1. Forberedelse

For de fleste mennesker er boligkøb livets største investeringsbeslutning – med stor betydning for økonomien mange år frem. Derfor bør du også overveje finansieringsmulighederne og få rådgivning, inden du finder boligen.

Valg af institut og rådgiver

Du bør på forhånd overveje hvilken bank og hvilket realkreditinstitut, der skal være med til at finansiere dit boligkøb. 85 % af de danske boligejere har bank og realkreditlån i samme koncern/banksamarbejde. Det skyldes, at næsten alle danske banker arbejder fast sammen med et realkreditinstitut.

Så vil du have tilbud fra flere långivere, skal du være opsøgende. Orientér dig på penge- og realkreditinstitutternes hjemmesider, hvor du kan regne på forskellige låntyper. På den måde kan du finde og sammenligne bidragssatser og øvrige omkostninger ved lånet. Ved at indhente tilbud fra flere udbydere står du bedre i forhandlingerne om vilkår for finansieringen. Husk også, at banker og realkreditinstitutter har en interesse i at sælge dig deres produkter. Det kan derfor være en god idé, at du rådfører dig med en uvildig rådgiver, inden du træffer endelig beslutning om valg af lån.

Uafhængig rådgivning

Finansielle virksomheder har en interesse i at sælge deres lån og ydelser til dig. Du kan forvente ordentlig information om deres egne produkter, men du kan ikke forvente, at alle muligheder på markedet bliver belyst for at stille dig bedst muligt. Du kan derfor med fordel finde en uafhængig rådgiver, som kan rådgive dig om din økonomi og muligheder. Spørg gerne venner og bekendte – og søg på nettet for at finde uafhængige, finansielle rådgivningsvirksomheder, som er certificeret af Finanstilsynet. Husk at sammenligne priser og ydelser. Hvis din økonomi er kompleks, bør du overveje mere specialiseret rådgivning – pengene kan være givet godt ud.

Finanstilsynet fører tilsyn og underretter forbrugerombudsmanden, hvis en finansiel rådgiver ikke overholder retningslinjerne og påfører en kunde tab. Husk derfor at få rådgivningen på skrift og at gemme al dokumentation.

Sammenlign priser med prisguider og beregnere

Der er forskel på, hvad det koster at låne i forskellige institutter. Sørg derfor for at sammenligne forskellige muligheder, inden du vælger.

Du kan finde låneberegnere på alle institutternes hjemmesider. Her skal du være særligt opmærksom på bidragssatserne, som under det nuværende lave renteniveau kan være højere end den rente, du skal betale på lånet, især på de variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed. Også stiftelsesomkostningerne kan variere betydeligt mellem institutter og efter valg af endeligt lån.

Tjek boliglån kan du sammenligne omkostninger på boliglån, der allerede er ydet af banker og realkreditinstitutter frem til senest afsluttede kvartal. Du kan også sammenligne priser på boliglån ved at benytte Forbrugerrådet Tænk og Finans Danmarks portal pengepriser.dk.

Bliv forhåndsgodkendt til et lån

Det er en god idé at få en forhåndsgodkendelse til et lån – også kaldet et køberbevis. Så er du klar til at handle hurtigt, hvis du finder drømmeboligen. Det kan have betydning, hvis sælger har dialog med flere potentielle købere.

Når du bliver forhåndsgodkendt, kigger penge- og realkreditinstituttet på dine indtægter og udgifter for at regne ud, hvad du har råd til at købe for, inklusive de løbende udgifter på boligen. På den baggrund udsteder de normalt et bevis, der viser, hvor mange penge de er villige til at låne dig.

Udgifterne til eksempelvis ejendomsskatter, vand og varme kan variere meget for forskellige boliger, så budgettet er kun foreløbigt. Når du har fundet en bolig, skal du mere præcist regne ud, hvad det vil betyde for din økonomi at købe lige netop den.

Loft for, hvor meget du må låne

Den mest almindelige finansiering af boligkøb er lån med pant i boligen. Langt de fleste lån er realkreditlån med fast eller variabel rente, hvor et realkreditinstitut skaffer pengene til dit lån ved at sælge obligationer på børsen. Helårsboliger må belånes med 80 % af boligens kontantværdi, mens grænsen er 75% for sommerhuse og 40% for byggegrunde.

Som køber skal du selv tilvejebringe 5% af købesummen. De 5% kan komme fra din egen opsparing, eller de kan komme fra et allerede eksisterende lån. De resterende 15 % af købesummen op til realkreditlånet på 80% kan finansieres på flere måder, typisk via et boliglån i banken.

I 2018 blev der indført begrænsning i adgangen til lån for boligejere med høj gældsfaktor. Gældsfaktoren udregnes ved at sammenholde gælden med den samlede husstandsindkomst før skat. Reglerne begrænser dine lånemuligheder, hvis din gæld overstiger fire gange husstandsindkomsten og lånet kommer over 60 % i belåningsgrad. I disse tilfælde kan du blive mødt med begrænsninger på at optage lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed. Hvis dit lån ikke bringer den samlede belåningsgrad over 60%, er der normalt ingen begrænsninger.

Reglerne rummer visse muligheder for, at realkreditinstituttet kan dispensere, fx i områder med lave boligpriser, eller hvis boligejeren har stor formue ved siden af eller er i akutte økonomiske vanskeligheder.

Tjekliste til mødet med finansieringsrådgiveren

Inden du mødes med banken eller realkreditinstituttet, bør du forberede dig og lægge et budget med alle dine udgifter. Det er helt afgørende for vurderingen, hvor meget de vil låne dig.

Hvad skal du have med til mødet?

Gennemgå din privatøkonomi og find disse oversigter frem:

  • Seneste årsopgørelse fra SKAT
  • Lønsedler fra de seneste tre måneder
  • Oplysninger om eventuel øvrig gæld til pengeinstitutter, det offentlige eller andre
  • Budget
  • Din pensionsoversigt (hent den på PensionsInfo.dk)
  • Din virksomheds seneste regnskab (hvis du er selvstændig)

Du kan med fordel tage udgangspunkt i denne tjekliste og rådføre dig med en uvildig finansiel rådgiver på forhånd.

Har du formue?

  • Har du opsparing, og hvordan skal den disponeres, når du optager et nyt lån?
  • Har du en bolig, der skal sælges, og har du fået foretaget en salgsvurdering af den?

Hvor fleksibelt skal dit lån være?

  • Skal dit realkreditlån kunne lægges om uden, at du får kurstab (konverterbart lån)?
  • Er det vigtigt for dig at få mulighed for at tjene på din restgæld eller at kunne reducere din månedlige ydelse, når du er blevet boligejer?
  • Er du i perioder villig til at løbe en øget risiko for til gengæld at have en mindre månedlig ydelse?
  • Ønsker du mulighed for at foretage fordelagtige omlægninger af dit lån, mod til gengæld at betale en fast og ofte højere månedlig ydelse?
  • Lægger du vægt på at kende din "husleje" langt ud i fremtiden, eller må den ændre sig med renten?
  • Ønsker du mulighed for fleksible afdrag på gælden, så du fx afdrager mindre, hvis renten stiger, og mere, hvis den falder?

Opsparing

  • Ønsker du et lån med afdrag, så gælden nedbringes og du sparer tilsvarende op?
  • Eller ønsker du et afdragsfrit lån, hvor du i en periode kun betaler renter og bidrag, men senere skal afdrage lånet?
  • Har du anden dyr gæld, som bør afvikles, før du afvikler gælden i huset? Eller har du anden opsparing, som i en periode kan forrentes bedre end ved at afdrage på boliglånet?

Andre udgifter

  • Kræver din nye bolig modernisering?
  • Har du ønsker om at bygge nyt bad eller køkken – eller om at udvide boligen?
  • Ønsker du tillægsbelåning i friværdien, til fx finansiering af bil, forældrekøb eller lignende?

Skat

De renter og bidrag, som du betaler på lånet, giver fradrag på din selvangivelse og nedbringer din skat. Med det nuværende lave renteniveau har fradraget dog fået mindre betydning end tidligere.

Nye ejendomsvurderinger

Udgifterne til den kommunale ejendomsskat (grundskyld) og den statslige ejendomsværdiskat kan være en betydelig post i den ejendom, du er interesseret i. Især i områder, hvor priserne og dermed skatterne er steget meget i de senere år.

I 2021 vil nye boligskatteregler træde i kraft. Den endelige lovgivning og detaljerne på området er endnu ikke på plads. Skatteministeriet har oprettet hjemmesiden Nye-Ejendomsvurderinger.dk - som løbende opdateres med seneste nyt om de kommende ejendomsvurderinger.

I overgangsfasen til de nye regler kan man som boligejer blive pålagt at låne penge af kommunen. Lånet skyldes en ny lov, som betyder, at en eventuel stigning i grundskylden i perioden 2018-2020 ikke skal betales her og nu, men først når man sælger sin bolig. Man ”får” altså et midlertidigt lån af det offentlige.

Lånet er rente- og gebyrfrit. Sælger skal indfri lånet, før køber overtager boligen. Handler du med din ægtefælle, kan lånet dog overdrages.

Klagemuligheder

Du kan klage, hvis du har lidt tab på grund af forkert eller manglende rådgivning fra din professionelle rådgiver. Du kan også klage, hvis du mener, at rådgiveren har ydet for lidt i forhold til prisen. Din klage kan føre til erstatning eller nedslag i rådgiverens pris. Ejendomsmæglere, bygningssagkyndige og advokater har en ansvarsforsikring, der kan dække tab, som rådgiverne har forårsaget under bolighandlen.

Pengeinstitutankenævnet og Realkreditankenævnet har begge adresse på Amaliegade 8 B, 2, 1022 København K: De finansielle ankenævn

Hvis rådgivningen fra en uafhængig rådgiver ikke lever op til jeres aftale, kan du først prøve at finde en løsning via Center for Klageløsning.

Hvis det ikke hjælper, kan du gå videre med sagen til Forbrugerklagenævnet eller i sidste instans domstolene.

Loven bestemmer bl.a., at en finansiel rådgiver skal have en særskilt tilladelse fra Finanstilsynet for at rådgive om boligkredit.