Realkreditlån - Kontantlån

Hvis du optager et kontantlån, ved du med det samme, hvor meget du får udbetalt før omkostninger. Renten på lånet fastlægges først, når det står klart, hvor mange obligationer realkreditinstituttet skal sælge for at skaffe dig det kontante lånebeløb. Det afhænger nemlig af kursen på udbetalingstidspunktet.

Fastforrentet kontantlån

Et fastforrentet kontantlån er lige så sikkert som et fastforrentet obligationslån og som regel lidt billigere. Men der er ikke mulighed for afdragsfrihed, og da en eventuel kursgevinst kan være skattepligtig, er fastforrentede kontantlån ikke særligt efterspurgte.

Kontantlån anvendes derfor i dag altovervejende grad i form af rentetilpasningslån, hvor renten reguleres med jævne, årlige mellemrum.

Rentetilpasningslån

Rentetilpasningslån markedsføres blandt andet under betegnelserne Rentetilpasningslån og Tilpasningslån. Lånene har som regel en løbetid på mellem 10 og 30 år, og rentetilpasningsperioden kan gå fra 1 til 10 år efter eget valg.

Obligationerne bag lånet kan ikke opsiges til kurs 100, og de har en kortere løbetid end lånet. Når obligationerne udløber, sælges der nye obligationer med kort løbetid, og renten på lånet tilpasses. Rentetilpasningen sker ud fra de kurser, som obligationerne har kunnet sælges til, og tilpasningerne gentages over hele lånets løbetid, efterhånden som obligationerne udløber. Ydelsen er derfor kun fast i perioden mellem rentetilpasningerne, mens den er variabel set over hele lånets løbetid. Ydelsen afhænger af, hvordan renten har udviklet sig frem til en rentetilpasning. Hvis renten er steget, bliver ydelsen højere, og hvis den er faldet, sættes ydelsen ned.

Graferne herunder viser, hvordan nettoydelse og restgæld kan udvikle sig for et typisk rentetilpasningslån på 1 mio. kr. med årlig rentetilpasning og afdrag. Graferne er baseret på renteudviklingen fra 2000 til og med 2017. Perioden var kendetegnet ved betydelige udsving fra 2000 til medio 2002 og en mere stabil udvikling frem til den næste stigning i nettoydelsen i 2006. Siden er renten og dermed også nettoydelsen faldet brat fra 2009 til et historisk lavt niveau. Udviklingen siden 2000 illustrerer udmærket, hvordan nettoydelsen ændrer sig over tid i takt med renten på tidspunkterne for tilpasninger.

Bemærk også, at restgælden falder hurtigere på rentetilpasningslånet end på det fastforrentede obligationslån, hvis der betales afdrag. Det skyldes, at renten er lavere på rentetilpasningslånet, og dermed går en større del af ydelsen til afdrag. Det giver normalt en hurtigere gældsafvikling.

Rentetilpasningslån graf 1: viser udviklingen i nettoydelsen pr kvartal
                     for et rentetilpasningslån (F1) optaget i år 2000 frem til 2018

Rentetilpasningslån graf 2: viser restgældsudviklingen i for et rentetilpasningslån
                     (F1) optaget i år 2000 frem til 2018

Kilde til grafer: Nykredit

Rentetilpasningsperiode

Du kan som regel selv vælge, hvor mange år der skal gå mellem rentetilpasningerne. For kontantlån opereres der med intervaller fra hvert år til hvert 10. år. Lånene betegnes typisk med et ”F” efterfulgt af et tal, der fortæller, hvor ofte rentetilpasningen sker. Et F5 får altså ny rente hvert femte år.

Delvis rentetilpasning

Der findes også lån, hvor kun en del af rest­gælden refinansieres. De betegnes med forkortelsen P samt et tal. For eksempel betyder P50, at 50 % af lånet refinansieres hvert år.

Variabel løbetid

Der findes variationer af rentetilpasningslån, som fokuserer på at nedbringe gælden frem for ydelsen. Her er ydelsen fast, mens løbetiden bestemmes af renteændringerne. Hvis renten falder, bliver løbetiden kortere, og hvis den stiger, bliver løbetiden længere. Du kan dog ikke få løbetiden forlænget så meget, at lånet løber længere end den oprindeligt aftalte løbetid. Derfor vil gentagne stigninger i renten kunne betyde, at din ydelse alligevel forhøjes.

Risiko

Rentetilpasningslån er den låntype, der indebærer størst risiko for, at ydelsen ændrer sig. F1 er desuden mere risikabelt end F5, fordi man med F1 kun fast­holder ydelsen i et år, hvorefter der skal rentetilpasses i forhold til rentens bevægelse i mellemtiden. Flere realkreditinstitutter anbefaler derfor, at boligejere kombinerer kortfristede rentetilpasningslån med andre låntyper med længere frister, ligesom gebyrer og bidragssatser på de kortfristede rentetilpasningslån gennem de senere år er steget, især på de tidligere meget populære F1-lån. Vær opmærksom på, at der fra 1. januar 2018 er indført begrænsning i adgangen til rentetilpasningslån for boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. og en gæld på mere end fire gange husstandsindkomsten.

Hvis du vælger et kort rentetilpasningslån – og særligt, hvis du tager det afdragsfrit – bør du have god luft i din økonomi, så du kan klare eventuelle støre rentestigninger. Det skal realkreditinstituttet også tage hensyn til, når de sælger dig et lån.

Friværdibeskyttelsen er lav på et rentetilpasningslån. Indfrielsesværdien af et rentetilpasningslån (kursen på obligationerne) ligger som regel omkring kurs 100, når renten skal tilpasses − uanset hvordan markedsrenten har udviklet sig. Det er en ulempe i forhold til fastforrentede obligationslån, hvor prisen (kursen) på at indfri lånene typisk falder, hvis renten stiger.

Læs også afsnittet om risici.