Åbn alle

10. Berigtigelse

Når købsaftalen er underskrevet og eventuelle forbehold er opfyldt, går handlen ind i en ny fase, idet der nu skal ske en registrering af den indgåede aftale. Dette kaldes også med et almindeligt anvendt ord handlens ”berigtigelse”.

Indfrielse og kurssikring af lån

Når købsaftalen er endelig, kan du som sælger vælge at kurssikre de lån, som du skal indfri og aflyse i forbindelse med handlen. Fremgangsmåden er hensigtsmæssig, hvis man ønsker på forhånd at kende det provenu, som handlen ender med at indbringe.

Sikring af købesummen

Sælger har en interesse i at sikre, at købesummen faktisk indbetales på sælgers konto på overtagelsesdagen. Dette sker ved at køber stiller en bankgaranti for dette.

Tinglysning af skøde

Den der berigtiger handlen, typisk købers advokat, har en forpligtelse - både overfor køber og sælger - til at sørge for, at der sker udveksling af ydelserne, dvs. at køber på den ene side får sin ejendom, og at sælger på den anden side får sine penge. Endvidere har den berigtigende advokat et ansvar for, at der i videst muligt omfang sker samtidighed ved udveksling af ydelserne.

Når skødet er udarbejdet og signeret af begge parter, anmeldes det til tinglysning. Herefter modtager den berigtigende advokat et såkaldt tinglysningssvar retur, hvoraf det fremgår, at skødet er tinglyst med retsanmærkninger. At der er retsanmærkninger betyder i dette tilfælde, at skødet har anmærkninger om sælgers uaflyste pantegæld.

Herefter skal købers advokat sørge for, at sælgers bank får besked på at aflyse sælgers pantehæftelser. Når købers advokat får besked fra sælgers bank om, at aflysning af pantehæftelser har fundet sted, er det på dette tidspunkt normalt tid til at frigive købesummen til sælger, forudsat at overtagelsesdagen er passeret.

FALDGRUBE: Købers rådgiver. Som sælger har du en interesse i, at håndteringen af ejendomshandlen ske på betryggende og professionel vis. Hvis der sker fejl i processen, fordi der ikke er hånd i hanke med frister, deponering, garantistillelse, frigivelse m.m., kan det koste tid og penge.

Det kan derfor være en god idé, at indføje en bestemmelse i købsaftalen om, at køber skal benytte bestallingshavende advokat i forbindelse med handlen. Dermed har du som sælger sikkerhed for, at forløbet styres af en person med faglig ekspertise, der har en ansvarsforsikring, hvis noget går galt.

Sikkerhed til ejerforening

Sælger du en ejerlejlighed i et eksisterende byggeri, vil der stort set altid på ejerlejligheden være tinglyst sikkerhed til ejerforeningen. Dette skyldes, at det af de fleste ejerforeningers vedtægter fremgår, at ejerforeningen skal have sikkerhed for, at de enkelte ejerlejlighedsejere betaler deres fællesudgifter m.m. Overholder ejerforeningsmedlemmet ikke sine forpligtelser overfor foreningen, kan ejerforeningen foretage pantebrevsudlæg og begære tvangsauktion over lejligheden.

Sikkerheden, som ofte er tinglyst i form af et ejerpantebrev, skal overdrages til den nye køber. Det vil sige, at køber i forbindelse med handlen som en del af berigtigelsen skal overtage det ejerpantebrev, som du som sælger står som debitor på. Det foregår ved, at der tinglyses en påtegning om debitorskifte på ejerpantebrevet. Køber skal signere påtegningen digitalt som indtrædende debitor, og sælger skal signere som udtrædende kreditor.

FALDGRUBE: Hvis der er tinglyst sikkerhed i form af et ejerpantebrev, bør det undersøges om ejerpantebrevet blot skal overtages af køber, eller om der eventuelt tillige skal ske forhøjelse af ejerpantebrevets beløb i forbindelse med ejerskiftet.

Det aftales normalt mellem køber og sælger, at hvis ejerpantebrevet skal overtages uændret af køber, er det køber, der betaler herfor. Det koster tinglysningsafgift på kr. 1.660 samt honorar til den, der udarbejder og tinglyser påtegningen, typisk den berigtigende advokat.

Omvendt aftales det normalt, at hvis ejerpantebrevet skal forhøjes, så er det sælger der betaler regningen, der lyder på tinglysningsafgift på kr. 1.660 med tillæg af værdiafgift på kr. 1,5 % af det beløb, som ejerpantebrevet skal forhøjes med.

Vedtægter tinglyst pantstiftende

Sikkerheden til ejerforeningen kan også være etableret på den måde, at ejerforeningens vedtægter er tinglyst pantstiftende for et nærmere angivent beløb. I så fald er det ikke nødvendigt at foretage et debitorskifte, idet denne form for sikkerhed automatisk følger med over til køber.

Frigivelse af købesum

Købesummen frigives til dig som sælger, når skødet er endelig tinglyst uden retsanmærkninger. Det er din bank, der sørger for aflysning af pantehæftelser, der ikke skal overtages af køber.

Køber eller købers advokat skal give besked til din bank om, at købesummen skal frigives. Frigivelse skal ske straks, når der er anmærkningsfrit skøde, da du i modsat fald har krav på renter, hvis dette er aftalt. Dog kan frigivelse tidligst ske på overtagelsesdagen.

Når overtagelsesdagen er passeret, kan du kontakte din bank for at få oplyst, om købesummen er frigivet. Du kan eventuelt også kontakte købers advokat for at få en status på berigtigelsen.

Hvis refusionsopgørelsen ikke er udfærdiget på dette tidspunkt, og man således ikke ved, om og i givet fald hvor meget og til hvem, der skal refunderes, har køber efter praksis ret til at tilbageholde 10.000 kr. til dækning af eventuel refusionssaldo i købers favør.

Der er som udgangspunkt ikke adgang til at tilbageholde midler af købesummen for andet end aftalte poster. Dette indebærer, at det skal fremgå af købsaftalen, hvis der skal tilbageholdes beløb udover det nævnte, vedrørende refusionsopgørelsen. Medmindre parterne har aftalt det enten i forbindelse med indgåelse af købsaftalen eller senere, kan der således ikke ske modregning af beløb for mangler, som køber måtte have konstateret efter overtagelsesdagen. Der er omvendt intet i vejen for at foretage en sådan modregning, hvis parterne er enige herom.

Refusionsopgørelse

En refusionsopgørelse er et regnskab mellem køber og sælger, der udarbejdes i forlængelse af bolighandlen med overtagelsesdagen som skæringsdag. Refusionsopgørelsen er en opgørelse mellem køber og sælger vedrørende de løbende udgifter og indtægter, der påhviler ejendommen.

Opgaven med udarbejdelse af refusionsopgørelse påhviler efter praksis køber, men andet kan aftales.

Når du modtager refusionsopgørelsen, bør du sikre dig, at den er korrekt. Hvis der er medtaget udgift til ejerskifteforsikring, skal du sikre dig at køber faktisk har betalt præmien. Du bør således bede om en kopi af kvitteringen.

Du bør ligeledes undersøge om deponering af købesummen er sket rettidigt i henhold til det, der er aftalt i købsaftalen. Hvis ikke, skal køber forrente købesummen fra deponering skulle have fundet sted, og frem til deponeringsdatoen. Denne udgift skal i så fald også medtages på opgørelsen.

Hvis refusionssaldoen er i din favør, skal køber betale beløbet til dig, når opgørelsen er godkendt af begge parter. Er saldoen i købers favør, skal beløbet tilbageholdes og betales, når købesummen frigives dig.