5. Gennemfør salget

Bolighandlen har to faser: En aftalefase, som indeholder købsforhandlinger om alle vilkår, fx pris og overtagelsesdato og en opfølgende fase, som kaldes berigtigelsen.

Når forberedelserne af salget og markedsføringen har båret frugt, og en seriøs køber melder sig, går bolighandlen ind i sin første fase, nemlig aftalefasen. Bolighandlen har to faser: En aftalefase, hvor køber og sælger forhandler alle aftalevilkårene på plads og underskriver købsaftalen. Og en opfølgende fase (berigtigelsen), hvormed aftalen gennemføres i praksis.

Bud og forhandling

Den første mulige køber kontakter ejendomsmægleren og byder på boligen, enten mundtligt eller skriftligt. Måske er der flere, der byder. Mægleren må ikke orientere de forskellige interesserede købere om størrelsen af de andres bud. Ejendomsmægleren har derimod pligt til at orientere dig som sælger om alle bud, der kommer fra interesserede købere, uanset hvor langt under købesummen – og derfor muligvis uinteressante – buddene måtte være

Budrunde

Hvis der er flere interesserede købere, kan du overveje at lade boligen gå i budrunde (licitation). Det foregår på den måde, at alle interesserede købere indleverer et bud til ejendomsmægleren til et bestemt aftalt tidspunkt. Buddet skrives ned på en fortrykt blanket, som mægleren har udleveret, og afleveres til mægleren i en lukket kuvert. Kuverterne åbnes alle samtidig, og du tager som sælger herefter stilling til, om du ønsker at acceptere et af buddene.

En budrunde giver dig ikke nødvendigvis en højere pris – pristilbuddene kan godt være lavere end udbudsprisen. Men du er ikke forpligtet til at acceptere nogen af de tilbud, du modtager. Derimod er købers bud som udgangspunkt bindende for køber, når tidsfristen for afgivelse af bud er nået. Køber kan dog stadig gøre brug af sin fortrydelsesret, hvis han opfylder vilkårene.

Hvis du kun får ét bud, bortfalder budrunden, og du kan i stedet indgå forhandlinger med budgiveren.

Forhandling

Det sker ofte, at en interesseret køber tilbyder at købe boligen - men til en lavere pris end den er udbudt til. Får du som sælger et sådant underbud, må du overveje dine muligheder; Skal du afvise buddet og fastholde den oprindelige udbudspris med risiko for, at du ”mister” køber? Skal du hellere vælge at slå til straks? Eller skal du vælge en mellemløsning og vende tilbage til køber med et tilbud om et mindre afslag i købesummen end det, som køber ønskede?

Mulighederne er mange, og beslutningen må du som sælger tage på baggrund af, hvor længe boligen har været til salg, hvor ivrig du er efter at få gennemført og afsluttet handlen, og hvor mange andre interesserede købere der er. Også andre faktorer kan spille ind.

Det kan også være, at en køber byder på boligen, men fx ønsker et tillægsvilkår om, at du som sælger udbedrer skader på boligen eller indfrier en gæld, der påhviler boligen. Også i det tilfælde må du afveje dine muligheder, inden du beslutter, om du skal imødekomme købers ønsker helt eller delvist.

Der er ofte to forhandlingsrunder i en bolighandel. Den første foregår i den indledende fase, hvor køber og sælger skal blive enige om de væsentligste vilkår. Den næste forhandlingsrunde finder sted, når købers advokat har gennemgået købsaftalen og ejendommens dokumenter og givet sin juridiske vurdering af handlen til køber. På dette tidspunkt bringes i princippet – om end ikke altid i praksis – alle handelsvilkårene i spil igen.

Underskriv købsaftalen

Når du er blevet enig med en køber om de væsentligste vilkår - det vil normalt sige om købesummens størrelse og overtagelsesdagen - skal der udarbejdes en købsaftale. Ejendomsmægleren udarbejder herefter et udkast til købsaftale på Dansk Ejendomsmæglerforenings standardblanket. Herefter sender ejendomsmægleren aftalen til køber og evt. dennes advokat og anmoder om, at køber underskriver den.

Når ejendomsmægleren modtager købsaftalen retur med købers underskrift, videresender mægler aftalen til dig, og det er nu dig som sælger, der skal underskrive og returnere aftalen til mægler i dateret og underskrevet stand.

Vær opmærksom på, at du som sælger ikke har nogen fortrydelsesret. Du bør gennemgå købsaftalen og den tilhørende salgsopstilling nøje, inden du underskriver, for du bliver bundet af de vilkår, som den indeholder. Særligt købsaftalen pkt. 11 bør du være opmærksom på, for det er her de såkaldt "individuelle vilkår" fremgår, dvs. de vilkår, der ikke er standardbestemmelser.

Du bør også senest på dette tidspunkt i forløbet overveje, om der er forhold, som kan være omfattet af din oplysningspligt. Har du husket at oplyse om alle forhold, som du er bekendt med, som ikke er af bagatelmæssig karakter, og som kan have betydning for køber?

I givet fald er det relevant, at du giver din ejendomsmægler besked herom. Er du i tvivl om din juridiske stilling, bør du rådføre dig med en advokat.

Når eventuelle tillægsvilkår er indføjet, og du og ejendomsmægleren er enige om indholdet i købsaftalen, kan du underskrive og returnere købsaftalen til ejendomsmægleren. Hvis køber ikke benytter sig af sit advokatforbehold, er aftalen herefter bindende på de vilkår, der foreligger nu.

Købsaftalen indeholder normalt følgende advokatforbehold:

”Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest 5 dage efter begge parters underskrift af købsaftalen. Såfremt indsigelser ikke er kommet frem senest den anførte dato, er handlen bindende, bortset fra eventuel fortrydelsesret iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. ”

Fristen for indsigelser i henhold til advokatforbeholdet begynder at løbe, når køber modtager købsaftalen underskrevet af begge parter. Uret tæller nu ned til en endelig handel. Køber og dennes advokat har dog stadig alle muligheder for at komme med forslag til ændring af handelsvilkårene, hvis blot der bliver givet besked herom til ejendomsmægleren inden fristens udløb.

På dette tidspunkt i forløbet finder næste forhandlingsrunde sted, hvis køber i samarbejde med sin advokat finder, at der i købsaftalen er vilkår, der skal justeres.

Det kan være, at købers advokat anbefaler køber at undersøge et bestemt forhold ved boligen nærmere. Det kan fx være, at der mangler oplysning om økonomien i den grundejerforening, som ejeren af boligen skal være medlem af. Eller det kan være, at købers advokat på vegne køber forlanger, at du som sælger skal indfri boligens andel af fællesgælden i ejerforeningen. Eller måske ønsker køber at gennemgå boligen med sin egen bygningssagkyndige, inden endelig accept af handlen.

Du må som sælger igen overveje, om du ønsker at imødekomme købers ønsker. Hvis du accepterer dette, sættes undersøgelserne i gang, og hvis svarene på spørgsmålene ikke giver anledning til indsigelser hos køber, kan forbeholdene udgå. Hvis det viser sig, at der fremkommer ugunstige oplysninger, kan køber trække sig fra handlen, eller køber kan vælge at gå videre med forhandlingerne med dig som sælger.

Når der er enighed mellem køber og sælger om alle vilkår, og alle eventuelle forbehold er afklarede, er handlen endelig.

Handlens berigtigelse

Når handlen er endelig, er aftalefasen gennemført, og din bolighandel går nu ind i den sidste, opfølgende fase: Handlens berigtigelse. At berigtige handlen betyder kort sagt, at aftalen om købet gennemføres i praksis – du skal have den aftalte købesum, og køber skal have sikret sin ret til ejendommen.

Der skal laves et skøde, som skal tinglyses, dine lån i ejendommen skal aflyses og købers nye lån skal tinglyses, købers bankgaranti skal erstattes med en kontant deponering hos din bank, og endelig skal der udarbejdes en refusionsopgørelse.

Der er ingen regler i lovgivningen om hvem, der skal berigtige en bolighandel. Det er altså op til køber at beslutte, hvem han ønsker bistand fra i forbindelse med indgåelse af købsaftale og berigtigelse af handlen. Hvis det er aftalt, at sælgers ejendomsmægler berigtiger handlen, vil købers advokat have til opgave at kontrollere processen og varetage købers interesser. Du har som sælger en interesse i, at det er en professionel, der berigtiger handlen korrekt, så du får dine penge uden forsinkelser. Derfor er der ofte et krav i købsaftalen om, at køber bruger bestallingshavende advokat.

Selv om forsinkelser fra købers side medfører, at købesummen forrentes med den officielle udlånssats med tillæg af 8 %, hjælper det dig ikke, hvis du fx har brug for pengene til en ny bolig.

Du har som sælger krav på at få købesummen stillet til din disposition - det vil sige frigivet fra deponeringskontoen - når skødet er tinglyst uden anmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.