Genveje:
Hop til hovedmenu  Hop til indhold  Hop til søgning

Kontantlån

Finansiering og økonomi

 
Opdateret 04.11.2014

Kontantlån

Når du vælger et kontantlån, udstedes et pantebrev med en hovedstol på det beløb, du skal have udbetalt, før omkostninger. Du ved altså fra begyndelsen, hvor meget du får udbetalt. Renten er derimod ukendt, indtil det står klart, hvor mange obligationer der skal sælges for at fremskaffe dig det kontante lånebeløb. Det afhænger af kursen på udbetalingstidspunktet.

Kurstab og -gevinster

Kurstabet ved salget af obligationerne til en kurs under 100 indregnes i den rente, du skal betale for lånet. Jo lavere kursen er, des højere bliver renten på kontantlånet − og omvendt. Da kurstabet indgår i kontantlånsrenten, bliver det reelt fradragsberettiget.

I visse tilfælde vil du dog blive beskattet. Det gælder, hvis du indfrier kontantlånet før tid og opnår en kursgevinst, fordi kursen er lavere end udbetalingskursen. Hvis kursen ved indfrielse er 97 mod 98 ved udbetalingen af lånet, opnår du en kursgevinst på 1 kurspoint, som beregnes som forskellen på indfrielseskursen og udbetalingskursen.

Ved indfrielse af kontantlån beskattes kursgevinster ikke, når indfrielsen sker i forbindelse med, at du køber eller sælger den ejendom, som lånet knytter sig til. Efter kursgevinstbeskatningsreglernes indførelse i midten af 1990’erne og reduktionen af skattefradraget for rente er traditionelle, fastforrentede kontantlån stort set ikke blevet anvendt til finansiering af ejerboliger, fordi mulighederne for at opkonvertere et kontantlån i praksis er forsvundet.

Variationer af kontantlån

Kontantlån findes i følgende variationer:

  • Lån med fast rente
  • Rentetilpasningslån med løbende rentetilpasning

Kontantlån med fast rente

Når renten på kontantlånet lægges fast i forbindelse med udbetalingen, bliver ydelsen på lånet fast i hele løbetiden.

Lånet baseres på konverterbare obligationer. Låntypen anvendes stort set aldrig til ejerboligformål på grund af de skattemæssige konsekvenser ved opkonvertering. De skattemæssige konsekvenser betyder, at det kun i særlige tilfælde kan være en fordel at optage traditionelle kontantlån som privat boligejer. Det gælder eksempelvis, hvis du ikke ønsker at konvertere dit lån, fordi du udelukkende fokuserer på at opnå en lav ydelse − eller fordi lånet er så lille, at det ikke kan betale sig at konvertere det.

Rentetilpasningslån med løbende rentetilpasning

Denne låntype markedsføres blandt andet under betegnelserne FlexLån, Rentetilpasningslån og Tilpasningslån. Lånene har som regel en løbetid mellem 10 og 30 år, og der kan vælges rentetilpasningsperioder på mellem 1 og 10 år.

Obligationerne bag lånet kan ikke opsiges til kurs 100, og de har en kortere løbetid end lånet. Når obligationerne udløber, sælges der nye obligationer med kort løbetid, og renten på lånet tilpasses. Rentetilpasningen sker ud fra de kurser, som obligationerne har kunnet sælges til, og tilpasningerne gentages over hele lånets løbetid, efterhånden som obligationerne udløber. Ydelsen er derfor kun fast i perioden mellem rentetilpasningerne, mens den er variabel set over hele lånets løbetid. Ydelsen afhænger af, hvordan renten har udviklet sig frem til en rentetilpasning. Hvis renten er steget, bliver ydelsen højere, og hvis den er faldet, sættes ydelsen ned.

Graferne herunder viser, hvordan nettoydelse og restgæld kan udvikle sig for et typisk rentetilpasningslån på 1 mio. kr. med årlig rentetilpasning og afdrag. Graferne er baseret på renteudviklingen fra 2000 til medio 2014. Perioden var kendetegnet ved betydelige udsving fra 2000 til medio 2002 og en mere stabil udvikling frem til den næste stigning i nettoydelsen i 2006. Derefter faldt renten og dermed også nettoydelsen brat fra 2009 til et historisk lavt niveau i 2014 i kølvandet på den globale finansielle og økonomiske krise. Udviklingen siden 2000 illustrerer udmærket, hvordan nettoydelsen ændrer sig over tid i takt med renten på tidspunkterne for tilpasninger.

Bemærk også, at restgælden falder hurtigere, end tilfældet er med et tilsvarende, fastforrentet obligationslån, hvis der betales afdrag. Det skyldes, at rentetilpasningslånet er lavt forrentet, og at afdragenes andel af ydelsen derfor vejer forholdsvis tungere end renternes andel af den samlede ydelse. Det giver normalt en hurtigere gældsafvikling.

Kontantlån 1, graf over nettoydelse pr. kvartal for rentetilpasningslån F1

Kontantlån 2, graf over restgæld for rentetilpasningslån F1

Kilde til grafer: Nykredit

Fuld rentetilpasning

Du kan som regel selv vælge, hvor lang tid der skal gå mellem rentetilpasningerne. Der opereres med intervaller fra hvert år til hvert 10. år. Lånene betegnes f.eks. med et ”F” samt et tal, der indikerer, hvor ofte rentetilpasningen sker. F5 betyder altså, at hele lånet refinansieres og får ny rente hvert femte år.

Delvis rentetilpasning

Der findes også lån, hvor kun en del af rest­gælden refinansieres. De betegnes med forkortelsen P samt et tal. For eksempel betyder P50, at 50 % af lånet refinansieres hvert år.

Variabel løbetid

Endelig findes der en variation af rentetilpasningslån, som fokuserer på gældsnedbringelse frem for ydelse. For rentetilpasningslån med variabel løbetid skal ydelsen være fast, mens det i stedet er lånets løbetid, der påvirkes af renteændringer. Hvis renten falder, bliver løbetiden kortere, og hvis den stiger, bliver løbetiden længere. Du kan dog ikke få løbetiden forlænget så meget, at lånet kommer til at løbe længere end den oprindeligt aftalte løbetid. Derfor vil gentagne stigninger i renten kunne betyde, at din ydelse alligevel forhøjes.

Risiko

Rentetilpasningslån er den låntype, der indebærer størst risiko for, at ydelsen ændrer sig. F1 er desuden mere risikabelt end F3, fordi man med F1 kun fast­holder ydelsen i et år, hvorefter der skal rentetilpasses i forhold til rentens bevægelse i mellemtiden. Flere realkreditinstitutter anbefaler derfor også, at boligejere kombinerer kortfristede rentetilpasningslån med andre låntyper med længere frister, ligesom gebyrer og bidragssatser på de kortfristede rentetilpasningslån gennem de senere år er steget.

Hvis man vælger et rentetilpasningslån, er det under alle omstændigheder godt med et vist frirum i økonomien, så der er plads til eventuelle stigninger i ydelsen. Det skal realkreditinstituttet også tage hensyn til, når et lån sælges til dig. Du kan læse mere om de negative konsekvenser, der kan følge af at låne til dit boligkøb, under afsnittet om risici.

Derudover vil indfrielsesværdien af et rentetilpasningslån (kursen på obligationerne) i store træk altid ligge omkring kurs 100 − uanset hvordan markedsrenten udvikler sig. Så selv om boligpriserne falder som følge af en stigende rente, vil indfrielsesværdien af lånene være stort set uændret og derved komme til at udgøre en større andel af boligens reelle pris. Denne sammenhæng betegnes også som en restgældsrisiko ved rentetilpasningslånene, som i tilfælde af rentestigninger vil have en indfrielsesværdi tæt på kurs 100 i modsætning til traditionelle fastforrentede obligationslån, som kan indfries til markedsprisen, der vil være lavere, når renten stiger.

Konvertering af kontantlån

Reglerne om beskatning af kursgevinster ved indfrielse betyder, at traditionelle kontantlån med fast rente i praksis er uegnede til opkonvertering. Derimod er de lige så egnede til konvertering nedad som obligationslån med fast rente.

For rentetilpasningslånene sker der reelt en løbende og automatisk konvertering af lånene.