Åbn alle

3. Projekteringsfasen

I projekteringsfasen skal du træffe de endelige beslutninger om byggeriet.

Projektbeskrivelse

Det færdige projekt, også kaldet hovedprojektet, skal være så præcist planlagt og beskrevet som muligt. Dels fordi du skal indhente konkrete tilbud, og dels så du som bygherre er helt sikker på, hvordan det færdige byggeri vil tage sig ud.

Projekteringen tager udgangspunkt i det færdige skitseprojekt, men der kan godt komme ændringer, efterhånden som der bliver arbejdet med detaljerne.

Projektbeskrivelsen skal indeholde de færdige tegninger, beskrivelser af alt det, der ikke kan forklares i tegninger og en tidsplan for arbejdets udførelse.

Tilbud fra håndværkere

Som privat bygherre må du indhente lige så mange tilbud på et byggearbejde, som du har lyst til. I praksis er det dog fornuftigt at begrænse sig til at indhente tre til fire tilbud fra forskellige entreprenører eller håndværkere.

Håndværkerne bruger meget tid på at give tilbud, og du eller din rådgiver skal også bruge tid på at sammenligne tilbuddene og tjekke, at de rent faktisk indeholder alt det, de skal. Nogle håndværkere beregner sig betaling for at give tilbud, hvis de ikke får opgaven.

Tilbuddets indhold

Hvis tilbuddet ikke refererer til dit eget projektmateriale, skal det indeholde en præcis beskrivelse af, hvad tilbuddet dækker. Det skal også fremgå af tilbuddet, hvor længe det er gældende.

Det er en stor fordel, hvis tilbuddet er udspecificeret med hensyn til de forskellige dele af byggeriet. Det gør det nemmere at sammenligne tilbuddene, hvis de ikke indeholder helt de samme ydelser. Det gør det også nemmere, hvis det viser sig nødvendigt at spare på dele af byggeriet.

Få et fast tilbud

Et tilbud er en aftale om en fast pris på arbejdet. Jo mere præcist arbejdet er beskrevet i tekst og tegning, jo bedre mulighed har håndværkeren eller entreprenøren for at regne den rigtige pris ud. Er der usikkerhed om, hvad opgaven faktisk indeholder, vil håndværkeren tage forbehold i tilbuddet og prisen kan meget vel blive højere, fordi tilbudsgiveren er usikker.

Er arbejdet derimod grundigt beskrevet, er et fast tilbud at foretrække, da du på forhånd ved, hvad arbejdet kommer til at koste. Ved bare lidt større projekter skal du altid sørge for at få et fast tilbud.

Ekstraarbejder

Hvis forudsætningerne for tilbudsprisen ikke holder har håndværkeren krav på ekstra betaling. Det kan f.eks. skyldes, at du laver ændringer undervejs i projektet, eller at dele af huset i forbindelse med en ombygning viser sig at være i dårligere stand end antaget, og derfor kræver mere arbejde. Ekstraarbejder vil blive udført efter regning, hvis ikke andet bliver aftalt.

Overslag

Ved et overslag giver håndværkeren dig et skøn over, hvor meget et stykke arbejde vil koste, men det er altså ikke bindende på samme måde som et tilbud.

Regningsarbejde

Når arbejdet udføres efter regning, betaler du kun for det arbejde, der rent faktisk bliver udført plus materialer og andre omkostninger, men du kan altså ikke være sikker på den endelige pris. Regningsarbejde benyttes mest i forbindelse med mindre reparationer og arbejder.

Valg af tilbud

Når du tager stilling til et tilbud, bør du sikre dig, at det rent faktisk indeholder alt det, som er beskrevet i projektmaterialet, både arbejde og materialer, samt udgifter til fx bortkørsel af byggeaffald, byggepladsomkostninger med mere.

Hvis de forskellige tilbud er helt sammenlignelige og tilbyder helt samme ydelser, materialer og så videre, er det nemt at vælge det billigste. I praksis kan det dog være svært, og det afhænger meget af, hvor præcist det projektmateriale, som du eller din rådgiver har udarbejdet, er.

Der vil praktisk talt altid være taget forbehold i tilbuddet. Udover standardforbehold, som kan gå på uforudsete hændelser eller manglende sikkerhedsstillelse, kan der være taget forbehold for dele af projektet, som ikke er ordentligt beskrevet, eller som kan vise sig at indeholde ubehagelige overraskelser.

Når du har valgt et tilbud, kan du enten sende en skriftlig accept eller indgå en skriftlig aftale med det valgte firma.

Aftaler og kontrakter

Det er vigtigt, at du laver en skriftlig aftale med din håndværker, som nøjagtigt beskriver opgavens omfang, og hvilke ydelser, du får fra håndværkeren.

AB-FORBRUGER

"AB-Forbruger - Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere" er et frivilligt aftalegrundlag, du som forbruger kan benytte dig af, når du vil indgå aftale med en håndværker om at bygge, udvide eller renovere.

AB-Forbruger aftalen gælder kun, hvis det konkret er aftalt mellem dig og den håndværker, der skal udføre et byggearbejde for dig. AB-Forbruger er ikke en lov og gælder altså ikke automatisk. I kan benytte AB-Forbruger - Standardkontrakt til at indgå aftale om, at AB-Forbruger skal være gældende mellem jer.

Der kan undervejs i et byggearbejde opstå behov for at ændre det arbejde, som håndværkeren skal udføre. I den situation vil det være en god idé at indgå en tillægsaftale for de konkrete ændringer, som I aftaler. I kan benytte skabelonen AB-Forbruger - Tillægsaftale.

AB-Forbruger aftalegrundlaget indeholder bl.a. bestemmelser om:

  • krav til eventuel aftalt sikkerhedsstillelse
  • tidsplan for arbejdet
  • krav til entreprenørens ydelse, herunder bl.a. pligt til at vejlede forbrugeren og til at udføre arbejdet fagmæssigt korrekt
  • forbrugerens pligter i forhold til opgaven
  • ændringer i arbejdet
  • forbrugerens betalingsforpligtelse og entreprenørens ret til at standse arbejdet
  • tidsfristforlængelse og forsinkelse
  • aflevering af arbejdet
  • mangler ved arbejdet, reklamationsfrist og forældelse
  • begge parters ret til at ophæve aftalen
  • 1-års eftersyn
  • tvisteløsning ved sagkyndig beslutning, ankenævn eller domstole

I forbrugerforhold bør AB-Forbruger benyttes i stedet for ”AB 92 – Almindelige betingelser for arbejder i bygge- og anlægsvirksomhed” og ”ABT 93 - Almindelige betingelser for Totalentreprise”, der sædvanligvis benyttes ved byggearbejder. Flere af vilkårene i AB-Forbruger er nemlig mere beskyttende overfor forbrugere end vilkårene i AB 92 og ABT 93.

AB-Forbruger er udarbejdet i et samarbejde mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen (i dag Trafik- og Byggestyrelsen), Dansk Byggeri, TEKNIQ og Forbrugerrådet den 1. januar 2010. AB-Forbruger blev senest revideret i juni 2012.

Obligatorisk byggeskadeforsikring

En byggeskadeforsikring er i de fleste tilfælde obligatorisk. Der skal tegnes byggeskadeforsikring, hvis:

  • du hyrer et firma, som bygger typehuse. Firmaet er da forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring, fordi de er den professionelle bygherre, der indgår aftaler med de forskellige rådgivere og entreprenører
  • du får en totalentreprenør til at stå for hele byggeriet, så er entreprenøren forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring
  • du henvender dig til en arkitekt, og efterfølgende indgår aftale med én total- eller hovedentreprenør, som har det overordnede ansvar for at bygge din bolig, så er entreprenøren forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring

Byggeskadeforsikringen er ikke obligatorisk, hvis

  • du får en arkitekt til at tegne huset og selv laver aftaler med den enkelte tømrer, murer og VVS'er
  • du selv bygger dit hus

Den obligatoriske byggeskadeforsikring gælder i 10 år og betyder, at du meget bedre stillet i de tilfælde, hvor der opstår væsentlige skader på din bolig.

Kontakt bygningsmyndighed

Det er din kommune, der som bygningsmyndighed skal behandle byggesager og udstede byggetilladelser og eventuelle dispensationer.

Du skal derfor altid sende din ansøgning om byggetilladelse og indsende eventuelle anmeldelser til din hjemkommune. Har du spørgsmål til din byggesag, skal du også henvende dig til kommunen.

Kontakt evt. kommunen tidligt i forløbet og få en vurdering af, om der kan opstå problemer med hensyn til godkendelse.