Erhvervelse og udlejning af sommerhuse og ferieboliger

Sommerhusloven stiller blandt andet krav om, at du som ejer eller bruger af en feriebolig skal have tilladelse, hvis ferieboligen skal udlejes erhvervsmæssigt eller længerevarende.

Sommerhuslovens formål og baggrund

Sommerhusloven blev vedtaget i 1972 i forbindelse med Danmarks indtræden i Det Europæiske Fællesskab. Hovedformålene med sommerhusloven er at forhindre et øget pres på landets rekreative arealer ved at sikre kontrol med en forventet øget efterspørgsel efter jord til erhvervsmæssig rekreativ udnyttelse og at hindre, at der gennem erhvervsmæssig udlejning og aftaler om langtidsleje skete en omgåelse af de hensyn, der lå bag loven om erhvervelse af fast ejendom.

Baggrunden for loven var også et ønske om at sikre, at det fortsat skulle være (økonomisk) muligt for den almindelige danske borger at købe et en feriebolig i Danmark.

Krav om tilladelse

Sommerhusloven indebærer bl.a. krav om tilladelse til erhvervsmæssig eller længerevarende udlejning af al fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v., jf. § 2, jf. § 1 samt krav om, at selskaber og andre juridiske personer skal have tilladelse til erhvervelse af ferieboliger, jf. § 8.

Loven omfatter udlejning af al fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v.

Pr. den 1. maj 2019 træder nye regler i kraft om udlejningslofter for udlejning af egen fulde helårsbolig, når udlejningen sker til ferie- og fritidsformål m.v.

Læs mere om udlejningslofterne på https://deleoekonomien.dk/.

For udlejning af sommerhuse, ferieboliger, flexboliger og værelser til ferie- og fritidsformål m.v. gælder følgende:

Som privatperson har man i henhold til sommerhusloven mulighed for at udleje sit sommerhus, sin feriebolig, eller et værelse i egen helårsbolig til feriegæster uden forudgående tilladelse, under forudsætning af at udlejningen ikke er erhvervsmæssig.

Dette betyder, at udlejningen alene må ske som:

  • et supplement til ens eget brug og
  • at udlejningen ikke må få professionel karakter.

Hvorvidt en given udlejning har professionel karakter og kan betragtes som erhvervsmæssig, beror på en konkret vurdering af udlejningens omfang og karakter i øvrigt.

Hvis privatpersoner fx har indrettet et værelse med henblik på udlejning til feriegæster, vil dette ud fra en konkret vurdering, kunne betragtes som erhvervsmæssig udlejning og kræve en tilladelse.

I de tilfælde, hvor udlejningen er erhvervsmæssig, kræver det en udlejningstilladelse efter sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1. Praksis er særdeles restriktiv, og en tilladelse til erhvervsmæssig udlejning gives som altovervejende hovedregel ikke.

Hvis ejeren eller brugeren er et selskab, en forening eller anden juridisk person forudsætter udlejning og udlån altid tilladelse efter § 1, stk. 3 – uanset om udlejningen m.v. er erhvervsmæssig.

Erhvervsstyrelsens praksis

Praksis for meddelelse af tilladelse er særdeles restriktiv, og der gives som altovervejende hovedregel ikke tilladelse til erhvervsmæssig udlejning. Det vil sige, at der kun i særlige tilfælde gives tilladelse.

En ejers udlejning af 1-2 ferieboliger, som ejeren også selv benytter, betragtes ikke som erhvervsmæssig udlejning, og derfor kræves der ikke tilladelse. Udlejning af mere professionel karakter betragtes som erhvervsmæssig udlejning, og der kræves derfor tilladelse - uanset antallet af ferieboliger.

Du kan læse mere om praksis her.

Ansøgninger, henvendelser og tilsyn

Det er Erhvervsstyrelsen, der meddeler tilladelser efter sommerhusloven og fører tilsyn med, at reglerne overholdes. Hvis du vil søge om tilladelse, eller vide mere om Erhvervsstyrelsens sagsbehandling, kan du læse mere her.

Du kan også læse om Erhvervsstyrelsens tilsyn her.

Høring, udkast til nye vejledninger på sommerhuslovens område

Her vil Erhvervsstyrelsen løbende offentliggøre indkomne spørgsmål til høringen og afgivne svar på spørgsmålene.

Spørgsmål: Hvorledes kan det sprogligt og juridisk i forhold til lovens forarbejder forsvares og forklares, at egen brug på blot 2 uger om året er i overensstemmelse med "i ikke uvæsentligt omfang og som supplement"?

Svar: Det er korrekt, at Erhvervsstyrelsens praksisnotat fra 2018 indeholder en beskrivelse af praksis vedrørende udlejningen af 1-2 sommerhuse, hvor ordlyden i et ”ikke-uvæsentligt omfang” om ejers egen benyttelse fremgår:

Her gengivet: ”Udlejning af 1 – 2 ferieboliger anses normalt ikke som erhvervsmæssig udlejning, forudsat at ejeren selv benytter ferieboligen i et ikke-uvæsentligt omfang, og at udlejningen ikke får mere professionel karakter”

Erhvervsstyrelsen har i foråret 2020 anmodet Kammeradvokaten om en vurdering af sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1 med henblik på at klarlægge, om myndighedernes forvaltning af bestemmelsen er i overensstemmelse med de retlige rammer for bestemmelsens anvendelsesområde.

Kammeradvokaten konkluderer, at Erhvervsstyrelsens praksisnotat fra 2018 på ét punkt indeholder en beskrivelse af praksis vedrørende udlejningen af 1-2 sommerhuse (krav om egen benyttelse i ”ikke uvæsentligt omfang”), som efter deres vurdering ikke er en korrekt gengivelse af gældende ret, men næppe heller en præcis beskrivelse af myndighedernes egen praksis vedrørende sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1, som nærmere synes at følge lovens forudsætning om en konkret vurdering, også i tilfælde af udleje af mere end to sommerhuse.

Derfor ser Erhvervsstyrelsen ikke nogen uoverensstemmelse ml. lovens forarbejder, egen praksis og forslaget i udkast til vejledning om 2 ugers eget brug.

Spørgsmål: Er der tale om en ændring eller fortsættelse af den hidtidige praksis på området i fortolkningen af den maksimale udlejningsperiode, der nu defineres til maksimalt 35 uger, før det betragtes som erhvervsmæssig udlejning?

Svar: Udlejning af sommerhuse reguleres efter sommerhusloven. Det følger af sommerhusloven, at man kan udleje sit sommerhus som supplement til eget brug, forudsat at udlejningen ikke bliver erhvervsmæssig, hvilket indebærer, at udlejningen ikke må få ”en mere professionel karakter”.

Der er ikke en fast praksis for, hvor meget udlejningen som supplement til eget brug kan være. Erhvervsstyrelsens udkast til ny vejledning for udlejning af sommerhuse sigter på at skabe klare rammer for dette med en formodningsregel om 35 ugers udlejning, hvis øvrige forudsætninger er opfyldt. Der er således alene tale om en formodningsregel.

Der er ikke tale om en praksisændring. Det er dog første gang, at Erhvervsstyrelsen melder en sådan formodningsregel ud på denne måde sammen med en afgrænsning af de kriterier, der i udgangspunktet vil indgå i en vurdering af de enkelte sager.

Spørgsmål: Hvorfor ændrer Erhvervsstyrelsen grænsen for, hvor meget man kan udleje, fra 43/41 uger til 35 uger?

Svar: Planlovens § 40 regulerer den samlede periode, en bolig i et sommerhusområde må anvendes, herunder til udlejning. Dette svarer samlet set til ca. 43 uger på et år.

Planloven regulerer imidlertid ikke selve udlejningen. Den reguleres efter sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1, som slår fast, at et sommerhus m.v. ikke må udlejes erhvervsmæssigt, uden at der er meddelt tilladelse hertil.

Sommerhusloven har ikke faste ugegrænser for, hvornår en udlejning betragtes som erhvervsmæssig, og planlovens grænser kan som hidtil heller ikke anvendes til denne vurdering. Det beror i stedet på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Med udkastet til vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. har Erhvervsstyrelsen imidlertid opstillet nogle formodninger, som skal tydeliggøre, i hvilke tilfælde Erhvervsstyrelsen vil betragte en udlejning som erhvervsmæssig efter sommerhuslovens regler.

Spørgsmål: Hvordan skal formuleringen, ”udlejningen af sommerhusene ikke overstiger 35 uger”, som står i sidste afsnit på side 3 i udkast til vejledning om udlejning af sommerhuse m.v., forstås?

Svar: Hvis der er tale om udlejning af to sommerhuse på under 150 kvm, så er formodningsreglen, at husene hver må udlejes op til 35 uger årligt, hvis ejer bruger hvert af husene i mindst to uger årligt, og hvis udlejningen af husene ikke i øvrigt får en mere professionel karakter.

Sommerhusloven og servicedirektivet

Servicedirektivet er implementeret på sommerhuslovens område og medfører, at ejere og brugere af fast ejendom med udlejningstilladelse efter sommerhusloven har pligt til at oplyse deres feriegæster om kontaktoplysninger på 1. instansen (Erhvervsstyrelsen) eller på Erhvervsstyrelsens elektroniske kontaktpunkt (kvikskranke). Oplysningerne skal gøres tilgængelige eller meddeles klart og entydigt og i god tid inden kontraktens indgåelse eller inden udførelsen af tjenesteydelsen, hvis der ikke foreligger en skriftlig aftale. Det kan fx ske ved oplysning på udlejers hjemmeside.

Der henvises til kommunerne hjemmesider for så vidt angår campingpladser, da campingreglementet administreres af kommunerne. Du kan dog læse generelt om reglerne om campingpladser her.