Åbn alleLuk alle

Ejerforeningens vedtægter, referater, regnskaber og budget

Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening. Ejerforeningen har ansvaret for ejendommens drift. Som ejer af en ejerlejlighed, ejer du helt selv din egen lejlighed, mens de øvrige dele af ejendommen, f.eks. tag, ydermure, fundament m.m., og ejendommens grund ejes i sameje med de andre lejlighedsejere i ejerforeningen. Medlemskabet af ejerforeningen indebærer, at du som køber skal deltage i udgifterne til vedligeholdelse og istandsættelse efter ejerlejlighedernes indbyrdes fordelingstal.

Ejerforeningens fællesbidrag

Der kan være væsentlige udgifter forbundet med det obligatoriske medlemskab i ejerforeningen, da drift og vedligeholdelse af fællesarealerne, bygningen, grunden m.m. alt sammen koster penge. Som køber er det derfor vigtigt, at du tager højde herfor, da du både skal kunne betale udgifterne til f.eks. renter og afdrag på lån i din egen lejlighed og samtidig skal betale et fællesbidrag til ejerforeningen. Et fællesbidrag kan bl.a. bestå af renter og afdrag til et fælleslån, som ejerforeningen har optaget i en bank eller realkreditinstitut samt de løbende driftsudgifter på hovedejendommen.

Din ejerlejlighed har et såkaldt ”fordelingstal”. Det har navnlig betydning for fordelingen af fællesomkostninger og for stemmeretten i ejerforeningen. Fordelingstallene fastsættes ofte under hensyn til lejlighedernes størrelse, således at man betaler udgifter efter kvadratmeterantal. Er der ikke fastsat fordelingstal, er lejlighederne ligestillede.

Hvordan vurderer du fællesbidragets størrelse?

Sælgers ejendomsmægler skal anføre fællesudgifternes størrelse i den månedlige boligudgift i salgsopstillingen. Størrelsen af fællesbidraget til ejerforeningen påvirker derfor prisen på en ejerlejlighed. Som køber af en ejerlejlighed bør du dog være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis er en fordel med meget lave fællesbidrag, da det hurtigt kan betyde, at bidragene i nær fremtid må forhøjes, fordi de ikke dækker ejendommens nødvendige drift- og vedligeholdelsesudgifter. Samtidig bevirker lave fællesbidrag, at ejendommens kontantpris ofte er højere end prisen er på en ejerlejlighed, hvor fællesbidragene er højere.

Mange ejerforeninger er dog opmærksomme på ovennævnte problem. En måde for ejerforeningerne at holde fællesbidragene ”kunstigt” lave på, er ved at opkræve ekstraordinære, fælles kontantbidrag til større og omkostningsfulde arbejder. På den måde forbliver fællesbidragene lave og ejerlejlighedens kontantpris på samme niveau, da de ekstraordinære fællesbidrag ikke medregnes ved opgørelsen af boligudgiften i salgsopstillingen. Ejerforeningerne vælger i nogle tilfælde at finansiere de ekstraordinære fælleslån for ejerforeningens medlemmer. Som køber bør du være opmærksom på, om der er fælles gæld i ejerforeningen, og om du som køber skal overtage ejerlejlighedens andel heraf. Om du skal overtage en sådan fællesgæld fremgår af købsaftalen, og spørgsmålet vil ofte være til forhandling mellem køber og sælger.

Ejerforeningens vedtægter

Ejerforeningen er reguleret via foreningens vedtægter. Er der ikke vedtaget en individuel vedtægt i ejerforeningen gælder ”Normalvedtægten” for ejerforeningen. Vedtægterne vil normalt som minimum indeholde regler for indkaldelse og afholdelse af generalforsamling i ejerforeningen. I vedtægterne kan endvidere være indeholdt begrænsninger i ejerens råderet over sin ejerlejlighed, f.eks. vedrørende husdyrhold og ret til udlejning.

Normalvedtægten

Generalforsamlingsreferatet

På generalforsamlingen fremlægges foreningens seneste årsregnskab og budgettet for det kommende år vedtages. Det er også på generalforsamlingen at bestyrelsen bliver valgt, og alle væsentlige forhold vedrørende ejendommen, f.eks. afholdelse af udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, bliver besluttet. Der skal efter hver generalforsamling udarbejdes et referat af mødet.

Referatet giver et billede af, hvordan det går i ejerforeningen, og hvad der er truffet af beslutninger. Her vil det f.eks. fremgå, hvis ejerforeningen har vedtaget et større renoveringsprojekt eller en ny vedtagelse omkring bredbånd eller fællesantenne m.m. Køber og sælger kan godt have forskellige opfattelser af, hvem af parterne en kommende udgift påhviler, og derfor er det en god idé at træffe en nærmere aftale herom i købsaftalen.

Sælger skal fremlægge mindst det seneste generalforsamlingsreferat for køber, og hvis der er truffet væsentlige beslutninger de sidste 2 -3 år, bør også referater heraf vedlægges.

Ejerforeningens seneste regnskab og budget

Ejerforeningens regnskab og budget giver køber et billede af foreningens økonomi.

  • Er der opsparing til vedligeholdelse og andre projekter?
  • Er foreningen gældsat?
  • Hvordan anvendes midlerne i foreningen?
  • Er der taget højde for kommende udgifter?

Forsikringspolice for hovedejendommen

Af forsikringspolicen for hovedejendommen fremgår forsikringens dækningsomfang.

Mange ældre ejerforeninger er selvforsikrede for så vidt angår dækning for rørskade, da det er normalt, at der ikke i forsikringen er dækning herfor.

Er der øvrige dækningsforbehold i policen, kan det være en indirekte opfordring til køber om at gennemgå hovedejendommens stand nærmere.

Sikkerhedsstillelse

De fleste ejerforeninger kræver, at medlemmer skal stille sikkerhed for de fælles udgifter over for ejerforeningen med et vist beløb.

I praksis bliver sikkerheden ofte stillet på den måde, at vedtægterne bliver tinglyst på alle ejerlejlighederne, sådan at der bliver stiftet pantesikkerhed for det foreskrevne beløb. Dette kaldes, at vedtægterne ”tinglyses pantstiftende”. Alternativt kan ejeren stille sikkerhed i form af et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller eventuelt et depositum.

Oplysninger ved bolighandel

Sælger og/eller sælgers ejendomsmægler skal orientere køber om fællesbidragenes størrelse og sælger skal orientere køber om større arbejder, der er i vente og som forventes at udløse forhøjede fællesbidrag. Disse oplysninger kommer i praksis ofte frem, når der indhentes og fremlægges et ejerlejlighedsskema.

Det er ligeledes sælger, der fremkommer med vedtægter, de 2-3 seneste referater fra generalforsamlinger, regnskaber, budget, forsikringspolice for hovedejendommen og andre relevante oplysninger.

Hvor

Ved henvendelse til ejerforeningens administrator, kan der rekvireres en kopi af de relevante dokumenter. Det er en god idé samtidig at bede administrator om at udfylde ejerlejlighedsskemaet.

Ejerforeningens vedtægter er normalt tinglyst og kan også rekvireres via Tinglysning.dk.

Vær opmærksom på

Som køber er det vigtigt at gennemgå ejerforeningens dokumenter nøje, dels for at se om der er truffet beslutninger, der medfører øgede udgifter, og dels for at få et overblik over foreningens formueforhold. Er der opsparing i ejerforeningen, eller er der gæld? Det kan være en god idé at gennemgå foreningens regnskab m.m. med din advokat/rådgiver.

Vær opmærksom på, at der i ejerforeningens vedtægter kan være bestemmelser om forbud mod at udleje sin lejlighed, eller der kan være krav om forudgående tilladelse fra bestyrelsen hertil. Der kan også være specifikke regler om hvilke husdyr, der må holdes.

Generelt er reglen i ejerforeninger dog, at hvis noget ikke er forbudt i vedtægterne, så er det tilladt - så længe det ikke generer nogen.