Åbn alle

1. Forbered købet

Et boligkøb er en stor begivenhed, som har store konsekvenser for din økonomi, din trivsel og din dagligdag. Med god forberedelse kan du gøre dit til, at dit boligkøb forløber godt.

Klarlæg dine behov og tjek markedet

Find ud af, hvilke krav selve boligen skal leve op til, og hvilke krav lokalområdet skal leve op til. Gør op med dig selv, hvor du kan gå på kompromis, og hvad du vil insistere på. Find også ud af, hvilken type bolig, der interesserer dig – f.eks. ejerbolig, andelsbolig eller ideel anpart.

Tjek markedet og find boliger

Søgning efter boliger på internettet giver det bedste overblik. På Boligsiden.dk og Boliga.dk kan du finde næsten alle ejendomme, der er udbudt til salg gennem mæglere. Begge sider kan også downloades som en app.

At se på forskellige boliger giver dig en idé om prisniveauet, selv om udbudsprisen ofte ikke er den endelige pris. Find også faktiske salgspriser på Boliga.dk eller Boligsiden.dk. Aktuelle salgstider og nedslagsprocenter er også relevante for at vurdere markedet.

Markedsindeks på Boligsiden

Salgspriser på Boliga

Du kan få en advokat eller en ejendomsmægler til at hjælpe dig med boligsøgningen. Mange ejendomsmæglere har desuden køberkartoteker, du kan vælge at lade dig skrive op i.

Læg budget og bliv forhåndsgodkendt til et lån

Læg budget og find ud af, hvad du har råd til. Budgettet skal du også bruge, når du skal i banken/realkreditinstituttet og låne penge til boligen.

Bliv forhåndsgodkendt til et lån

Pr. den 1. november 2015, skal du som hovedregel selv finansiere en passende udbetaling, idet der ikke længere er mulighed for 100 % finansiering. Der er dog undtagelser, f.eks. for førstegangskøbere. Her kan banken give tilsagn om fuld finansiering, hvis boligkøbernes rådighedsbeløb er væsentligt over minimumskravet, og hvis det derfor vil være muligt at afdrage på lånet i en takt, så lånet bringes ned under 95 %-loftet i løbet af 2 - 3 år.

Gå i banken/realkreditinstituttet og bliv forhåndsgodkendt til et lån, så du er parat til at handle, når du finder den rigtige bolig. Flere institutter udsteder et køberbevis på den maksimale låneramme, du er godkendt til. Så er du sikker på dit råderum – og du viser sælger, at du har det økonomiske på plads.

Til mødet i banken/realkreditinstituttet skal du medbringe:

  • Budget
  • Seneste årsopgørelse fra SKAT
  • Lønsedler for de seneste tre måneder
  • Oplysninger om eventuel øvrig gæld, hvad enten det drejer sig om gæld til pengeinstitutter, det offentlige eller andre
  • Evt. salgsvurderinger af din nuværende bolig.

Notér dine planer om at investere - fx køb eller udskiftning af bil - familieforøgelse eller andet, der har betydning for din økonomi. Det er vigtigt, at det indgår i beregningen ved køb af bolig.

Samtidig kan du med fordel overveje hvilken finansieringsform, der passer til dig.

  • Er du mest til sikkerhed og fast ydelse, eller vil du have lavere rente med højere risiko?
  • Skal der også være penge til forbedringer af boligen?
  • Er det vigtigt for dig at have mulighed for at ændre din ydelse og restgæld?
  • Hvor længe forventer du at bo i boligen?
  • Vil du spare op i din bolig?
  • Hvad er de skattemæssige konsekvenser?

Vær også opmærksom på de ekstra omkostninger i form af bidragssats og kursskæring, når du sammenligner lån.

Læs guiden til finansiering af ejerbolig her på Boligejer

Selv om du er godkendt til at låne til en bolig til et bestemt beløb, vil banken/realkreditinstituttet altid betinge sig, at også den konkrete bolig, som du har udvalgt, kan godkendes. Tal med din boligadvokat herom, når du når længere frem i processen.

Du bør altid bede din finansieringsrådgiver om at få alle vigtige beregninger og forudsætninger skriftligt. Så undgår du, at der senere opstår misforståelser.

Rådgivning

Som køber bør du have en rådgiver, typisk en advokat, til at hjælpe dig godt igennem boligkøbets faser – med mindre du selv har meget god erfaring med bolighandel.

Mange advokater tager i dag en fast pris for at gennemføre en ejendomshandel. Advokaten skal som minimum overfor forbrugere af egen drift skriftligt give oplysninger om de vigtigste elementer i rådgivningen og størrelsen af honoraret – eller alternativt angive måden, det vil blive beregnet på.

Advokaten har en ansvarsforsikring, som kan dække tab, som rådgiveren har forårsaget under bolighandlen.

Udbudsformer

Almindeligt udbud

Fast ejendom udbydes normalt i almindelig udbud – som typisk foregår ved annoncering på internettet og i dagblade.

Indledningsvist skal der opnås enighed mellem køber og sælger om handlens centrale vilkår, herunder særligt pris og overtagelsesdag. Køber afgiver et købstilbud med en kontantpris, som sælger enten accepterer eller afslår. Forhandlingsfasen går i gang og kan strække sig over kortere eller længere tid.

Hverken køber eller sælger bliver dog bundet af handlen eller handelsvilkårene, før handlen er endelig. Handlen er endelig, når der foreligger en købsaftale, der er underskrevet af både køber og sælger, og når advokatforbehold og fortrydelsesret er udløbet. Det er derfor uforpligtende for en interesseret køber at sende en e-mail til en ejendomsmægler med et tilbud om køb af en bolig til en bestemt pris, der måske ligger under udbudsprisen.

Budrunde - licitation

Hvis der er flere købere, der ønsker at afgive et tilbud på en ejendom, kan ejendommen blive udbudt i licitation. En budrunde er kendetegnet ved, at buddene er hemmelige for alle andre end mægler og sælger, og mægler har ifølge loven pligt til ikke at udtale sig herom. Der er også forbud mod, at der afholdes ’auktion’ over ejendommen, dvs. at mægleren ikke må forsøge at påvirke prisen i opadgående retning ved at oplyse interesserede købere om, hvad andre interesserede købere har budt.

Buddene indleveres til ejendomsmægleren i en lukket kuvert. Sælger bliver gjort bekendt med de indkomne bud og tager herefter stilling til, hvilket han ønsker at acceptere. Sælger har dog ikke pligt til at acceptere nogen af buddene, idet han er fri til at trække sit salgstilbud tilbage inden en endelig underskrevet købsaftale foreligger.

Tvangsauktion

Hvis en boligejer ikke er i stand til at betale ydelserne på sine lån, kan hans långivere begære boligen solgt på tvangsauktion. Andre kreditorer kan også begære en bolig solgt på tvangsauktion ved først at få et udlæg registreret i boligens tingbog.

Der er fordele og ulemper ved at købe bolig på tvangsauktion. Der er på den ene side mulighed for at købe en bolig til en lavere pris, men på den anden side er boligkøb på tvangsauktion også forbundet med risici. Du kan ikke tegne ejerskifteforsikring og hæfter selv for alle fejl og mangler efter købet. Og du kan ikke fortryde handlen.

Derfor er det en god idé at få en bygningssagkyndig til at deltage ved besigtigelsen af ejendommen og få hjælp med dokumenterne af en advokat.

Hvilke regler gælder for køb af bolig i Danmark?

Hvem, der kan købe bolig i Danmark, er bestemt i Erhvervelsesloven. For visse personer, selskaber og boligtyper gælder der nogle begrænsninger. Der gælder således et bopælskrav på sammenlagt 5 år for køb af såvel helårsbolig som sommerhus i Danmark.

Desuden gælder der en bopælspligt for helårsboliger, hvilket i praksis betyder, at boligen skal bebos mindst 180 dage om året. Denne praksis er begrundet i skattelovgivningens regler om skattepligt og ophold i Danmark.

Der kan dog være undtagelser fra bopælspligten i forbindelse med nybyggede boliger eller boliger med status som ’flexboliger’. Henvend dig til kommunen, hvis du er i tvivl om status for den bolig, du er interesseret i.