Åbn alle

Låneoptagelse i en andelsboligforening

Andelsboligforeninger kan optage lån til køb af ejendomme eller til fx vedligeholdelse eller ombygning.

Hvad gælder for andelsboligforeningens lån?

Andelsboligforeningen optager lån til finansiering af købet af foreningens ejendom ved etablering. Foreningen kan maksimalt låne 80 pct. af ejendommens markedsværdi i et kreditinstitut. Resten finansieres ved indskud fra andelshaverne.

Herudover kan foreningen optage lån til f.eks. vedligeholdelse eller ombygning, når foreningen er i drift.

Kreditinstitutterne tilbyder samme typer lån til andelsboligforeninger, som de lån, der anvendes ved finansiering af ejerboliger. Men andelsboligforeninger tilbydes også lån, som i højere grad er rettet mod erhvervskunder, f.eks. CIBOR-lån og renteswapaftaler.

Den enkelte andelshavers hæftelse for foreningens lån afhænger af vedtægterne i den enkelte forening. Anvender foreningen normalvedtægten, er udgangspunktet en begrænset hæftelse. Det betyder, at den enkelte andelshaver i en konkurstruet andelsboligforening udelukkende hæfter med sit indskud for forpligtelser, der vedrører foreningen. Kreditinstitutterne kan dog sikre deres lån ved at tage forbehold om, at andelshaverne skal hæfte personligt og pro rata efter deres andel i formuen.

Renteswaps i andelsboligforeninger

Andelsboligforeningers anvendelse af renteswap har påkaldt sig opmærksomhed de senere år. Det skønnes, at der er knyttet en renteswapaftale til omkring en fjerdedel af de realkreditlån, der er ydet til andelsboligforeninger. For foreninger etableret i perioden 2005-2008 er andelen noget større. Renteswapaftalen indgås mellem et pengeinstitut og andelsboligforeningen.

En renteswap er en finansiel aftale om at bytte rentebetalinger i en afgrænset periode, fx 10 år.

Et traditionelt fastforrentet realkreditlån kan konverteres og altid indfries til kurs 100 (pari). Dermed beskyttes låntager mod store kurstab ved rentefald. En renteswapaftale er derimod 'inkonverterbar'. Inkonverterbare lån og andre finansielle produkter såsom en rente-swap kan ikke indfries til kurs pari, hvorfor låntager kun kan slippe ud af aftalen, hvis han er parat til at betale en høj kurs. Denne type lån kan være meget kursfølsomme over for rentefald.

Renteswappen kan udformes som et såkaldt trappelån, hvor låntager i stedet for en fast rente, betaler en lav rente i begyndelsen af låneperioden. Renten stiger trinvist frem mod aftalens udløb.

Generelt må en renteswapaftale betegnes som et avanceret finansielt produkt, der kan være vanskeligt at gennemskue for den 'almindelige' låntager.

Ifølge andelsboligloven må værdien af en andel på overdragelsestidspunktet ikke overstige maksimalprisen. Hvis en forening har indgået en renteswapaftale, kan foreningens formue blive påvirket af udsving i renteswappens værdi imellem to generalforsamlinger. I givet fald kan den i forbindelse med seneste generalforsamling opgjorte værdi være uanvendelig til opgørelse af andelens maksimalpris. Når en andel skal overdrages, må det derfor konkret vurderes, om der er behov for at foretage en ny beregning af maksimalprisen på baggrund af udsving i renteswappen.