Realkreditlån - Kontantlån

Hvis du optager et kontantlån, ved du med det samme, hvor meget du får udbetalt før omkostninger. Renten på lånet fastlægges først, når det står klart, hvor mange obligationer der skal sælges for at skaffe det kontante lånebeløb. Det afhænger af kursen på udbetalingstidspunktet. Kontantlån anvendes i dag altovervejende i form af rentetilpasningslån.

Rentetilpasningslån

Denne låntype markedsføres blandt andet under betegnelserne FlexLån, Rentetilpasningslån og Tilpasningslån. Lånene har som regel en løbetid mellem 10 og 30 år, og der kan vælges rentetilpasningsperioder på mellem 1 og 10 år.

Obligationerne bag lånet kan ikke opsiges til kurs 100, og de har en kortere løbetid end lånet. Når obligationerne udløber, sælges der nye obligationer med kort løbetid, og renten på lånet tilpasses. Rentetilpasningen sker ud fra de kurser, som obligationerne har kunnet sælges til, og tilpasningerne gentages over hele lånets løbetid, efterhånden som obligationerne udløber. Ydelsen er derfor kun fast i perioden mellem rentetilpasningerne, mens den er variabel set over hele lånets løbetid. Ydelsen afhænger af, hvordan renten har udviklet sig frem til en rentetilpasning. Hvis renten er steget, bliver ydelsen højere, og hvis den er faldet, sættes ydelsen ned.

Graferne herunder viser, hvordan nettoydelse og restgæld kan udvikle sig for et typisk rentetilpasningslån på 1 mio. kr. med årlig rentetilpasning og afdrag. Graferne er baseret på renteudviklingen fra 2000 til og med 2015. Perioden var kendetegnet ved betydelige udsving fra 2000 til medio 2002 og en mere stabil udvikling frem til den næste stigning i nettoydelsen i 2006. Derefter faldt renten og dermed også nettoydelsen brat fra 2009 til et historisk lavt niveau i 2014 i kølvandet på den globale finansielle og økonomiske krise. Udviklingen siden 2000 illustrerer udmærket, hvordan nettoydelsen ændrer sig over tid i takt med renten på tidspunkterne for tilpasninger.

Bemærk også, at restgælden falder hurtigere, end tilfældet er med et tilsvarende, fastforrentet obligationslån, hvis der betales afdrag. Det skyldes, at rentetilpasningslånet er lavt forrentet, og at afdragenes andel af ydelsen derfor vejer forholdsvis tungere end renternes andel af den samlede ydelse. Det giver normalt en hurtigere gældsafvikling.

Kontantlån graf 1: Graf over nettoydelse pr. kvartal for F1 rentetilpasningslån
                     2000-2015

Kontantlån graf 2: Restgæld 2000-2015 på F1 rentetilpasningslån

Kilde til grafer: Nykredit

Fuld rentetilpasning

Du kan som regel selv vælge, hvor lang tid der skal gå mellem rentetilpasningerne. For kontantlån opereres der med intervaller fra hvert år til hvert 10. år. Lånene betegnes f.eks. med et ”F” samt et tal, der indikerer, hvor ofte rentetilpasningen sker. F5 betyder altså, at hele lånet refinansieres og får ny rente hvert femte år.

Delvis rentetilpasning

Der findes også lån, hvor kun en del af rest­gælden refinansieres. De betegnes med forkortelsen P samt et tal. For eksempel betyder P50, at 50 % af lånet refinansieres hvert år.

Variabel løbetid

Endelig findes der en variation af rentetilpasningslån, som fokuserer på gældsnedbringelse frem for ydelse. For rentetilpasningslån med variabel løbetid skal ydelsen være fast, mens det i stedet er lånets løbetid, der påvirkes af renteændringer. Hvis renten falder, bliver løbetiden kortere, og hvis den stiger, bliver løbetiden længere. Du kan dog ikke få løbetiden forlænget så meget, at lånet kommer til at løbe længere end den oprindeligt aftalte løbetid. Derfor vil gentagne stigninger i renten kunne betyde, at din ydelse alligevel forhøjes.

Risiko

Rentetilpasningslån er den låntype, der indebærer størst risiko for, at ydelsen ændrer sig. F1 er desuden mere risikabelt end F3, fordi man med F1 kun fast­holder ydelsen i et år, hvorefter der skal rentetilpasses i forhold til rentens bevægelse i mellemtiden. Flere realkreditinstitutter anbefaler derfor også, at boligejere kombinerer kortfristede rentetilpasningslån med andre låntyper med længere frister, ligesom gebyrer og bidragssatser på de kortfristede rentetilpasningslån gennem de senere år er steget.

Hvis du vælger et rentetilpasningslån, bør du have et vist frirum i økonomien, så der er plads til eventuelle stigninger i ydelsen. Det skal realkreditinstituttet også tage hensyn til, når et lån sælges til dig. Du kan læse mere om de negative konsekvenser, der kan følge af at låne til dit boligkøb, under afsnittet om risici.

Derudover vil indfrielsesværdien af et rentetilpasningslån (kursen på obligationerne) i store træk altid ligge omkring kurs 100 − uanset hvordan markedsrenten udvikler sig. Så selv om boligpriserne falder som følge af en stigende rente, vil indfrielsesværdien af lånene være stort set uændret og derved komme til at udgøre en større andel af boligens reelle pris. Denne sammenhæng betegnes også som en restgældsrisiko ved rentetilpasningslånene, som i tilfælde af rentestigninger vil have en indfrielsesværdi tæt på kurs 100 i modsætning til traditionelle fastforrentede obligationslån, som kan indfries til markedsprisen, der vil være lavere, når renten stiger.