1. Forbered salget

En grundig forberedelse er vigtig for et godt boligsalg. Mange af opgaverne kan en ejendomsmægler tage sig af. Men der er også ting, du selv skal gøre, selvom du vælger at bruge professionel bistand. Få et godt overblik over processen her og tips til, hvad du selv kan og skal gøre.

Ejendomsmægler eller selvsalg?

Først og fremmest skal du overveje, hvor meget af salget du selv vil stå for, og hvor meget du vil inddrage en ejendomsmægler i salget. Der er mange muligheder - lige fra at overlade alt arbejde til en mægler og til at stå for det hele selv. Fordelene ved at vælge at benytte en ejendomsmægler er, at mægleren

  • Har køberkartoteker, så din køber måske kan findes hurtigt,
  • Har en professionel tilgang til salget af din bolig, hvor din tilgang er personlig og måske følsom,
  • Har adgang til at lægge din boligannonce på populære hjemmesider, som fx Boligsiden, og dermed kan nå ud til et bredt købersegment,
  • Har professionelt ansvar for, at processen forløber korrekt,
  • Står for det tidskrævende arbejde, det er at sælge en bolig.

Nogle ejendomsmæglere tilbyder pakkeløsninger, hvor du fx selv står for dele af arbejdet og/eller fremvisningen af boligen. Dermed bliver det billigere for dig som sælger, mens du stadig har alle fordelene ved at sælge gennem en mægler: Boligen kommer på Boligsiden.dk, og du er dækket af mæglerens ansvars- og garantiforsikring. Det kan være en god mellemløsning i forhold til at stå for alt selv og til at overlade alt til en ejendomsmægler.

Der er naturligvis penge at spare ved helt eller delvist at stå for salget selv. Men ejendomsmæglerens honorar kan også være godt givet ud.

Nogle udgifter skal du dog betale uanset, om du selv står for salget af din bolig, eller du lader en ejendomsmægler tage sig af det.

Hvis du vælger at sælge din bolig via en ejendomsmægler, skal du påregne følgende udgiftsposter:

  • Ejendomsmæglerens salær for værdiansættelse, udarbejdelse af dokumenter og salg,
  • Markedsføringsudgifter til bl.a. fotograf og avis- og internetannoncering

Uanset om du vælger at bruge ejendomsmægler eller ej, har du følgende udgiftsposter i forbindelse med salget:

  • Gebyrer m.m. ved indhentelse af dokumenter, fx ejendomsdatarapport
  • Udgifter til energimærke, tilstands- og elinstallationsrapport
  • Eventuel betaling af halv ejerskiftepræmie

Find en ejendomsmægler og sæt udbudsprisen

Har du besluttet at benytte dig af ejendomsmægler, bør du starte med at overveje, hvad du forventer, at prisen på boligen skal være. Du kan på forskellige boligportaler finde oplysning om salgspriserne på andre boliger i dit område og på den måde danne dig et indtryk af prislejet. Find fx faktiske salgspriser på Boligejer.dk, Boliga.dk eller Boligsiden.dk. Aktuelle salgstider og nedslagsprocenter i området er også relevante for at vurdere markedet.

Måske har du ikke mulighed for at danne dig nogen mening om, hvad prisen på din bolig skal være. Enten fordi din bolig er speciel og ikke kan sammenlignes med andre tilsvarende, eller fordi der ikke er solgt noget lignende i dit område i længere tid. Der kan også være tvivl om fx værdien af forbedringer eller manglende vedligeholdelse.

Antager du en ejendomsmægler, vil han under alle omstændigheder foretage en vurdering af din bolig og give sit bud på, hvad han forventer en realistisk salgspris vil være ved et salg inden for fx 6 måneder. Ønsker du et hurtigere salg, vil det selvfølgelig påvirke vurderingen i nedadgående retning. Har du derimod tid til at vente i længere tid på et salg, kan det forøge mæglerens forslag til udbudspris.

Ejendomsmæglere tilbyder normalt at foretage vurderingen gratis, hvis vurderingen indhentes med henblik på salg. Du kan med fordel indhente vurderinger fra flere forskellige mæglere. Dette vil give dig et bedre og sikrere billede af, hvad udbudsprisen bør sættes til, hvad enten de indhentede vurderinger er ret enslydende eller de er meget forskellige. Bed eventuelt ejendomsmægleren om at begrunde, hvorfor hans eller hendes vurdering adskiller sig meget fra de andre, hvis det er tilfældet.

Vær kritisk over for de indhentede vurderinger – mægleren ønsker at få boligen til salg, men hvis salgsvurderingen er urealistisk høj, fremmer det ikke dit boligsalg.

I mange tilfælde er det ikke størrelsen af ejendomsmæglerens foreslåede salgspris, der afgør, om det er netop denne mægler, der får opgaven med salget. Det afgørende er ofte, om den kommende boligsælger har et godt indtryk af mægleren og kan se et godt samarbejde for sig med vedkommende.

En erfaren ejendomsmægler er dygtig til at ramme en ’rigtig’ salgspris. Men vær forberedt på, at den eneste rigtige salgspris i virkeligheden er den, som du som sælger vil sælge til og den som en køber samtidig vil købe til. Måske viser det sig, at der slet ikke melder sig nogen interesserede købere – så er prisen muligvis sat for højt, og du kan overveje om den skal sættes ned. Eller måske melder der sig 3, 4 eller 5 interesserede købere umiddelbart efter, at boligen er udbudt til salg. Så er prisen muligvis sat for lavt, og du kan overveje at lave en budrunde for at få prisen op.

Giv ejendomsmægleren så mange relevante oplysninger som muligt, og oplys om både fordele om ulemper ved boligen. Det vil gøre det lettere for mægleren at nå frem til en realistisk salgspris.

Indgå formidlingsaftale

Når du har besluttet dig for at anvende en ejendomsmægler, skal du indgå en formidlingsaftale med mægleren. Formidlingsaftalen er en aftale mellem dig og mægleren om, at han skal sætte din bolig til salg og bestræbe sig på at sælge den. At en sådan aftale indgås medfører ikke, at du som sælger har pligt til at have din bolig til salg i den periode, formidlingsaftalen løber. Du kan til enhver tid fortryde og meddele mægleren, at du ønsker at trække din salgsannonce tilbage. Om mægleren har krav på salær i et sådant tilfælde, afhænger af, hvad der er aftalt.

Formidlingsaftalen kan indgås for en tidsubegrænset periode, forudsat at mægler ikke forlanger salær, når aftalens opsiges. Skal du som sælger betale salær i forbindelse med opsigelse af aftalen, kan formidlingsaftalen kun indgås for max. 6 måneder, dog med mulighed for forlængelse med 3 måneder af gangen.

Formidlingsaftalen skal som minimum indeholde følgende oplysninger:

  • Identifikation af boligen ved adresse og matrikelnummer,
  • Navnet på den ansvarlige ejendomsmægler og virksomhedens CVR-nummer,
  • Værdiansættelse og den aftalte udbudspris,
  • Omkostninger, der påløber hvis boligen sælges
  • Omkostninger, der påløber hvis boligen ikke sælges
  • Vederlagets størrelse eller de principper, det beregnes efter,
  • Aftaleperioden, hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag,
  • Om du – efter at mægler har rådgivet dig om Huseftersynsordningen – ønsker at anvende den, så du kan frigøre dig for dit sælgeransvar for skjulte fejl og mangler

Følgende ydelser fra mægleren er obligatoriske:

  • Værdiansættelse og aftale med dig om den kontantpris, din bolig skal udbydes til
  • Beregning af salgsbudget og -provenu
  • Udarbejdelse af salgsopstilling
  • Udarbejdelse af købsaftale

Hvis du og ejendomsmægleren beslutter at ændre udbudsprisen undervejs, skal mægler udarbejde et nyt salgsbudget og -provenu.

Lav en klar aftale med ejendomsmægleren om, hvem der gør hvad og hvilken grad af orientering og opfølgning, du ønsker at modtage.

Ejendomsmægleren er på din side, når du er sælger, og han kan kun repræsentere dig. Han er med andre ord ”sælgers mand”. Derfor må mægleren ikke rådgive dine købere i handlen, tværtimod skal mægleren opfordre køberne til at søge egen rådgivning. Din ejendomsmægler må derfor heller ikke tilbyde køber at berigtige handlen, dvs. forestå tinglysning af skøder og udarbejdelse af refusionsopgørelse, på deres vegne.

Nogle ejendomsmæglere tilbyder dig som sælger at berigtige handlen på dine vegne. Betaling for berigtigelse af handlen har traditionelt påhvilet køber.

Informér din bank

Du skal som sælger være opmærksom på, at du skal varsle din bank eller dit realkreditinstitut om dit kommende boligsalg. Det skyldes, at der er et opsigelsesvarsel på dine lån, idet disse skal indfries til en fast termin. Og du vil normalt have brug for pengeinstituttet til at stå for indfrielsen og aflysning af dine lån, når du modtager dit salgsprovenu

Er der tale om lån optaget via et realkreditinstitut, er disse lån - uanset hvilken type lån du har - baseret på bagvedliggende obligationer. Da disse handles på børsen, er der flere gange dagligt udsving i kurserne. Særligt for så vidt angår obligationslån ses indimellem ganske store udsving på kursen inden for kort tid.

Du kan endvidere som sælger overveje, om du skal indgå en kurssikringsaftale med din bank eller dit realkreditinstitut. Hvis det er vigtigt for dig at være sikker på, hvad dit præcise salgsprovenu udgør, kan du vælge at lade banken tage risikoen for kursændringer og således låse kursen fast på obligationerne.

Du skal bede banken om at oprette en deponeringskonto til brug for deponering af købesummen. Kontonummeret skal meddeles køber og/eller dennes advokat.

Men vær også opmærksom på omkostninger til pengeinstituttet for at oprette deponeringskonto og for at indgå kurssikringsaftale.

Få udarbejdet en lovpligtig energimærkning

Når en bolig sælges, skal den have en gyldig energimærkning, som altid skal synliggøres ved annoncering i kommercielle medier. Det gælder både ved salg gennem ejendomsmægler og ved selvsalg. Og det gælder for såvel villaer og rækkehuse, som ejerlejligheder, anparter og andelslejligheder.

En energimærkning er en vurdering af en bygnings energimæssige tilstand, men giver også forslag til energibesparende tiltag. Energimærket har en betydning for salgsprisen på dit hus – en effekt, der har været stigende siden 2007. Jo bedre energimærke, desto højere kvadratmeterpris.

Bestilling, gyldighed og pris

Energimærket udarbejdes af et energifirma, der er certificeret af Energistyrelsen. Firmaet er ansvarligt for indberetning af energimærkningen til Energistyrelsen. Når der er sket indberetning, vil energimærket automatisk følge med, når du bestiller en ejendomsdatarapport på din bolig.

Med virkning fra 1. september 20017 har energimærkninger gyldighed i 10 år. Gyldighedsperioden for en energimærkning regnes fra den dato, hvor Energistyrelsen har sendt energimærkningsrapporten med energimærkningsnummer til det certificerede energimærkningsfirma. Hvis en energimærkning efterfølgende rettes, fastholdes den oprindelige gyldighedsperiode.

Hvis der efter udarbejdelsen af energimærkningen er gennemført ændringer, som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, vil den tidligere udarbejdede energimærkning ikke være gyldig.

Prisen på en energimærkning afhænger af størrelsen på huset og om, hvorvidt energimærkningen kræver en bygningsgennemgang.