Refusionsopgørelse

En refusionsopgørelse er en opgørelse over de økonomiske mellemværender mellem køber og sælger. Refusionsopgørelsen opgør således de udgifter, som sælger har betalt forud for overtagelsesdatoen, og som i realiteten skal betales af køber fra overtagelsesdagen. For hver udgiftspost skal det gøres op, hvad sælger reelt har brugt til sammenligning med, hvor meget han har betalt forud aconto, så man til sidst kommer frem til, hvad køber skylder sælger - eller omvendt.

Hvem gør hvad?

På overtagelsesdagen foretages der en aflæsning af diverse forbrugsmålere, og det er disse aflæsninger, der bruges ved udarbejdelsen af refusionsopgørelsen for at kunne fastslå sælgers faktiske forbrug sammenholdt med sælgers tidligere aconto betalinger.

Det er i de fleste tilfælde købers, dvs. i praksis købers advokats, opgave at udarbejde refusionsopgørelsen. Det vil fremgå af købsaftalen, hvem opgaven påhviler. Normalt skal refusionsopgørelsen være udarbejdet mellem 15-30 dage efter overtagelsesdagen. Se nærmere herom i købsaftalens pkt. 9

Er den endelige refusionsopgørelse i købers favør, vil saldoen blive modregnet i den købesum, som køber har deponeret i sælgers bank. Købesummen frigives til sælger,når handlen er endelig, og der foreligger endeligt anmærkningsfrit skøde, og overtagelsesdagen er passeret

Fremgår det af den endelige refusionsopgørelse, at refusionssaldoen er i sælgers favør, skal køber betale beløbet kontant til sælger.

Vær opmærksom på

Skal du stå for udarbejdelsen af en refusionsopgørelse, bør du antage en professionel rådgiver, typisk en advokat, til at stå for opgaven. Vælger du selv at lave refusionsopgørelsen, bør du som minimum få en professionel til at kontrollere, at det er de rigtige oplysninger, der ligger til grund for beregningerne, og at alle omkostninger er medregnet.

Poster som typisk indgår i refusionsopgørelsen:

Ejendomsskatter m.v.

Poster, der indgår i ejendomsskattebilletten, opkræves periodevis forud. På ejendomsskattebilletten opkræves først og fremmest grundskyld til kommunen. I de fleste tilfælde opkræves også udgifter til renovation m.m. Der kan også i enkelte tilfælde være vej- eller kloakgæld.

Udgifterne på ejendomsskattebilletten skal fordeles mellem køber og sælger i forhold til ejertid beregnet med overtagelsesdagen som skæringsdag.

Renovation og skorstensfejning

Udgifter til renovation og skorstensfejer opkræves i nogle kommuner over ejendomsskattebilletten.

Hvis udgiften ikke fremgår af ejendomsskattebilletten, skal den medtages separat i refusionsopgørelsen og fordeles mellem sælger og køber efter ejertid.

Vand- og vandafledningsafgift

Vand- og vandafledningsafgift fremgår også ofte af ejendomsskattebilletten, hvis der er tale om et kommunalt vandværk. Hvis der derimod er tale om et privat vandværk, og afgiften således ikke er medtaget under ejendomsskattebilletten, skal afgifterne fremgå af en selvstændig post i refusionsopgørelsen.

Uanset hvem der opkræver vandudgifterne, er det normalt, at udgifterne hertil ikke fordeles efter ejertid, men i stedet efter faktisk forbrug.

Kontingent til grundejerforening/fællesudgifter til ejerforening

Er der tale om en ejerbolig, skal et eventuelt grundejerforeningskontingent fordeles mellem køber og sælger i forhold til ejertid.

Er der tale om en ejerlejlighed, skal der ske refusion for fællesudgifter i det omfang, der ikke sker slutafregning direkte mellem ejerforeningen og sælger. Der kan eventuelt også skulle ske refusion af aconto udgifter til vand, varme, antenne og fællesvaskeri, hvis dette er en del af fællesudgifterne. Det er således vigtigt at undersøge, om ejerforeningen har foretaget en slutopgørelse med sælger for de forbrugsafhængige betalinger eller om de skal medtages i refusionsopgørelsen.

Kommer der efterfølgende efterregninger eller tilbagebetalinger for det afsluttede regnskabsår, vedrører disse alene sælger. Køber må ikke tilbageholde et beløb til sådanne eventuelle poster, med mindre det er aftalt i købsaftalen.

El, vand og varme generelt

Løbende anvendelsesudgifter til f.eks. elektricitet, fjernvarme og/eller naturgas m.fl. skal aflæses pr. overtagelsesdagen. Ligger dispositionsdagen før overtagelsesdagen, skal der i stedet aflæses på dispositionsdagen. De fleste leverandører af vand og varme foretager selv afregning med sælger, særligt når det solgte er en villa. Men hvis der ikke bliver foretaget afregning direkte overfor sælger, skal forbruget siden sidste afregning samt aconto betalinger medtages som en post i refusionsopgørelsen.

Sælgers andel af ejerskifteforsikringen

Hører handlen under Huseftersynsordningen, har sælger forpligtet sig til at betale halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Sælgers del af præmien medtages over refusionsopgørelsen, hvis køber har valgt at tegne ejerskifteforsikring. Har køber valgt at tegne en anden ejerskifteforsikring end den, som sælger har tilbudt, skal sælger fortsat betale halvdelen af præmien på den forsikring, som han har tilbudt. Det er således købers problem, hvis han vælger en dyrere forsikring end tilbudt, ligesom det er købers gevinst, hvis han vælger en billigere. Det er dog en betingelse for refusion, at køber faktisk tegner en ejerskifteforsikring.

I forbindelse hermed indhentes dokumentation fra køber i form af kvittering for præmiebetaling, således at det dokumenteres, at køber nu også har tegnet og betalt for en ejerskifteforsikring.

Oliebeholdning

Hører der en olietank til ejendommen, skal der på overtagelsesdagen ske en aflæsning af olietanken. Det er normalt således, at den resterende oliebeholdning betales af køber til dagspris, dog med et eventuelt fradrag af et skønnet antal liter vand og slam, såfremt olietanken er af ældre dato (dette skal aftales). Beløbet medtages i refusionsopgørelsen i sælgers favør.

Overtagelse af lejer

Overtager køber i forbindelse med handlen en lejer, skal der laves opgørelse af deposita, forudbetalt husleje, indbetalt aconto vand- og varme m.v.

Overtagelse af lån/pantehæftelser

Er der tale om en sælgerfinansieret handel, og skal køber overtage et eller flere af sælgers realkreditlån, skal der refunderes renter og bidrag af sælger fra sidste termin og til overtagelsesdagen. Er der tale om et banklån, medtages alene renter, da der ikke betales bidrag til banken. Sælger skal altså over for køber forrente de indestående lån frem til overtagelsesdagen. Hvis bolighandlen er en finansieret handel (overtagelse af lån i boligen), skal der også udarbejdes en reguleringsopgørelse, som sikrer sælger sit provenu.

Renter af deposita

Bliver der før overtagelsesdagen tilskrevet renter på de af køber til sælger deponerede midler, vil disse renter i første omgang blive tilskrevet sælger, da det er sælgers konto. Imidlertid tilkommer disse renter køber, og renteposten medtages derfor i refusionsopgørelsen.

Sker der modsat det, at køber foretager deponeringen i sælgers bank for sent, skal køber over for sælger forrente beløbet med den til enhver tid fastsatte rentesats i henhold til Rentelovens § 5, stk. 1, beregnet fra overtagelsesdagen til deponeringsdagen. Denne rentepost vil også skulle medtages i refusionsopgørelsen.