Genveje:
Hop til hovedmenu  Hop til indhold  Hop til søgning

Realkreditlån

Finansiering og økonomi

 
Opdateret 03.11.2014

Realkreditlån

Når du skal vælge realkreditlån, skal du se på låntype, løbetid og rentesats. Du bør også overveje, om du vil have et lån med eller uden afdrag. Endelig er det en god ide at undersøge, hvad det koster at oprette lånet (stiftelsesomkostninger) hos de enkelte udbydere, hvad du skal betale i bidrag (den procentsats af dit lån, instituttet opkræver for at administrere dit lån), hvad det koster at indfri lånet før tid og hvordan din samlede belåning af boligen kan sammensættes.

Du kan vælge mellem disse låntyper:

  • Obligationslån med fast rente
  • Obligationslån med variabel rente
  • Obligationslån med variabel rente og renteloft
  • Kontantlån med rentetilpasning (rentetilpasningslån)

Realkreditlån kan finansiere op til 80 % af din ejendoms kontantværdi. Derfor er det vigtigt, at du vælger det eller de lån, der passer bedst til din privatøkonomiske situation.

Realkreditinstitutterne udbyder forskellige varianter og sammensætninger af de enkelte låntyper, og du bør derfor altid få tilbud fra flere institutter.

Du skal også være opmærksom på, at der skal betales et bidrag til realkreditinstituttet, uanset hvilken låntype du vælger. Bidragets størrelse varierer mellem de forskellige institutter, og det kan ændres i hele lånes løbetid.

Sammenlignet på første års ydelse før skat er variabelt forrentede lån normalt billigst og fastforrentede lån dyrest.

De billigste lån rummer til gengæld risiko for, at ydelsen stiger i løbetiden. Hvis du vælger et rentetilpasningslån eller et obligationslån med variabel rente, skal du altså være forberedt på, at din ydelse ændrer sig, hver gang renten på lånet tilpasses (fx halvårligt, årligt, hvert tredje år, hvert femte år eller med et andet interval). Ydelsen vil blive højere, når renten stiger, mens ydelsen derimod bliver lavere, når renten falder. Flere realkreditinstitutter har i øvrigt indført forøgede omkostninger i form af højere bidragssats og kursskæring, når de tilbyder boligejere lån med hyppige rentetilpasninger. Du skal derfor være særligt opmærksom på, hvor stor den reelle besparelse er ved valg af den type lån, når de samlede omkostninger tages i betragtning.

Obligationslån med variabel rente og loft over renten ligger ydelsesmæssigt mellem de andre låntyper. De er typisk billigere end de fastforrentede lån og dyrere end rentetilpasningslånene og de variabelt forrentede obligationslån. På denne type lån kan ydelsen ændre sig, fordi renten er variabel, men til gengæld sikrer renteloftet, at der er en øvre grænse for, hvor høj renten og dermed ydelsen kan blive.

Løbetid

Som udgangspunkt kan du vælge at betale dit lån tilbage på mellem 10 og 30 år. Derudover udbyder nogle penge- og realkreditinstitutter lån, hvor du kan vælge en løbetid på op til 50 år. Løbetiden på lånet påvirker både din ydelse og det, du samlet set kommer til at betale i rente over lånets løbetid.

Ved optagelse af lån med en løbetid på mere end 30 år bør du være opmærksom på, at ydelsen på den type lån ikke nødvendigvis er lavere end ydelsen på et afdragsfrit lån med en kortere løbetid. Desuden er lånegrænsen 75 % for lån med en løbetid på mere end 30 år, mens lån med en løbetid på højst 30 år har en lånegrænse på 80 %. Hvis du vælger et lån med længere løbetid, er du derfor også nødt til at finansiere en større andel af ejendommens værdi kontant eller med en anden – og typisk dyrere – finansiering end realkreditlån.

Du kan også vælge en låntype, som giver realkreditinstituttet mulighed for at tilpasse lånets løbetid ved halvårlige refinansieringer med henblik på at fastholde så lav en ydelse som muligt.

Afdragsfrihed

På de fleste lån har du mulighed for at vælge én eller flere afdragsfrie perioder. Men mulighederne afhænger af, hvilket produkt du vælger. Dine muligheder afhænger også af dit valg af realkreditinstitut, da institutterne tilbyder forskellige løsninger og sammensætninger af låntyper, når du skal finansiere dit boligkøb med lån med afdragsfrihed. Her gælder det i særlig grad, at det er vigtigt at få tilbud fra mere end en udbyder og sammenligne priserne - både ved optagelse af lånet og til den løbende ydelse.

Penge- og realkreditinstitutter kan i princippet udbyde lån med ubegrænset afdragsfrihed ved samtidig at forlænge lånenes løbetid og sænke lånegrænsen fra 80 % til 75 %. I praksis udbydes der dog langt flest afdragsfrie lån med afdragsfrie perioder på højst 10 år. For nogle låntyper kan du vælge, om du efter den afdragsfrie periode vil betale de udskudte afdrag med det samme, eller udskyde betalingen til lånet udløber.

Ved optagelse af et afdragsfrit lån bør du være opmærksom på, at du i den afdragsfri periode ikke nedbringer din gæld. Dermed sparer du heller ikke op i boligen og skaber en friværdi. Det har især betydning, hvis ejendomspriserne falder. Falder værdien af huset, mens din gæld forbliver uændret, bliver du teknisk insolvent.

Hvis du vælger afdragsfrihed i mere end 10 år, kan der være en større risiko for, at du bliver teknisk insolvent i perioder af lånets løbetid, fordi priserne på boligmarkedet svinger. Den situation kan du læse mere om i afsnittet om teknisk insolvens.

Valuta

Nogle lån kan du optage i euro. Det kan være en fordel, hvis du har indtægter i euro, fordi valutakursrisikoen på din indtægt på den ene side og terminsbetalingerne på den anden side ophæver hinanden.

Renten, og dermed ydelsen, på eurolån er typisk lidt lavere end på lån i danske kroner. Til gengæld er der en valutakursrisiko, idet betalingerne (ydelser, indfrielsesbeløb m.v.) skal ske i euro. Hvis kronen falder, så stiger ydelsen på dit lån, målt i danske kroner. Derudover gælder der særlige beskatningsregler for lån i euro, og der er ikke mange private, som optager lån i euro.

Oversigt over udvalgte låntyper ud fra pris, risiko og konverterings­muligheder:
Begivenhed/låntype Obligationslån med fast rente Obligationslån med variabel rente Obligationslån med variabel rente og renteloft Kontantlån med rentetilpasning
Ydelse 1. år Fast – den højeste ydelse efter skat for de sammenlignede lån Variabel – lavere ydelse efter skat end for de fastforrentede lån Variabel – lavere ydelse efter skat end for de fastforrentede lån, men højere end for rentetilpasningslånene Variabel – den laveste ydelse efter skat for de sammenlignede lån
Risiko Udbetales normalt til en kurs tæt på 100, men har restgældsrisiko ved indfrielse, hvis udbetalingskursen er under 100 Ydelsen stiger ved renteforhøjelser Ydelsen stiger ved renteforhøjelser, men er begrænset til et maksimalt niveau „Restgældsrisiko“ ved faldende ejendomspriser. Desuden risiko for ydelsesstigninger ved stigende rente
Nedkonvertering Valgfri Afhænger af typen Afhænger af typen – se beskrivelsen af obligationslån Lånet følger renten
Opkonvertering Valgfri (uden kursgevinst- beskatning) Afhænger af typen Afhænger af typen – se beskrivelsen af obligationslån Lånet følger renten

Klagemuligheder

Du kan klage, hvis du har lidt tab på grund af forkert eller manglende rådgivning fra dit penge- eller realkreditinstitut, eller på anden måde mener, der har været mangler/uregelmæssigheder i rådgivningen. Din klage kan føre til erstatning eller omgørelse af det aftalte.

Klager over pengeinstitutter:

Pengeinstitutankenævnet, Amaliegade 8 B, 2, 1022 København K.

Klager over realkreditinstitutter:

Realkreditankenævnet, Krabbesholmvej 5, 2700 Brønshøj.

Relateret indhold

Rentesats og restgældsrisiko

Du skal være opmærksom på samspillet mellem kurs og markedsrente, hvis du vil indfri dit ..

Teknisk insolvens

Hvis din gæld er større end din formue, er du teknisk insolvent. Faldende boligpriser kan..

Guide: Før du går til finansieringsrådgiveren

Det er klogt at overveje finansieringsmulighederne og få rådgivning om disse, allerede in..

Guide: Faldgruber ved bolighandel
Guide til: Faldgruber ved bolighandel

Der er en række faldgruber, du kan havne i, når du sælger en bolig. Her får du et overbli..

Lov om finansiel virksomhed

Lov om finansiel virksomhed beskriver reglerne for banker og realkreditinstitutioner, her..


Eksterne links

Realkreditrådets prisguide
Sammenlign priser for realkreditlån hos de forskellige institutter.

Guide til boligfinansiering
På Penge- og Pensionspanelets hjemmeside kan du finde en guide til boligfinansiering, hvor du kan sammenligne låntyper og se eksempler.

Pengeinstitutankenævnet

Realkreditankenævnet