Realkreditlån - Løbetid og afdragsfrihed

Løbetiden på et boliglån er oftest mellem 10 og 30 år. Nogle lægger vægt på en lav månedlig ydelse og vælger derfor en lang løbetid. Andre ønsker at betale lånet hurtigt ud – de vælger en kortere løbetid.

Afdragsfrihed

Du har i de fleste tilfælde mulighed for at undlade at betale afdrag på hele eller størstedelen af dit boliglån i op til 10 år, under særlige betingelser endnu længere. I perioden med afdragsfrihed betaler du kun rente og bidrag på lånet.

Hvis du vælger afdragsfrihed, bør du være ekstra opmærksom på at indhente tilbud fra flere institutter, da der findes et væld af forskellige modeller og prisstrukturer på markedet.

Placeringen af den afdragsfri periode

Der er forskel på de afdragsfri lån hos de enkelte realkredit- og pengeinstitutter. Låntypen er som regel afgørende for, hvordan afdragsfriheden sammensættes.

Hvis du vælger et fastforrentet lån eller et obligationslån med variabel rente, kan du hos de fleste institutter kun opnå afdragsfrihed i én periode på indtil 10 år.

Hvis du derimod vælger et rentetilpasningslån, kan du ofte selv bestemme, hvornår du vil have afdragsfriheden.

Lån med afdragsfrihed kræver god luft i økonomien.

Tiden efter afdragsfriheden

Fastforrentede lån og obligationslån med variabel rente skal være fuldstændigt tilbagebetalt ved deres udløb. De afdrag, du ikke har betalt i den afdragsfri periode, skal du derfor betale hen over resten af lånets løbetid. I praksis betyder det, at du efter den afdragsfrie periodes udløb står med et 20-årigt lån med afdrag. Ydelsen på dit lån kommer derfor til at stige meget, idet du både skal betale de udskudte og de ordinære afdrag - og du skal gøre det på 20 år.

Hvis du ønsker at omlægge dit lån for at starte på en ny periode med afdragsfrihed, gælder de regler, som er nærmere beskrevet i artiklen om teknisk insolvens. Kort fortalt gælder det for låneomlægningen, at

  1. Hvis dit lån som følge af prisfald er kommet til at overstige 80% af boligens værdi, kan du godt omlægge hele dit lån, men du kan ikke få fuld afdragsfrihed på det nye lån. Du skal som minimum have et afdrag, der svarer til afdragene på et 30-årigt fastforrentet lån. Alternativet kan du optage et nyt, afdragsfrit realkreditlån og ved hjælp af formue eller anden finansiering indfri den del af gælden, der overstiger 80% af boligens værdi. I dette tilfælde kan du godt få afdragsfrihed på det nye lån.
  2. Hvis lånet ikke overstiger 80% af boligens værdi, kan du som regel frit omlægge det eksisterende lån og vælge afdragsfrihed på det nye lån. Hvis du optager et nyt lån, herunder et tillægslån, er det en forudsætning, at instituttet vurderer, at du har råd til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag.

Graferne viser nettoydelsen og udviklingen i restgælden på et typisk fastforrentet obligationslån på 1 mio. kr. med 10 års indledende afdragsfrihed. Nettoydelsen er fast og lav i de første 10 år, hvorefter den stiger brat og følger udviklingen for traditionelle obligationslån.

I de første 10 år er restgælden uændret, og den falder først, når afdragene sætter ind. Risikoen for at blive teknisk insolvent er derfor større ved valg af et afdragsfrit lån. Du kan læse mere om den situation i artiklen om teknisk insolvens.

Løbetid og afdragsfrihed: viser udviklingen i nettoydelsen for et fastforrentet
                     lån med 10 års afdragsfrihed for en periode på 30 år

Løbetid og afdragsfrihed: Viser udviklingen i restgælden for et fastforrentet
                     lån med 10 års afdragsfrihed for en periode på 30 år

Kilde til graferne: Nykredit