Åbn alleLuk alle

5. Berigtigelse af handlen - opfølgende fase

Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, og når alle forbehold er opfyldt, kan handlen betragtes som endelig. Herefter går købet ind i sin opfølgende fase, hvor handlen skal berigtiges.

Hvad er berigtigelse?

At berigtige en bolighandel vil i praksis sige at gennemføre handlen i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Sælger skal have sine penge, og køber skal have sikret sin ret over ejendommen. Køber får sikret denne ret ved at skødet tinglyses, idet køber dermed bliver registreret som ejer af boligen.

At berigtige handlen betyder kort sagt, at købsaftalen gennemføres i praksis, således at sælger i sidste ende modtager købesummen, og du som køber samtidig opnår ejendomsret over boligen.

Der skal bl.a. udarbejdes skøde, som skal tinglyses, der skal laves en refusionsopgørelse og evt. en reguleringsopgørelse, og sælger skal indfri de lån, som du ikke skal overtage m.m.

Berigtigelsen i overblik

  1. Aftaleindgåelse. Købsaftalen underskrives af sælger og af køber med advokatforbehold.
  2. Køber deponerer en udbetaling hos sælgers pengeinstitut eller ejendomsmægler. Beløbet sikrer blandt andet, at ejendomsmægleren kan få sit salær. Udbetalingen kan variere meget, men ligger normalt på omkring 5 procent af boligens pris.
  3. Køber stiller en bankgaranti for den resterende del af købesummen. Garantien afløses af kontant deponering af købesummen pr. overtagelsesdagen. Dermed kan sælger være sikker på at få sine penge (købesummen).
  4. Eventuelle forbehold i købsaftalen afklares eller opfyldes.
  5. Der bliver oprettes et digitalt skøde på tinglysning.dk.
  6. Købers advokat sender udkast til skøde, typisk i form af en prøvetinglysning, til godkendelse hos sælger eller sælgers ejendomsmægler.
  7. Når skødet er godkendt af alle parter, signeres skødet digitalt med NemID af køber og sælger. Signeringen kan også foretages af advokaten eller andre, hvis der er givet tinglysningsfuldmagt af den ene eller begge parter.
  8. Skødet anmeldes til tinglysning.
  9. Det tinglyste skøde kommer retur med anmærkninger om sælgers pantebreve.
  10. Købers advokat sender meddelelse om tinglysningen til sælgers og købers bank, og beder om, at tinglysning af købers nye lån, og aflysning af sælgers gamle lån, bliver bragt på plads. I forbindelse med tinglysningen underrettes kommunen og SKAT automatisk om ejerskiftet.
  11. Der tegnes ejerskifteforsikring, hvis køber ønsker det.
  12. På overtagelsesdagen deponerer køber via sit pengeinstitut resten af pengene hos sælgers bank.
  13. Der udarbejdes refusionsopgørelse.
  14. Når købers advokat får besked fra sælgers bank om, at sælgers gamle lån er aflyst, kan købesummen frigives til sælgers disposition. Frigivelse kan dog tidligst ske på overtagelsesdagen

Hvem skal berigtige bolighandlen?

Det normale er, at købers advokat berigtiger handlen. Der er dog ingen regler i lovgivningen om hvem, der skal berigtige en bolighandel. Det er altså op til køber at beslutte, hvem han ønsker bistand fra i forbindelse med indgåelse af købsaftale og berigtigelse af handlen.

Det er ofte en betingelse fra sælgers side, at køber benytter bestallingshavende advokat. Dette er for at sikre, at ekspeditionerne foregår planmæssigt og præcist, så sælger ikke risikerer at skulle vente med at få sine penge.

Det er normalt aftalt, at hvis køber eller dennes rådgivers forhold medfører forsinkelse af frigivelse af købesummen, skal købesummen forrentes med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. rentelovens § 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden. Renten beregnes på baggrund af den officielle udlånssats med tillæg af 8 %. Der kan således være store omkostninger forbundet med forsinkelse fra købers side.

Ingen rådgiver, hverken ejendomsmæglere eller advokater, må rådgive både køber og sælger i samme handel.

Som køber skal du være opmærksom på, at ejendomsmægleren varetager sælgers interesser. I Lov om formidling af fast ejendom m.v., der trådte i kraft den 1. januar 2015, fremgår det direkte af bestemmelserne, at mægler alene er sælgers repræsentant. Det vil derfor være en fordel for køber at have sin egen advokat, så der også er en, der varetager købers interesser.

Det bør under alle omstændigheder fremgå af købsaftalen, hvem der skal berigtige bolighandlen.

Overblik over dokumenter under selve købet

Køber og dennes rådgiver sørger for

  • Bankgodkendelse
  • Advokatgodkendelse
  • Finansiering af købet - valg af lån
  • Deponering af udbetaling hos ejendomsmægler
  • Bankgaranti - erstattes af kontant deponering på overtagelsesdagen
  • Tinglysning af skøde
  • At tegne ejerskifteforsikring
  • At tegne husforsikring

Sælger og køber udveksler og underskriver

  • Købsaftalen underskrives
  • Blanket om fortrydelsesret underskrives af køber
  • Skøde - signeres med NemID på tinglysning.dk

OBS: Vigtigt for køber ved tinglysning af realkreditpantebrev

Du har som køber mulighed for at spare tinglysningsafgift på pantebreve, hvis sælger i forvejen har tinglyst lån i ejendommen, og betingelserne herfor er opfyldt.

Det kræves bl.a., at købers nye lån 'afløser' sælgers gamle lån. I praksis betyder det, at sælgers pantebreve ikke må være aflyst af tingbogen, før købers nye pantebreve er tinglyst.