1. Forbered købet

Et boligkøb er en stor begivenhed, som har store konsekvenser for din økonomi, din trivsel og din dagligdag. Med god forberedelse kan du gøre dit til, at dit boligkøb forløber godt.

Klarlæg dine behov og tjek markedet

Find ud af, hvilke krav selve boligen skal leve op til, og hvilke krav lokalområdet skal leve op til. Gør op med dig selv, hvor du kan gå på kompromis, og hvad du vil insistere på. Find også ud af, hvilken type bolig, der interesserer dig – fx ejerbolig, andelsbolig eller ideel anpart.

Tjek markedet og find boliger

Ifølge en undersøgelse finder 90% af alle boligkøbere deres kommende bolig via internettet Søgning efter boliger på internettet giver et rigtig godt overblik. På Boligsiden.dk og Boliga.dk kan du finde alle ejendomme, der er udbudt til salg gennem mæglere. Begge sider kan også downloades som en app.

At se på forskellige boliger giver dig en idé om prisniveauet, selv om udbudsprisen ofte ikke er den endelige pris. Find også faktiske salgspriser på Boliga.dk eller Boligsiden.dk. Aktuelle salgstider og nedslagsprocenter er også relevante for at vurdere markedet.

Markedsindeks på Boligsiden

Salgspriser på Boliga

Du kan få en advokat eller en ejendomsmægler til at hjælpe dig med boligsøgningen. Mange ejendomsmæglere har desuden køberkartoteker, du kan vælge at lade dig skrive op i.

Læg budget og bliv forhåndsgodkendt til et lån

Læg budget og find ud af, hvad du har råd til. Budgettet skal du også bruge, når du skal i banken/realkreditinstituttet og låne penge til boligen.

Budget

Det første du bør gøre, når du tænker på at købe bolig er at lægge et budget, så du får overblik over, hvor mange penge du har til rådighed hver måned efter skat. Herefter kan du tjekke din bankkonto, fx 12 måneder tilbage i tid og regne ud, hvor meget du faktisk bruger på at betale tøj, mad og faste udgifter. Dette beløb trækker du fra rådighedsbeløbet, og så får du et nettoresultat, der giver dig en idé om, hvad du kan købe bolig for. Når du har lagt budgettet, må du overveje, hvor stor en andel af dette beløb, du er parat til bruge på at bo i din nye bolig. Det er som regel en dårlig ide at købe en bolig, som man kun lige akkurat har råd til. Sørg for at der er lidt luft i økonomien, så der også er plads til fornøjelser og eventuelle uforudsete udgifter. Det er også vigtigt at overveje, hvordan din økonomi vil udvikle sig i fremtiden. Det beløb, som du beslutter dig for at du vil bruge på bolig, kan du have i baghovedet, når du gennemgår boligannoncer. Og så skal du holde beløbet op imod boligens ejerudgift pr. måned med tillæg af forbrugsafgifter, dvs. el, vand og varme, samt udgifter til renter og afdrag på boliglånet.

Bliv forhåndsgodkendt til et lån

Pr. den 1. november 2015, skal du som hovedregel selv finansiere en passende udbetaling, idet der ikke længere er mulighed for 100% finansiering. Udgangspunktet er, at du med egne midler skal finansiere 5% af købesummen i udbetaling. Der er dog undtagelser, fx for førstegangskøbere. Her kan banken give tilsagn om fuld finansiering, hvis boligkøbernes rådighedsbeløb er væsentligt over minimumskravet, og hvis det derfor vil være muligt at afdrage på lånet i en takt, så lånet bringes ned under 95% loftet i løbet af 2-3 år.

Den 1. januar 2018 indføres nye og strammere regler for lån til køb af bolig. Reglerne sætter grænser for udlån til boligejere med en https://pxl.host/j9tsbzknfe2h21obqzf.pnggældsfaktor på mere end fire gange husstandsindkomsten og en belåningsgrad på over 60 procent af boligens værdi. Det forventes, at reglerne primært får betydning for boligkøbere i Danmarks to største byer, Aarhus og København. Reglerne skal gøre det sværere for boligejere og boligkøbere at optage såkaldt risikable lån, som fx afdragsfrie lån og variabelt forrentede lån med kort refinansieringsperiode, fx F1-lån.

Gå i banken/realkreditinstituttet og bliv forhåndsgodkendt til et lån, så du er parat til at handle, når du finder den rigtige bolig. Flere institutter udsteder et køberbevis på den maksimale låneramme, du er godkendt til. Så er du sikker på dit råderum – og du viser sælger, at du har det økonomiske på plads.

Til mødet i banken/realkreditinstituttet skal du medbringe:

  • Budget
  • Seneste årsopgørelse fra SKAT
  • Lønsedler for de seneste tre måneder
  • Oplysninger om eventuel øvrig gæld, hvad enten det drejer sig om gæld til pengeinstitutter, det offentlige eller andre
  • Evt. salgsvurderinger af din nuværende bolig.

Notér dine planer om at investere - fx køb eller udskiftning af bil - familieforøgelse eller andet, der har betydning for din økonomi. Det er vigtigt, at det indgår i beregningen ved køb af bolig.

Samtidig kan du med fordel overveje hvilken finansieringsform, der passer til dig.

  • Er du mest til sikkerhed og fast ydelse, eller vil du have lavere rente med højere risiko?
  • Skal der også være penge til forbedringer af boligen?
  • Er det vigtigt for dig at have mulighed for at ændre din ydelse og restgæld?
  • Hvor længe forventer du at bo i boligen?
  • Vil du spare op i din bolig?
  • Hvad er de skattemæssige konsekvenser?

Vær også opmærksom på de ekstra omkostninger i form af bidragssats og kursskæring, når du sammenligner lån.

Læs guiden til finansiering af ejerbolig her på Boligejer

Selv om du er godkendt til at låne til en bolig til et bestemt beløb, vil banken/realkreditinstituttet altid betinge sig, at også den konkrete bolig, som du har udvalgt, kan godkendes. Tal med din boligadvokat herom, når du når længere frem i processen.

Du bør altid bede din finansieringsrådgiver om at få alle vigtige beregninger og forudsætninger skriftligt. Så undgår du, at der senere opstår misforståelser.

Køberrådgivning

Som køber bør du have en rådgiver, fx en advokat, til at hjælpe dig godt igennem boligkøbets faser – med mindre du selv har meget god erfaring med bolighandel.

Mange advokater tager i dag en fast pris for at gennemføre en ejendomshandel. Advokaten har pligt til at give dig skriftlige oplysninger om de vigtigste elementer i rådgivningen og størrelsen af honoraret – eller alternativt angive måden, det vil blive beregnet på.

Advokatens opgave er at rådgive dig, og sørge for, at alt går rigtigt til i processen. Du kan også få advokaten til at hjælpe med at udarbejde en samejekontrakt, hvis du køber bolig med din samlever. Eller måske skal der oprettes testamente eller ægtepagt i forbindelse med købet.

Med en boligadvokat ved hånden har du som køber mulighed for at overlade ansvaret bl.a. for overholdelse købsaftalens frister til en professionel, og du kan få hjælp til at forhandle med sælger.

Det kan fx være, at din advokat anbefaler dig at undersøge et bestemt forhold ved boligen nærmere. Eller måske mangler der oplysning om økonomien i den grundejerforening, som du som ejer af boligen skal være medlem af. Det kan også være, at advokaten har fundet ud af, at der er fællesgæld i ejerforeningen, og anbefaler dig at forlange, at sælger skal indfri boligens andel af fællesgælden. Hvis du som køber ønsker at gennemgå boligen med din egen bygningssagkyndige inden endelig accept af handlen, kan din advokat hjælpe med at indsætte et forbehold herom.

Advokaten må og skal kun varetage dine interesser, og må derfor kun være rådgiver for dig.

Advokaten har en ansvarsforsikring, som kan dække tab, som rådgivningen har forårsaget under bolighandlen.

Udbudsformer

Almindeligt udbud

Boliger i Danmark udbydes normalt til salg via annoncer på boligportaler på internettet og i dagblade.

Indledningsvist skal der opnås enighed mellem køber og sælger om handlens centrale vilkår, herunder særligt pris og overtagelsesdag. Køber afgiver et købstilbud med en kontantpris, som sælger enten accepterer eller afslår. Forhandlingsfasen går i gang og kan strække sig over kortere eller længere tid.

Hverken køber eller sælger bliver dog bundet af handlen eller handelsvilkårene, før handlen er endelig. Handlen er endelig, når der foreligger en købsaftale, der er underskrevet af både køber og sælger, og når advokatforbehold og fortrydelsesret er udløbet. Det er derfor uforpligtende for en interesseret køber at sende en e-mail til en ejendomsmægler med et tilbud om køb af en bolig til en bestemt pris, der måske ligger under udbudsprisen.

Budrunde - licitation

Hvis der er flere købere, der ønsker at afgive et tilbud på en ejendom, kan ejendommen blive udbudt i licitation. En budrunde er kendetegnet ved, at buddene er hemmelige for alle andre end mægler og sælger, og mægler har ifølge loven pligt til ikke at udtale sig herom. Der er også forbud mod, at der afholdes ’auktion’ over ejendommen, dvs. at mægleren ikke må forsøge at påvirke prisen i opadgående retning ved at oplyse interesserede købere om, hvad andre interesserede købere har budt.

Buddene indleveres til ejendomsmægleren i en lukket kuvert. Sælger bliver gjort bekendt med de indkomne bud og tager herefter stilling til, hvilket han ønsker at acceptere. Sælger har dog ikke pligt til at acceptere nogen af buddene, idet han er fri til at trække sit salgstilbud tilbage, inden en endelig underskrevet købsaftale foreligger.

Tvangsauktion

Hvis en boligejer ikke er i stand til at betale ydelserne på sine lån, kan hans långivere, der har pant i ejendommen, begære boligen solgt på tvangsauktion. Andre kreditorer kan også begære en bolig solgt på tvangsauktion ved først at få et udlæg registreret i boligens tingbog. Boligejeren kan også selv begære sin bolig solgt på auktion. Dette kaldes frivillig auktion.

Der er fordele og ulemper ved at købe bolig på tvangsauktion. Der er på den ene side mulighed for at købe en bolig til en lavere pris, men på den anden side er boligkøb på tvangsauktion også forbundet med risici. Du kan ikke tegne ejerskifteforsikring og hæfter selv for alle fejl og mangler efter købet. Og du kan ikke fortryde handlen.

Derfor er det en god idé at få en bygningssagkyndig til at deltage ved besigtigelsen af ejendommen og få hjælp med dokumenterne af en advokat.

Private handler uden udbud

Det er ikke ualmindeligt at boliger overdrages mellem købere og sælgere uden at have været i udbud. Dette sker fx ved arveudlæg, men også ved familiehandler, herunder skilsmisser, og når køber og sælger selv har fundet hinanden uden brug af mægler eller annoncer.

I det tilfælde er det en god idé at kontakte en rådgiver, der kan sørge for, at købsaftale og skøde bliver lavet juridisk korrekt.

Hvilke regler gælder for køb af bolig i Danmark?

Hvem, der kan købe bolig i Danmark, er bestemt i Erhvervelsesloven.

Personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som heller ikke tidligere har haft bopæl her i landet i et tidsrum at i alt 5 år, kan kun købe fast ejendom her i landet med Justitsministeriets tilladelse. Bestemmelsen omfatter både helårsboliger og fritidsboliger. Tilladelse efter erhvervelsesloven gives kun til køb af en bestemt faste ejendom.

Bed din advokat om at bistå dig med at ansøge om tilladelse.

Desuden gælder der en regel om bopælspligt for helårsboliger, hvilket i praksis betyder, at boligen skal bebos mindst 180 dage om året. Denne praksis er begrundet i skattelovgivningens regler om skattepligt og ophold i Danmark.

Der kan dog være undtagelser fra bopælspligten i forbindelse med nybyggede boliger eller boliger med status som ’flexboliger’. Henvend dig til kommunen, hvis du er i tvivl om status for den bolig, du er interesseret i.