Ombygning og renovering

Når en bygningsdel er så nedslidt, at det ikke længere kan betale sig at reparere og vedligeholde den, er det tid til at renovere den med udskiftning eller gennemgribende istandsættelse.

Vedligeholdelse eller renovering

Når arbejder på boligen går videre end almindelig vedligeholdelse, kan man tale om egentlig renovering. I mange tilfælde vil det være en kombination af faktorer, der sætter projektet i gang, og ofte er det en stor fordel at kombinere flere arbejder på en gang – både praktisk og økonomisk.

Hvis køkkenet er modent til udskiftning, er det måske tid til at overveje, om du samtidig skal ændre på vægge og rumfordeling, som vil gøre boligen mere brugbart i forhold til dine behov.

Hvis taget er slidt og skal skiftes, er det måske nu, du skal overveje muligheden for at etablere beboelse i loftsrummet.

Under alle omstændigheder er det vigtigt, at du overvejer mulighederne grundigt og tænker langsigtet og i helheder.

Du bør tage energirenovering af boligen med i dine overvejelser, så du kan spare på varmebudgettet - også selvom energirenovering ikke er lovpligtigt i dit aktuelle projekt.

Tilladelser

Du vil normalt ikke skulle søge kommunen om tilladelse til et ombygnings- og renoveringsprojekt, med mindre du samtidig udvider etagearealet eller der er tale om væsentlige ændringer på boligens ydre. Du er dog stadig forpligtet til at leve op til bygningsreglementet og andre myndighedskrav.

Bor du i et fredet eller bevaringsværdigt hus, skal du være opmærksom på, at der gælder særlige regler.

Arkitektoniske overvejelser

Alle huse er præget af den tid, de er opført i - både med hensyn til stil og valget af materialer. Der er ingen facitliste med hensyn til, hvad du kan tillade dig at lave om på (ud over lovgivningen og lokale regler), men jo ældre huset er, jo bedre vil det klæde det, at du tager hensyn til det oprindelige udseende, når du renoverer og bygger om.

Mulighederne er ofte nemmere i nyere huse, fordi husene selv er resultat af moderne konstruktioner og materialer. Mens de færreste har lyst til at ændre væsentligt på en klassisk palævilla, er det meget almindeligt, at parcelhuse fra 1960’erne og 70’erne bliver bygget totalt om og moderniseret, så der nærmest kun er fundamentet og nogle af de bærende konstruktioner tilbage af det oprindelige hus.

Økonomi og budget

Det er svært på forhånd at sætte tal på komplicerede ombygninger og renoveringer. Drejer det sig om et nyt tag, nye vinduer eller køkken og bad, er det muligt at skønne sig frem til et nogenlunde realistisk overslag. I tilfælde hvor man ikke er sikker på, hvilke tiltag, der skal til, er det ikke så nemt.

En arkitekt eller anden byggekyndig rådgiver er derimod bedre i stand til tidligt i forløbet at sammenholde dine ønsker og det beløb, der er til rådighed og vurdere om det hele hænger sammen. Ofte må ambitionsniveauet justeres i retning af en mindre ambitiøs løsning eller mindre eksklusive materialer.

Først når byggeriet er færdigprojekteret, og der er indhentet tilbud fra en entreprenør, vil den endelige pris dog foreligge.

Brug af rådgiver

Større ombygninger og renoveringer er omfattende projekter, og det kan være svært at holde overblikket over alle de arkitektoniske, praktiske og økonomiske aspekter på en gang. Derfor kan det være en fordel at hyre en arkitekt, som kan hjælpe med større eller mindre dele af forløbet.

Det kan være en stor hjælp at få en uvildig rådgiver ind udefra, som kan se på dit hus med helt friske øjne og sammenkoble dine idéer med professionel viden og erfaring.

Større bygningsmæssige ændringer vil ofte kræve, at en bygningsingeniør laver beregninger vedrørende bæreevnen af de berørte bygningsdele, og om nødvendigt udregner, hvordan konstruktionerne kan forstærkes.

Det kan f.eks. gælde:

  • Nyt, tungere tag kan kræve forstærkning af tagkonstruktionen.
  • Udvidelser af eksisterende vinduer og døre i ydervæggene vil kræve forstærkninger over de udvidede murhuller.
  • Ændringer af bærende eller stabiliserende, indvendige vægge, som vil kræve forstærkninger.
  • Gennembrydning af etagedæk.

Gør det selv?

Der er ikke noget i vejen for, at du selv står for en del af arbejdet med ombygning og renovering, så længe at de vand- afløbs- og elinstallationer, som kræver autorisation, udføres af de relevante håndværkere.

Står du derimod som medbygger på projektet sammen med en entreprenør, og viser der sig senere hen fejl og mangler, kan det være problematisk, hvis du selv har udført noget af arbejdet, da det rent juridisk kan være svært at afgøre, hvem der ansvarlig for eventuelle fejl – dig eller håndværkerne

Forsikring

Inden projektet går i gang, bør du orientere dit forsikringsselskab om planerne, da arbejdet kan have betydning for din husforsikring. Du kan forhøre dig hos forsikringsselskabet, om det er nødvendigt at tegne en entrepriseforsikring i forbindelse med byggeriet.

Hvis du har en forsikring mod råd og svamp, er det ikke umuligt, at den kommer i brug. Særligt hvis du bor i et ældre hus. Opstår der under byggeriet mistanke om svamp i huset, er det meget vigtigt hurtigst muligt at kontakte forsikringsselskabet. De vil sende en ekspert, der kan afgøre, om der er tale om forsikringsdækket råd og svamp, og hvilke tiltag som er nødvendige for at udbedre skaderne.

Når byggeriet er færdigt

Når byggeriet er færdigt, skal der gennemføres en afleveringsforretning, hvor du og eventuelt din rådgiver gennemgår fejl og mangler sammen med entreprenøren. Ved afleveringen aftales et rimelig tidsfrist for udbedring af manglerne.

Hvis dit byggeri har krævet ansøgning om byggetilladelse til kommunen, skal du færdigmelde det, når byggeriet er endelig afsluttet. Du kan umiddelbart herefter tage byggeriet i brug, men det er muligt, at kommunen ønsker at komme og kontrollere, om du har opfyldt betingelserne i byggetilladelsen.

Hvis du senere hen opdager fejl og mangler ved byggeriet, skal du straks reklamere til entreprenøren, uanset om du tror, problemet ligger i materialerne eller i udførelsen. Venter du for længe, risikerer du at miste din klagemulighed på grund af passivitet.

Lovgivning for ombygning og renovering

Ombygning og renovering af enfamiliehuse vil normalt ikke kræve hverken anmeldelse eller byggetilladelse, medmindre der er tale om en udvidelse af etagearealet. Inddragelse af udhuse, garager og lignende bygninger til beboelse betragtes også som en væsentlig anvendelsesændring, som kræver byggetilladelse.

Under alle omstændigheder skal byggeriet opfylde kravene i bygningsreglementet, som bl.a. indbefatter:

  • Højder og afstand til skel
  • Energiforbrug og isolering
  • Redningsåbninger og flugtveje
  • Brandforhold
  • Krav til konstruktioner og materialer
  • Indeklima og ventilation

Din bolig kan dog være omfattet af en lokalplan, eller der kan være tinglyste statutter på grunden, som har betydning for, hvilke udvendige ændringer du må lave – f.eks. er det i enkelte kvarterer foreskrevet at taget skal være af røde teglsten. Under alle omstændigheder anbefales det at forhøre sig hos kommunens tekniske forvaltning under planlægningen af dit projekt. Hvis dit hus er fredet eller bevaringsværdigt gælder særlige regler.

Energibestemmelser

Ved større ombygninger og renoveringer skal der gennemføres rentable energibesparelser - jf bilag 6 i BR15. Det gælder isolering af ydervægge, gulve, tagkonstruktioner og vinduer mv. samt ændringer af installationer - men kun for de dele, der ændres.

Der er dog undtagelser som fx fredede bygninger, og bevaringsværdige bygninger, hvis det strider mod udpegningen. Ligeledes kan der være byggetekniske forhold, som gør, at det ikke kan lade sig gøre at opfylde isoleringskravet. Det kan fx være, at det fugt-teknisk ikke kan lade sig gøre.