Sammenligning af forskellige realkreditlån

Ved at sammenligne rentesatser og nettoydelser på de forskellige låntyper får du bl.a. indtryk af, hvornår det kan betale sig at konvertere lån. Eksemplerne nedenfor tager udgangspunkt i perioden fra 2000 til og med 2018. Renteudviklingen viser tydeligt, at valget af låntype og eventuel konvertering af et fastforrentet lån kan have stor betydning for nettoydelsen og udviklingen i restgælden.

Sammenligning af fastforrentet obligationslån og rentetilpasningslån med årlige rentetilpasninger

Sammenligning af nettoydelse pr. kvartal for periode 2000-2018 på henholdsvis
                     fastforrentet 6 % lån og F1 lån

Sammenligning af restgæld for periode 2000-2018 på henholdsvis fastforrentet
                     6 % lån og F1 lån

Kilde til graferne: BRFkredit

Det fastforrentede obligationslån har en stabil og næsten uændret nettoydelse, mens rentetilpasningslånet i den viste periode havde en varieret og noget lavere ydelse. Grafen illustrerer de udsving – og dermed den risiko – der er forbundet med at tage et rentetilpasningslån.

Restgældsudviklingen viser samtidig, at man hurtigere nedbringer sin gæld med et rentetilpasningslån. Det skyldes, at afdraget forholdsmæssigt vejer tungere end den lavere rente på lånet. Derfor går en større del af ydelsen til at nedbringe gæld.

Det er dog overvejende sandsynligt, at kunden med det fastforrentede lån ville have konverteret sit lån i 2005, 2008, 2010 og igen i 2015 – det er illustreret i den næste graf.

Sammenligning af konverteret fastforrentet obligationslån og rentetilpasningslån med årlige rentetilpasninger

Sammenligning af nettoydelse pr. kvartal for periode 2000-2018 for ett
                     konverteret fastforrentet obligationslån og F1 lån

Sammenligning af udviklingen af restgæld for periode 2000-2018 for ett
                     konverteret fastforrentet obligationslån og F1 lån

Kilde til graferne: BRFkredit

I dette tilfælde er der taget højde for, at boligejeren med det fastforrentede lån konverterede 6 %-lånet til et nyt 30-årigt 4 %-lån ved udgangen af 2. kvartal 2005, da renten var gunstig. Konverteringen nedbragte nettoydelsen, men forøgede både restgæld og restløbetid. I 3. kvartal 2008 var renten steget, og boligejeren, som nu kunne ’købe’ sin restgæld billigt på grund af de lavere kurser, konverterede igen sit lån; denne gang til et 30-årigt 7 %-lån, hvilket nedbragte restgælden betydeligt. Bemærk, at den store restgældsgevinst medførte, at nettoydelsen stort set forblev uforandret selv om renten på lånet steg fra 4 % til 7 %!

Blot to år senere var renten faldet så dramatisk, at boligejeren i 3. kvartal 2010 kunne konvertere sit 7 %-lån til et 3 %-lån med en løbetid på 20 år. Derved sikrede boligejeren sig både en lavere nettoydelse og en forkortelse af lånets restløbetid til 20 år. Disse fordele blev opnået mod en mindre forhøjelse af restgælden.

I 2015 var renten faldet yderligere, og boligejeren kunne i foråret 2015 med fordel konvertere lånet til et 15-årigt 1 %-lån. Den umiddelbare og begrænsede stigning i restgælden kompenseres af en lavere nettoydelse.

Konverteringsforløbet er realistisk, og det viser, hvordan boligejeren med det fastforrentede obligationslån har benyttet mulighederne til både at reducere restgæld og – i særlig grad – nettoydelse i forhold til intet at have foretaget sig.

Som de 17 år i eksemplet rent faktisk udviklede sig, har boligejere med rentetilpasningslån hidtil haft det mest gunstige forløb. Men det var der ikke nogen sikkerhed for på forhånd.

Boligejeren med det fastforrentede lån har undervejs haft sikkerhed for sine vilkår og har selv kunnet træffe beslutninger. Selvom fastforrentede lån ikke har været helt så attraktive som rentetilpasningslån i perioden, har boligejeren med det fastforrentede lån været i stand til både at opnå sikkerhed for nettoydelsen og samlede besparelser samt restgældsnedbringelser ved at handle aktivt. Den aktive konverteringsstrategi har på den måde bidraget til at gøre forskellen til rentetilpasningslånets forløb mindre. Og boligejeren med det fastforrentede lån kender fortsat sine vilkår og sin rente for de kommende år – til forskel fra de boligejere, som fortsat anvender rentetilpasningslån.

Sammenligning af fastforrentede obligationslån med og uden afdrag

Sammenligning af udviklingen i nettoydelse pr. kvartal for 30 årige fastforrentet
                     obligationslån 2 % og fastforrentet obligationslån 2 % med 10 års afdragsfrihed

Sammenligning af udviklingen i restgæld for 30 årige fastforrentet obligationslån
                     2 % og fastforrentet obligationslån 2 % med 10 års afdragsfrihed

Kilde til graferne: BRFkredit

Nettoydelsen på et afdragsfrit lån er naturligvis lavere end for lånet med afdrag. Men kun i den afdragsfri periode. Efter de første 10 år overhaler ydelsen på det afdragsfrie lån ydelsen på lånet med afdrag. Der er kun 20 år tilbage til at afdrage den samlede gæld, og knækket er vigtigt at huske på, når man optager lånet og nyder de første, billige år. Hvis man ikke har råd til at betale ydelsen efter den afdragsfrie periode, kan man i sidste ende risikere, at ens bolig skal sælges på tvangsauktion. Du kan læse mere om den situation i artiklen om tvangsauktion.

Restgældsudviklingen viser også en tydelig forskel på de to låntyper. Mens lånet med afdrag afvikler gælden stabilt, sker der intet i det afdragsfri låns første 10 års levetid. Med et afdragsfrit lån har man derfor fastlåst sin gæld, hvilket betyder, at man er mere sårbar over for eventuelle prisfald i perioden. Du kan læse mere om den situation i artiklen om teknisk insolvens.

FILM: Konverterbare og inkonverterbare lån

Se Penge-og Pensionspanelets film om konverterbare og inkonverterbare realkreditlån