Genveje:
Hop til hovedmenu  Hop til indhold  Hop til søgning

Obligationslån

Finansiering og økonomi

 
Opdateret 03.11.2014

Obligationslån

Der findes mange forskellige obligationslån, som også kaldes realkreditlån: Lånene fås med fast rente, variabel rente eller variabel rente med renteloft.

Når du overvejer at finansiere din bolig med obligationslån, bør du være opmærksom på kursen og renten, ligesom der er omkostninger forbundet med at optage lånet.

Obligationslån

Når du optager et obligationslån, udsteder realkreditinstituttet et pantebrev. Hovedstolen på dette er størrelsen på dit lån. Renten på lånet svarer til den pålydende rente på obligationerne. Ydelsen beregnes på baggrund af, hvor meget du låner, renten på lånet og de bidrag du skal betale til realkreditforeningen. Derfor ved du med det samme, hvor høj ydelsen bliver.

Til gengæld ved du ikke præcis, hvor meget du får udbetalt kontant. Det afhænger nemlig af den kurs, du kan få obligationerne solgt til. Samtidig skal du være opmærksom på, at det bidrag, du skal betale til realkreditforeningen, kan ændres i låneperioden.

Normalt lader man realkreditinstituttet sælge obligationerne for sig med det samme og får udbetalt kursværdien efter fradrag af omkostninger til låneoptagelsen.

Kursværdi

Kursværdien er den kontante værdi af obligationerne og beregnes ud fra kursen. Den svarer med andre ord til det beløb, du kan få udbetalt kontant ved salg af obligationerne. Kursen kan være både over og under 100. Dog vil kursen typisk være under kurs 100, som også kaldes for pari. Hvis du optager et lån på 500.000 kr., og obligationerne bliver solgt til kurs 98, er kursværdien: (500.000 x 98)/ 100 = 490.000 kr. Desuden skal omkostningerne ved at optage lånet fratrækkes, så det beløb, du vil få til rådighed, bliver mindre.

Kurstab og -gevinster

Hvis salget af obligationerne sker til en kurs under 100, får du et kurstab, som du ikke kan trække fra i skat. Til gengæld bliver du normalt heller ikke beskattet, hvis du efterfølgende får en kursgevinst, når du indfrier lånet til en kurs, der er lavere end kursen ved optagelsen.

Konvertering

Da kursgevinster normalt ikke beskattes ved indfrielse, er obligationslån med fast rente meget velegnede, hvis du gerne vil have mulighed for at konvertere op og ned på et fremtidigt tidspunkt.

Variationer af obligationslån

Der findes følgende variationer af obligationslån:

  • Fast rente
  • Variabel rente
  • Variabel rente og renteloft

Obligationslån med fast rente

Renten og ydelsen er som udgangspunkt fast i hele lånets løbetid, og lånene baseres på konverterbare obligationer.

Graferne herunder viser et eksempel på, hvordan nettoydelsen og restgælden på et typisk fastforrentet 4 % obligationslån på 1 mio. kr. vil udvikle sig over de første 10 år.

Nettoydelsen stiger ganske svagt over tid. Det skyldes, at forholdet mellem rente og afdrag ændres. Over tid øges afdragets vægt på bekostning af rentebetalingen, som er fradragsberettiget. Skattebegunstigelsen falder dermed en smule, hvilket medfører en svagt stigende nettoydelse.

Obligationslån 1, Graf over nettoydelse pr. kvartal¨for fastforrentet lån

Obligationslån 2, graf over restgæld på fastforrentet lån

Kilde til graferne: Nykredit

Obligationslån med variabel rente

Traditionelle rentetilpasningslån med variabel rente er baseret på kontantlån, men realkreditinstitutterne er begyndt at udbyde variabelt forrentede obligationslån med en refinansieringsperiode på 6 måneder. Lånene går under betegnelser som F-kort eller FlexKort og kan kombineres med afdragsfrihed. Det er vigtigt at holde sig for øje, at låntypen ikke giver den samme friværdibeskyttelse som et fastforrentet obligationslån eller et obligationslån med variabel rente og renteloft.

Obligationslån med variabel rente og renteloft

Bortset fra perioder, hvor renteloftet er nået, har lån af denne type ikke fast ydelse. De findes på markedet i flere variationer og under forskellige betegnelser. For eksempel FlexGaranti, Garantilån, Rentegarantilån og Rentemax.

Fælles for lånene er, at den variable rente fastsættes på en særlig måde, og at de har et indbygget loft over, hvor høj renten kan blive.

For alle lånene gælder det, at renteloftet danner den øvre grænse for, hvor høj din rente, og dermed din ydelse, kan blive. Der er lidt forskel på, hvad der sker med lånene, hvis de når renteloftet. På nogle lån følger renten med ned igen, hvis markedsrenten falder på ny. For andre lån bliver renten fast, når renteloftet er nået.

Relateret indhold

Sammenligning af låntyper

Ved at sammenligne rentesatser og nettoydelser på de forskellige låntyper får du bl.a. in..

Guide: Før du går til finansieringsrådgiveren

Det er klogt at overveje finansieringsmulighederne og få rådgivning om disse, allerede in..