Tilstandsrapport

En tilstandsrapport er resultatet af en bygningsgennemgang foretaget af en beskikket bygningssagkyndig under huseftersynsordningen. Huseftersynet er ikke lovpligtigt. Tilstandsrapporten beskriver bygningens tilstand og er, sammen med elinstallationsrapporten, en forudsætning for at købere kan tegne ejerskifteforsikring og sælger kan frigøre sig fra sit ansvar for skjulte fejl og mangler i en bolighandel.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Du kan bestille en tilstandsrapport på et hus, et sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog ikke så tit, man laver eftersyn på ejerlejligheder. Når der laves tilstandsrapport på en ejerlejlighed, skal ejerlejlighedens fælleseje nemlig gennemgås – ellers er rapporterne ikke gyldige.

En tilstandsrapport består af tre dele:

  • Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet og karakterer til de enkelte bygningsdele
  • Dine egne bemærkninger og oplysninger om boligens skader
  • Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring.

Restlevetid for tag

Siden 1. maj 2012 indeholder tilstandsrapporten desuden oplysning om den gennemsnitlige restlevetid for den del af boligens tag, der forventes at have den korteste restlevetid – og om den pågældende bygningsdel forventes at holde i op til fem år, mellem fem og ti år eller længere end ti år.

Oplysningen om restlevetid angives ud fra et opslag i en restlevetidstabel, der baserer sig på en gennemsnitsbetragtning med hensyn til de anvendte materialer. Den bygningssagkyndige har ikke foretaget et selvstændigt skøn, og den pågældende bygningsdel kan som følge af lokale, geografiske forhold mv. vise sig at have en kortere restlevetid.

Hustypebeskrivelse

Sammen med tilstandsrapporten udleveres også en generel hustypebeskrivelse, der er relevant for den type bolig tilstandsrapporten vedrører. Beskrivelsen indeholder generel, supplerende information om hustypen samt generelle oplysninger om kloaksystem og radon.

Der findes 34 forskellige, generelle hustyper. I typebeskrivelsen finder du en beskrivelse af de særlige forhold, der knytter sig til den relevante hustype og en generel beskrivelse af kloaksystemer og radon.

Der kan være boliger, der har gennemgået så markant ombygning, at en enkelt hustypebeskrivelse ikke dækker. Du kan derfor opleve tilfælde, hvor du vil modtage to eller tre typebeskrivelser – og i sjældne tilfælde ingen typebeskrivelse.

Hvad er ikke med i en tilstandsrapport?

Følgende punkter er ikke omfattet af tilstandsrapporten:

  • Elinstallationernes funktion og lovlighed – de gennemgås i elinstallationsrapporten
  • Æstetiske eller arkitektoniske forhold
  • Sædvanligt slid og bygningens normale vedligeholdstilstand
  • Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke boligens brug eller værdi nævneværdigt
  • Planløsningen og boligens indretning samt boligens placering på grunden
  • Boligens lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen
  • Inventar som hårde hvidevarer
  • Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
  • Markiser og baldakiner
  • Indretninger og installationer uden for selve boligen.

Som sælger vil du dog stadig være ansvarlig for sådanne forhold. Som sælger skal du derfor orientere køber klart og tydeligt, hvis du opdager sådanne forhold.

Hvis du som sælger ønsker sådanne forhold vurderet, kan du bede den bygningssagkyndige eller en anden fagmand om en vurdering.

Det er sælger, der bestiller tilstandsrapporten

Det er sælger, der skal sørge for at bestille en tilstandsrapport. For at få udarbejdet en tilstandsrapport skal du kontakte en beskikket bygningssagkyndig.

Som sælger kan du alternativt få en ejendomsmægler til at formidle kontakt til et forsikringsselskab, der så finder en bygningssagkyndig, men ejendomsmæglerne må ikke formidle den direkte kontakt mellem sælger og bygningssagkyndig.

Du kan finde en konsulent på Boligejers konsulentsøgning, hvor alle beskikkede bygningssagkyndige er registreret.

Sælgeroplysningsskema

Som sælger skal du udfylde et sælgeroplysningsskema, når tilstandsrapporten bliver udarbejdet. Sælgeroplysningsskemaet indgår i tilstandsrapporten. Skemaet består af en lang række spørgsmål, der vedrører det kendskab du som sælger har til ejendommen og som kan være af interesse for køber.

Det drejer sig typisk om bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke kan se ved sin gennemgang, fx rør o.l.

Er du som sælger i tvivl om, hvad spørgsmålene betyder, kan du rådføre dig med den bygningssagkyndige.

Priser og gyldighed

Der er ikke længere maksimale vederlag pr. ejendom for udarbejdelse af tilstandsrapport.

Ved § 2 i lov nr. 740 af 1. juni 2015 blev maksimalprisreguleringen i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter ophævet.

Ændringen medfører, at der fra og med den 1. januar 2016 ikke længere vil være fastsat en øvre grænse for det vederlag, som en bygningssagkyndig vil kunne forlange for udarbejdelse m.v. af tilstandsrapporter som led i huseftersynsordningen.

Som hidtil vil de beskikkede bygningssagkyndige have mulighed for at tillægge deres vederlag det administrationstillæg, som Erhvervsstyrelsen opkræver hos de pågældende for hver udarbejdet tilstandsrapport.

Tilstandsrapportens gyldighed

Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder. Inden perioden udløber, kan du få rapporten fornyet for 6 måneder til en reduceret pris.

Rapporten er gyldig fra den dag, den beskikkede sagkyndige indberetter rapporten. Den beskikkede sagkyndige skal indberette en tilstandsrapport senest 14 dage efter gennemgangen af boligen.

Tilstandsrapportens karaktersystem

Den beskikkede bygningssagkyndige vurderer hver enkel bygningsdel og giver den en karakter. Karakteren viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller andre bygningsdele.

Den bygningssagkyndige bruger et karaktersystem med seks karakterer. Karaktererne er alene byggetekniske vurderinger. De siger intet om prisen for udbedring af eventuelle skader.

UN: Bør undersøges nærmere.

Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved gennemgangen. Det kan være en alvorlig skade, så art, omfang og konsekvenser bør altid afklares.

K3: Kritiske skader

Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, og som risikerer at give skader på andre bygningsdele.

K2: Alvorlige skader

Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, men ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.

K1:Mindre alvorlige skader

Beskriver skader, der ikke har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion.

K0: Kosmetiske skader

Beskriver skader eller forhold, der kan påvirke købers indtryk af boligen.

IB: Ingen bemærkninger

Beskriver, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.

Bemærk: Der er alene tale om en generel vejledning. Den bygningssagkyndige vurderer altid de individuelle forhold i den konkrete bolig.

Klager og kontrol

Hvis tilstandsrapporten er mangelfuld eller åbenlys forkert, har den bygningssagkyndige et professionelt ansvar. Til gengæld kan du ikke gøre den sagkyndige ansvarlig for skjulte skader, der var umulige at konstatere ved huseftersynet.

Når en beskikket bygningssagkyndig udarbejder en tilstandsrapport, skal han være helt uvildig. Som sælger skal du sørge for, at der er adgang til alle dele af huset, og du har ikke mulighed for at påvirke eftersynet. Hvis du opdager fejl i tilstandsrapporten, bør du gøre den sagkyndige opmærksom på det, så han får mulighed for at rette den, inden der opstår problemer.

Som køber vil din ejerskifteforsikring normalt dække skader, som den sagkyndige ikke har registreret. Det er dog ikke alle købere, der tegner denne forsikring.

Klagemulighed

En bygningssagkyndig har en lovpligtig ansvarsforsikring, der omfatter oversete fejl og mangler - det er en betingelse for at blive beskikket. Hvis fejl og mangler ved tilstandsrapporten medfører et tab for enten køber eller sælger, som den sagkyndige ikke vil påtage sig, kan man klage til Disciplinær- og klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige. I klagesager kan nævnet pålægge en beskikket bygningssagkyndig at betale erstatning for tab, der er lidt af klager, på grund af mangler og fejl i en tilstandsrapport.

Nævnet kan desuden gennemføre disciplinærsager mod beskikkede bygningssagkyndige og kan i den forbindelse tildele påtaler og advarsler, pålægge bøder eller frakende retten til at udøve hvervet som beskikket bygningssagkyndig. Afgørelser kan indbringes for domstolene.

Klageskemaet kan hentes på hjemmesiden www.husklage.dk.

Kontrol med tilstandsrapporter

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige kontrollerer løbende kvaliteten af tilstandsrapporterne. Nævnet offentliggør navnene på de sagkyndige, der har fået tildelt en advarsel, en bøde eller som har fået frakendt retten til at udøve virksomhed som bygningssagkyndig. Det er ikke muligt at klage til andre administrative myndigheder over Disciplinær- og klagenævnets afgørelser, men du kan indbringe afgørelsen for de almindelige domstole.

Reglerne om tildeling af sanktioner fremgår af § 2 i Bekendtgørelse om Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Gennemgang af tilstandsrapporterne

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige udtager løbende tilstandsrapporter til kontrol, så alle sagkyndige får kontrolleret en tilstandsrapport mindst én gang i deres 3-årige beskikkelsesperiode.

Når en bygningssagkyndig udtages til kontrol, inviteres den sagkyndige til at være til stede ved nævnets gennemgang af den pågældende bolig. Selve gennemgangen foretages af en af nævnets syns- og skønsmænd, der laver en kontrolrapport til nævnets videre behandling.

Nævnet kan tildele en bygningssagkyndig en sanktion, hvis den sagkyndige har begået alvorlige eller gentagne fejl.