Realkreditlån - Obligationslån

Når du optager et obligationslån, skal realkreditselskabet sælge obligationer for det beløb, du låner. Det kontante beløb, du får udbetalt, vil derfor afhænge af obligationskursen på udbetalingstidspunktet. Hvis lånet er fastforrentet, kender du ydelsen (rente+afdrag) i hele lånets løbetid. Du skal dog være opmærksom på, at bidraget og andre omkostninger til realkreditinstituttet kan ændres i låneperioden. Obligationslån fås med fast eller variabel rente.

Kursen

Kursværdi

Kursværdien er den kontante værdi af obligationerne og beregnes ud fra kursen. Den svarer med andre ord til det beløb, du får udbetalt kontant når realkreditinstituttet har solgt de obligationer, som skal finansiere dit lån. Du kan kun få udstedt lånetilbud, når kursen er under 100, som også kaldes for pari. Kommer kursen over pari, i perioden fra du modtager dit lånetilbud og til obligationerne sælges, er det dog salgskursen, der gælder. Hvis du optager et lån på 1.000.000 kr., og obligationerne bliver solgt til kurs 98, er kursværdien: (1.000.000 x 98)/ 100 = 980.000 kr. Desuden bliver omkostningerne ved at optage lånet også fratrukket, så det beløb, du vil få til rådighed, bliver mindre.

Kurstab og -gevinster

Hvis du optager lånet til en kurs under 100, får du et kurstab, som du ikke kan trække fra i skat. Til gengæld bliver du normalt heller ikke beskattet, hvis du efterfølgende får en kursgevinst, når du indfrier lånet til en kurs, der er lavere end kursen ved optagelsen.

Restgældsrisiko

Restgældsrisikoen betyder, at du ved indfrielse af et fastforrentet lån kan komme til at betale et større beløb, end du i sin tid lånte. Det kan blive tilfældet, hvis obligationskursen stiger, fordi renten er faldet efter optagelsen af lånet.

Konvertering

Obligationslån med fast rente er meget velegnede, hvis du gerne vil have mulighed for at konvertere op og ned. De kan altid indfris til kurs 100. Ved en konvertering udnytter du en renteændring til at få en lavere ydelse eller reducere din restgæld:

  • Hvis renten er faldet tilstrækkeligt, kan du vælge at indfri dit lån til kurs 100 og optage et nyt og billigere lån til en kurs tæt på100. Det kaldes nedkonvertering.
  • Hvis renten er steget tilstrækkeligt, kan du vælge at indfri dit lån billigt og optage et nyt lån med en lavere restgæld (men også højere rente). Det kaldes en opkonvertering, og den helt store fordel opnår du, hvis renten senere falder igen, så du kan nedkonvertere.

Fastforrentede obligationslån giver nogen beskyttelse af din friværdi, fordi du med opkonvertering normalt kan reducere din gæld, hvis en rentestigning udløser fald i huspriserne.

Det skal understreges, at konverteringsfordelen kun gælder fastforrentende obligationslån. Fastforrentede kontantlån er beskattet på en måde, der gør dem uegnede til konvertering.

Vær også opmærksom på, at låneomlægninger koster penge. Du skal derfor have et lån af en vis størrelse og en længere tidshorisont, før det kan betale sig at konvertere.

Variationer af obligationslån

Der findes følgende variationer af obligationslån:

  • Fast rente
  • Variabel rente

Obligationslån med fast rente

Renten og ydelsen er som udgangspunkt fast i hele lånets løbetid, og lånene baseres på konverterbare obligationer.

Graferne herunder viser et eksempel på, hvordan nettoydelsen og restgælden på et typisk fastforrentet 2 % obligationslån på 1 mio. kr. vil udvikle sig over de første 10 år.

Nettoydelsen stiger ganske svagt over tid. Det skyldes, at der løber færre renter på lånet efterhånden som du afdrager på det, og når din renteudgift og dermed dit rentefradrag bliver lavere, stiger din nettoydelse.

Obligationslån graf 1: viser udviklingen i nettoydelse pr kvartal for
                     fastforentet lån (2%) på 1 mio kr  over 10 år

ligationslån graf 2: Restgældsudviklingen på et typisk fastforrentet
                     lån over 10 år

Kilde til graferne: Nykredit

Obligationslån med variabel rente

Variabelt forrentede obligationslån med en refinansieringsperiode på 6 måneder går under betegnelser som F-kort eller FlexKort og kan kombineres med både afdragsfrihed og renteloft. Løbetiden kan stort set vælges frit op til 30 år

Obligationslån med variabel rente giver ikke den samme friværdibeskyttelse som et fastforrentet lån.