Genveje:
Hop til hovedmenu  Hop til indhold  Hop til søgning

Handel på tvangsauktion

Ejerbolighandel

 
Opdateret 03.01.2014

At købe bolig på tvangsauktion

Hvis du overvejer at købe bolig på tvangsauktion, bør du bl.a. være opmærksom på både fordele og ulemper ved denne type ejendomshandel. Der kan være mulighed for at købe en bolig til en lavere pris, men et boligkøb på tvangsauktion er også forbundet med risici.

Først og fremmest er det mere kompliceret at købe bolig på tvangsauktion end i fri handel, og der er ikke de samme muligheder for at undersøge ejendommen og blive grundigt oplyst inden købet.

En tvangsauktion kan blive en realitet, hvis en boligejer skylder penge til f.eks. en panthaver, der ikke har modtaget de aftalte terminsydelser.

Den der indleverer begæring om tvangsauktion til fogedretten kaldes ”rekvirent”. En tvangsauktion over en bolig finder sted i fogedretten i den retskreds, hvor boligen ligger.

En tvangsauktionen bliver bekendtgjort i Statstidende og i et relevant dagblad med mindst 14 dages varsel, så potentielle købere kan forberede sig til den officielle besigtigelse af ejendommen og det egentlige auktionsmøde. Herudover kræver de fleste fogedretter også, at auktionen ligeledes bekendtgøres på internettet.

Du kan finde information om kommende tvangsauktioner på flere forskellige internetsider. Det kan forekomme, at auktionen aflyses i sidste øjeblik, da ejeren af ejendommen helt frem til tvangsauktionen kan afværge salget ved at betale de penge, der skyldes.

Det sker også, at det lykkes ejeren at sælge ejendommen i fri handel i sidste øjeblik. Derfor kan det være en god idé på auktionsdagen at kontakte fogedretten telefonisk, så du kan få vished for, om tvangsauktionen gennemføres.

Besigtigelse og ansvar ved køb

Inden tvangsauktionen løber af stabelen, er det særdeles vigtigt at få undersøgt den ejendom, som du påtænker at byde på. Ofte tilbyder fogedretten kun én besigtigelse af ejendommen på en nærmere bestemt dato. Denne besigtigelse kan være din eneste chance for at undersøge ejendommen godt og grundigt. Andre gange er der mulighed for at få lov til at besigtige ejendommen ved at henvende sig til den advokat, som repræsenterer rekvirenten af auktionen.

Har du ikke stor erfaring med fast ejendom er det en rigtig god idé, at du kontakter en bygningssagkyndig, som kan deltage ved besigtigelsen. Den bygningssagkyndige vil med sin sagkundskab have et ”vågent øje” for diverse fejl og mangler ved ejendommen, og han vil derfor kunne advare dig mod eventuelle risici ved ejendommen, som du kan tage med i din vurdering, inden du byder på auktionen. ,

Det kan være meget vanskeligt for en ikke-sagkyndig køber at opdage en ejendoms fejl og mangler. Udgiften til en bygningssagkyndig er derfor i mange tilfælde givet godt ud, også selvom du selv må afholde denne og selvom du måske ikke bliver højestbydende på tvangsauktionen.

Det er ligeledes vigtigt at gøre sig klart, at køb på en tvangsauktion indebærer, at du som højestbydende køber ejendommen som den er og forefindes på auktionsdagen. Der er ikke - og vil ikke blive - udarbejdet en tilstandsrapport for boligen ved salg på tvangsauktionen, og derfor har du som køber heller ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker skjulte fejl og mangler.

Det betyder, at du som højestbydende køber hæfter for alle eventuelle fejl og mangler ved ejendommen, også selvom du ikke selv – eller den bygningssagkyndige - blev opmærksom på disse ved besigtigelse af ejendommen

Du har efter tvangsauktionen ikke mulighed for at fortryde handlen (fortrydelsesretten er ikke gældende ved køb på tvangsauktioner), og du har heller ikke mulighed for at rette et krav mod auktionssælgeren, fogedretten eller andre.

Det er en god idé, at du gør dig disse potentielle udfordringer klart, og at du har luft nok i økonomien til at bære eventuelle ekstra udgifter, der måtte dukke op efter overtagelse af ejendommen.

Tænker du, at der er udsigt til at gøre et rigtig godt køb på en tvangsauktion, er der nogle gange mulighed for dette. Men en ejendom købt på tvangsauktion byder indimellem på skjulte overraskelser, og den risiko bør du indregne i det bud, du afgiver på auktionen.

Auktionsmødet

En tvangsauktion foregår i fogedretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger.

Enhver har mulighed for at byde på ejendommen på det offentlige auktionsmøde. Har du ikke selv mulighed for at møde, kan du lade en advokat byde for dig eller give en anden person skriftlig fuldmagt. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis du vil byde på en ejendom, skal du på mødet bl.a. kunne stille sikkerhed for budsummens betaling, læs mere nedenfor.

Selve auktionen begynder med, at fogeden konstaterer hvem, der er mødt op. De personer, der har panterettigheder i ejendommen, gør deres krav op overfor fogeden. Den, der har anmodet om at få ejendommen solgt på tvangsauktion - rekvirenten - gennemgår herefter salgsopstillingen. Det er muligt at stille spørgsmål hertil.

Fogeden oplyser om salgsopstillingens størstebeløb, dvs. det beløb, der skal betales udover auktionsbuddet. Udover det du byder og størstebeløbet, skal auktionskøberen også betale auktionsafgift og tinglysningsafgift. Det fremgår af auktionsvilkårene i salgsopstillingen, hvordan afgifterne beregnes.

Selve auktionen foregår som ved andre auktioner, således at der bydes og overbydes, indtil der ikke er flere overbud, og salget bekræftes ved et hammerslag til højestbydende.

Hvis du ønsker at byde på tvangsauktionen, skal du være opmærksom på, at du skal komme med forskellige typer sikkerhedsstillelser, der skal kunne præsenteres allerede på mødet i fogedretten.

For at få lov til at byde på auktionen, skal du overfor fogedretten stille sikkerhed for de udgifter, der vil være forbundet med at afholde et nyt auktionsmøde. Beløbet kan variere, men er mindst kr. 25.000 i kontanter, alternativt en banknoteret check eller en indeståelse fra en advokat om beløbets betaling. Retten har ikke mulighed for at tage imod betalingskort. Det anbefales, at man kontakter rekvirentens advokat inden mødet for at få oplyst det præcise kapitalbehov.

Hvis du bliver højestbydende på tvangsauktionen, skal budsummen betales. I salgsopstillingen er der angivet et beløb, som typisk er beregnet på baggrund af ejendomsværdien. Der tages udgangspunkt i dette, når man skal beregne sikkerhedens størrelse. Størrelsen af den samlede konkrete sikkerhedsstillelse der vil blive forlangt, afhænger dog af budsummens størrelse og kan derfor først nøjagtigt beregnes præcist efter auktionen.

Udover selve budsummen skal der også betales et beløb, som i salgsopstillingen er angivet som ”størstebeløbet”. Størstebeløbet er det, som pant- og udlægshavere kan forlange betalt, og de omkostninger, som skal betales udover budsummen. Endelig skal der også betales en særlig auktionsafgift til staten.

Du skal som højestbydende betale disse penge. Da de færreste har mulighed for at betale kontant og på stedet, skal der i stedet stilles sikkerhed.

Denne sikkerhed, typisk i form af en bankgaranti, vil du sædvanligvis have mulighed for at få en frist på 7 dage til at stille, såfremt du straks betaler minimum kr. 25.000 i kontanter. Overholdes fristen ikke, kan der blive tale om at genoptage auktionen og lade ejendommen gå til den næsthøjestbydende. I en sådan situation vil man kunne forlange, at du vil skulle betale beløbsforskellen mellem de to bud.

Auktionsafgiften forfalder 8 dage efter at du er blevet højestbydende. Auktionsafgiften er 0,5 % af summen af budsummen sammenlagt med størstebeløbet.

2. auktion

Skyldneren, dvs. ejeren af ejendommen, eller kreditorer, der ikke fik fuld dækning ved hammerslaget på 1. auktion, kan forlange, at der afholdes en ny auktion. Dette sker ofte i praksis.

Bliver der forlangt en 2. auktion, vil tidspunktet for denne auktion straks blive fastsat af fogedretten.

På 2. auktionen kan hammerslagsbuddet på 1. auktion overbydes af andre. Hvis skyldneren, altså boligejeren, når at indfri alle sine restancer, inden 2. auktionen finder sted, kan skyldneren også nå at afværge salget af ejendommen. Dette sker dog sjældent, når sagen er nået så langt.

Kommer der et højere bud på 2. auktionen, vil den højestbydende få ejendommen. Kommer der ikke andre bud, vil du som højestbydende på første auktionen få ejendommen.

Er du blevet højestbydende på en tvangsauktion?

Er du blevet højestbydende på en første auktion, og er der ikke blevet begæret en ny auktion, eller er du blevet højestbydende på en 2. auktion, så kan du efter auktionen straks overtage ejendommen. Du kan derfor forlange, at den tidligere ejer fraflytter ejendommen. Der gælder dog særlige regler, hvis ejendommen er beboet af en lejer.

Sagsgangen efter tvangsauktionen

Rekvirenten af tvangsauktionen udarbejder en opgørelse over alle auktionens omkostninger og sender den til auktionskøberen. Du har som auktionskøber ansvar for, at alle panthavere og udlægshavere får de penge, som de har krav på. Som dokumentation for, at alle omkostninger er betalt, skal du som auktionskøber indhente ”samtykkeerklæringer” fra alle panthavere og fra rekvirenten.

Som auktionskøber skal du dernæst sørge for at få tinglyst skøde på ejendommen, så du kommer til at stå som adkomsthaver i tingbogen. Det foregår således, at du indledningsvis sender et brev til fogedretten med anmodning om udstedelse af auktionsskøde. I brevet til fogedretten skal der vedlægges ”samtykkeerklæringer” og en udskrift af auktionsbogen, som du forinden kan anmode fogedretten om at fremsende. Hvis du efter auktionen har videresolgt ejendommen, skal du i brevet også vedlægge transportskøde. Herefter kan fogedretten udstede et auktionsskøde.

Udstedelse af auktionsskøde er gratis, men er betinget af, at der er betalt auktionsafgift. Du skal herefter sørge for at få tinglyst skødet, eventuelt med hjælp fra en advokat, der også kan bistå med at sikre, at alle anmærkninger om sælgerens tidligere lån bliver slettet fra tingbogen. Alle de rettighedshavere og kreditorer, der ikke fik dækning på tvangsauktionen, bør i samme forbindelse slettes af tingbogen.

Køb på tvangsauktion kræver indsigt

Det er i praksis næsten udelukkende professionelle, der køber ejendomme på tvangsauktion. Det skyldes, at det kræver en større indsigt i de byggetekniske og juridiske forhold, end private normalt besidder. Hvis du alligevel overvejer at købe din næste bolig på tvangsauktion, bør du sammenligne de fordele og ulemper, der er nævnt ovenfor.

Derudover bør du overveje at kontakte en advokat og en bygningssagkyndig, der kan bistå dig med juridisk og byggeteknisk rådgivning undervejs. Du bør også være indstillet på, at køb af fast ejendom på tvangsauktion er forbundet med større økonomiske og forsikringsmæssige risici end boligkøb i fri handel.

Hvis du ønsker at købe bolig på tvangsauktion, kan du tage udgangspunkt i punkterne nedenfor:

  • Det er en god idé grundigt at undersøge prisniveauet i nærområdet, inden du beslutter dig for at byde på en bolig på tvangsauktion. På den måde kan du sammenligne prisen med det generelle prisniveau i området og beslutte, hvor meget du højst vil byde for boligen.
  • Det er vigtigt, at du har ekstra luft i din privatøkonomi, da risikoen for, at der opstår ekstraudgifter til istandsættelse e.l. er betydelig.
  • Du kan indhente information om tvangsauktioner på Statstidende.dk og Tvangsauktioner.dk. Her kan du se, hvor du kan downloade salgsopstilling (der ofte kaldes ”købsnøglen”) og andre bilag. Derudover kan du se, hvor du kan henvende dig vedrørende besigtigelse af boligen. Du kan også få udleveret dokumenterne ved den relevante fogedret.
  • Du bør kontakte en advokat, der kan bistå dig med juridisk rådgivning, herunder hjælpe dig med at udarbejde skøde på ejendommen, hvis du bliver køber.
  • Du bør kontakte en bygningssagkyndig, der kan deltage i besigtigelsen af boligen, da der ikke udarbejdes tilstandsrapport, og da du ikke har mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.
  • Forinden auktionsmødet er det en god idé, at du gør dig helt klart, hvilken pris du maksimalt vil byde for den pågældende ejendom. Lad dig ikke rive med af auktionsstemningen i lokalet, hvis du har bestemt dig for en maksimalpris forinden.
  • På auktionsdagen skal du være i stand til at stille en sikkerhedsstillelse straks, jf. ovenfor.

Relateret indhold

Rådgivning: Advokat

Når du vælger en advokat, bør du sikre dig, at vedkommende beskæftiger sig med boligrådgivning. Du kan fx spørge ind til erfaring og referencer, der har med bolighandel at gøre. Advokatens rolle i en ...

Rådgivning: Bygningssagkyndig

Hvis du skal sælge, er det den bygningssagkyndige, der laver tilstandsrapporten på din bolig. Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten kan sammen med et tilbud om en ejerskifteforsikring frigøre...


Eksterne links