, at tilstandsrapporten ved salg af en ideel anpart typisk vil være mere omfattende end ved salg af et enfamiliehus.

Tinglysning ved køb af en ideel anpart

Siden marts 2012 har det været muligt for ideelle anparter at få eget blad i tingbogen.

Bladet - der betegnes underblad - oprettes af Tinglysningsretten efter anmodning fra en af adkomsthaverne.

Inden anmeldelse til Tinglysningsretten af oprettelse af et underblad, skal der på ejendommens blad i tingbogen tinglyses en samejeoverenskomst, der giver eksklusiv brugsret til en bestemt del af ejendommen.

Når skødet gøres klar til tinglysning, skal det indeholde en erklæring i henhold til Lov om andelsboligforeninger m.m. § 17, stk. 1. Dette indebærer, at sælger af den ideelle anpart skal skrive under på, at en af følgende betingelser er opfyldt:

  1. Ejendommen indeholder ikke mere end 2 beboelseslejligheder, som ikke er fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse, eller
  2. Ejendommen indeholder alene 2 beboelseslejligheder i form af fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse med eventuelt tilhørende småbygninger, og udstykning ikke er mulig ifølge en attest fra en beskikket landinspektør, eller
  3. Det er ikke en betingelse eller forudsætning for aftalen, at erhververen opnår brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, eller
  4. Overdragelsen omfatter overdragerens samlede ejendomsret og sker til en enkelt erhverver, med mindre erhververne er beslægtede eller besvogrede med overdrageren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

For så vidt angår pkt. 4) skal ”en enkelt erhverver” fortolkes udvidende, således at man f.eks gerne må sælge sin ideelle anpart til et ægtepar.

Bestemmelsen skal forhindre, at der sker opdeling af større ejendomme i mere end to ideelle anparter.