Mellemfinansiering i bolighandel

Du vil typisk have behov for mellemfinansiering, når du sælger din gamle bolig og køber en ny. Det skyldes, at pengene fra salget af din gamle bolig normalt ikke er til rådighed, når du skal betale for din nye bolig.

Sagsgang i en typisk bolighandel

Umiddelbart efter salget af din gamle bolig vil du typisk modtage en del af købesummen. Men for resten af købesummen stiller køberen af din gamle bolig i første omgang en pengeinstitutgaranti.

Denne garanti erstattes på overtagelsesdagen af en deponering af resten af købesummen, men det betyder ikke, at du kan disponere over pengene på dette tidspunkt.

Du må først bruge af pengene,

  • når skødet på din gamle bolig er tinglyst uden retsanmærkninger, det vil sige uden bemærkninger om, at du stadig har gæld i ejendommen, eller
  • hvis dit pengeinstitut garanterer køberen, at sådanne retsanmærkninger vil kunne slettes.

Når du sælger din gamle bolig, kan du ikke selv disponere over salgssummen på det tidspunkt, hvor du skal indbetale deponeringen/købesummen på den nye bolig, du køber. Derfor kan du få brug for mellemfinansiering, selvom salget af din gamle bolig på lidt længere sigt helt eller delvist kan finansiere købet af den nye bolig.

Løbetid

Det kan være dyrt at benytte sig af mellemfinansiering over en længere periode. Når du sælger din gamle bolig, bør du derfor aftale, at køber tager skøde på ejendommen tidligt. Du bør sikre dig, at dette fremgår tydeligt i købsaftalen, da det kan begrænse renteudgifterne på din mellemfinansiering.

Selvom du reducerer løbetiden, er pengene ikke nødvendigvis til rådighed på overtagelsesdagen. Køberen af din gamle bolig skal deponere købesummen (eller hovedparten af denne) i dit pengeinstitut på overtagelsesdagen, men der skal ske en række ekspeditioner, før pengene frigives. Hvis skødet er tinglyst allerede på overtagelsesdagen, vil du altså typisk få tidligere disposition over dine penge (og dermed kortere mellemfinansiering), uden at køber af den grund skal betale tidligere.

Der er mange faktorer, som har indflydelse på, hvornår man får tinglyst et skøde. Som sælger er du afhængig af rådgiverens og tinglysningens hurtighed. Derfor bør du så vidt muligt følge aktivt op over for rådgiverens håndtering. Hvis der i købsaftalen på den bolig, du sælger, er aftalt en tidlig frist, er der en større chance for, at skødet også er tinglyst på overtagelsesdagen.

Når skødet er tinglyst, vil det have en såkaldt retsanmærkning (påtegning fra dommeren) om de lån, som du havde i ejendommen, og som skal indfries, fordi de ikke bliver overtaget af køberen. Hvis køber derimod overtager de lån, du havde i ejendommen ved salget, vil der ikke være nogen retsanmærkninger.

For at du som sælger kan bruge af deponerede midler, skal dit pengeinstitut indestå for, at retsanmærkninger kan slettes. Det forudsætter normalt, at skødet er tinglyst til køber. Det er derfor vigtigt, at fristerne i den købsaftale, der indgås på salg af din gamle bolig, er så tidlige, at denne tinglysning kan nå at finde sted. Det skal helst ske inden overtagelsesdagen eller hurtigst muligt derefter.

Lånte eller deponerede penge til indfrielsen

Når skødet er tinglyst med retsanmærkninger, kan dit pengeinstitut se det nøjagtige beløb, der skal bruges til at indfri den del af ejendommens gæld, som køber ikke skal overtage. Herefter kan pengeinstituttet give sig til at indfri disse lån.

Det kan godt ske med de deponerede midler, når blot dit pengeinstitut garanterer køberen for, at lånene, som er årsag til retsanmærkningerne, bliver indfriet, så anmærkningerne kan slettes.

Nogle pengeinstitutter vælger imidlertid at lade den deponerede salgssum stå på deponeringskontoen og i stedet lave en udlægskonto. I den situation er det meget vigtigt at forhandle med pengeinstituttet om, hvilken rente der gives dels på deponeringskontoen og dels på udlægskontoen, da du jo skal betale forskellen selv.

Der er forskelle blandt pengeinstitutterne også på dette punkt. Nogle pengeinstitutter giver samme indlåns- og udlånsrente fra den dag, salgssummen bliver deponeret i pengeinstituttet. Andre pengeinstitutter beregner sig en rentedifference.

Når du forhandler med dit pengeinstitut, bør du også være opmærksom på den pris, du skal betale for den garanti, som pengeinstituttet har stillet. Nogle pengeinstitutter tager provisioner for garantien, mens andre kun tager et mindre gebyr.

Forsinkelser

Der kan være flere årsager til, at en mellemfinansiering løber længere end forventet:

For det første kan den kreditor, hvis lån bliver indfriet (realkreditinstitut, pengeinstitut eller privat investor), være uforholdsmæssig lang tid om at returnere det indfriede pantebrev, så det kan sendes til aflysning i tingbogen.

For det andet kan købers rådgiver – advokat eller købermægler – misligholde fristerne, som er aftalt i købsaftalen. Hvis købers rådgiver eller køber er årsag til forsinkelser, følger det af den sædvanlige købsaftaleformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening, at hele det deponerede beløb skal forrentes af køber over for sælger med en rente i henhold til renteloven. Renteloven vil normalt fastsætte en rente, der er højere end den, der betales for mellemfinansieringen.

For det tredje kan der opstå forsinkelser hos dit eget pengeinstitut. Derfor er det også vigtigt, at du følger op på, at ekspeditionerne sker uden forsinkelser.