Åbn alle

2. Hent ejendomsdatarapport

En bolighandel kræver indhentning af en lang række dokumenter. De fleste kan du hente i offentlige registre – men andre skal du betale professionelle for at udarbejde.

Forbered dokumenter

For at kunne give køber fyldestgørende oplysninger om boligen senere i processen er det nødvendigt at indhente ejendommens dokumenter. Dette arbejde kan passende iværksættes på et tidligt tidspunkt i forløbet, da det indimellem kan tage lang tid, førend de foreligger. Energimærket er fx lovpligtigt allerede ved annoncering af salget.

Det er mest hensigtsmæssigt, at dokumenterne ligger klar til købers gennemgang, når ejendommen sættes til salg. På den måde får du endvidere som sælger selv overblik over de oplysninger, der er relevante.

Dokumenterne vedlægges alle som bilag til købsaftalen.

Hvis du ikke allerede har en NemID, så skaf dig en. Du får brug for den til at indhente dokumenter.

https://www.nemid.nu/dk-da/privat/

FALDGRUBE:

Det er en fordel at være forberedt. Energimærke skal foreligge allerede ved annoncering af boligen til salg.

Dog kan det være hensigtsmæssigt at vente med at indhente tilstandsrapport og elinstalllationsrapport til en interesseret køber melder sig. Dokumenterne udgør en relativt stor andel af handelsomkostningerne, og samtidig forældes de på 6 måneder.

Men nogle firmaer giver rabat, hvis du får lavet både tilstandsrapport og energimærke samtidigt. Det skal du veje op imod besparelsen ved at udsætte bestillingen af tilstandsrapporten.

Ejendomsdatarapporten

Ejendomsdatarapporten koster 325 kr. og indhentes på www.boligejer.dk. Du skal logge ind med NemID, og udfylder derpå bestillingsformularen og betaler digitalt med dit dankort e.l.. Herefter modtager du rapporten.

Ejendomsdatarapporten indeholder ca. 50 offentligt registrerede oplysninger og dokumenter om bygninger, økonomi, planer, vand, jordforurening, natur, skov og landbrug samt bygge- og beskyttelseslinjer.

Se den fulde liste over oplysninger og dokumenter i ejendomsdatarapporten her:

http://boligejer.dk/ejendomsdatarapportens-indhold

Udvalgte dokumenter i ejendomsdatarapporten:

Energimærkerapport

Det er lovpligtigt, at der skal foreligge gyldigt energimærke ved allerede ved annoncering af salg af bolig. Skal du sælge en ejerlejlighed, skal du have udleveret energimærket fra ejerforeningen. Skal du sælge hus, kan du finde et certificeret energifirma til at lave energimærket på www.boligejer.dk.

Det koster typisk mellem kr. 1.000 og 5.000 afhængigt af hvilken bygningstype, der er tale om.

BBR-meddelelse

BBR-meddelelsen indeholder ejerens og tidligere ejeres oplysninger om boligen, således som disse er registreret hos kommunen. Da oplysningerne stammer fra boligens ejere, og ikke nødvendigvis er efterprøvet af kommunen, er oplysningerne ikke altid korrekte. Især oplysningerne om arealer har i mange tilfælde givet anledning til skuffelse, når en egentlig opmåling er blevet iværksat. Det har i nogle tilfælde ført til, at køber har rejst krav om erstatning overfor sælger

BBR indeholder udover boligens areal tillige bl.a. oplysning om nuværende og tidligere olietanke på grunden, øvrig varmeforsyning, og boligens opførelses- og ombygningsår. BBR-meddelelsen indgår som et bidrag til oplysning om ejendommen. Hvis fx BBR indeholder uoverensstemmelser med andre af ejendommens dokumenter, kan dette give anledning til at undersøge nærmere, om der skulle ligge eventuelle problematiske forhold bag.

FALDGRUBE: Du bør tjekke at oplysningerne i BBR stemmer overens med de faktiske forhold. Dette gælder både arealer, registrerede og ikke-registrerede bygninger og øvrige oplysninger. Mangler der fx oplysning om en tilbygning, kan dette være udtryk for, at tilbygningen ikke er lovligt opført.

Lokalplan

Lokalplanen og evt. lokalplanforslag er en del af ejendomsdatarapporten. Lokalplaner kan indeholde bestemmelser om forhold, der kan have en ganske indgribende effekt overfor den enkelte boligejer. Bestemmelserne heri kan have vidtrækkende betydning for boligejerens rådighed over boligen både i praktisk og i økonomisk henseende.

Lokalplaner kan fx indeholde bestemmelser om bebyggelsesgrad, dvs. hvor stor en del af grundarealet, der må bebygges. Hvis køber erhverver boligen med henblik på at opføre en tilbygning, er disse bestemmelser naturligvis meget vigtige at kende.

Der kan også være bestemmelser om overførsel til byzone eller sommerhusområde, eller det kan være vedtaget, at der nær boligen er planlagt en større motorvej.

Jordforureningsattest

Ejendomsdatarapporten indeholder også jordforureningsattest og eventuel områdeklassificering af lettere forurening.

Her findes oplysninger om eventuel forurening registreret på grunden og i nabolaget. Oplysningerne kan også give køber et billede af, om der er risiko for, at der er jordforurening på grunden, selvom dette ikke er registreret. På den anden side er oplysningerne ikke nogen garanti for, at alt er i orden. Men de oplysninger, der faktisk foreligger for miljømyndigheden, kommer frem.

Tankattest

Du kan se på BBR-meddelelsen og i selve ejendomsdatarapporten, om der er oplysninger om olietanke. Hvis det er tilfældet, og de ikke er afblændede, bør du have en tankattest. Denne kan findes i kommunens byggesagsarkiv på weblager.dk eller filarkiv.dk eller afhentes ved personligt fremmøde på kommunens tekniske forvaltning.

Ejendomsvurdering

Størrelsen af den offentlige vurdering har interesse for en køber, idet der beregnes ejendomsværdiskat på baggrund af det laveste af følgende tre mulige beløb: Beløbet for 2001-vurderingen + 5 %, 2002-vurderingen eller den aktuelle ejendomsvurdering (eller årsregulering). Ejendomsværdiskatten beregnes som 1 % af den del af beregningsgrundlaget, der ikke overstiger 3.040.000 kr. og 3 % af resten.

Ejerudgift

Ejendomsværdiskatten indgår i beregningen af den såkaldte ejerudgift sammen med grundskyld, ejendomsforsikring samt øvrige udgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer – fx renovation, rottebekæmpelse, skorstensfejning, evt. fællesudgifter til ejerforening/grundejerforening og ydelser på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen. Ejerudgiften omfatter ikke forbrugsafhængige udgifter.

Regn også ejerudgiften pr. måned og år ud for din bolig, da de fleste selvsalgsportaler viser den.

Ejendomsskattebillet

Ejendomsskattebilletten indeholder oplysning om det beløb, som sælger er blevet pålagt at betale i grundskyld i handelsåret. Dokumentet består dels af en opgørelse og dels af et eller flere girokort.

Opgørelsen indeholder udover grundskyld poster som anvendelsesudgifter til. vand, vandafledning, renovation, skorstensfejer, rottebekæmpelse og gebyr for haveaffald m.v.