3. Hent øvrige dokumenter

En lang række oplysninger og dokumenter er ikke indeholdt i ejendomsdatarapporten og skal indhentes ad anden vej.

Tingbogsattest

www.tinglysning.dk - log ind med Nem ID, vælg ’Forespørg’, derpå ”tingbogen udvidet adgang’, udfyld adresse, sæt markering i “alle dokumenter“ og ”uofficiel tingbogsattest”, søg. Print/gem som pdf-fil.

Tingbogen indeholder oplysninger om adkomst, dvs. hvem der ejer ejendommen. Det er vigtigt for køber at sikre sig, at det er den eller de samme, som nu står som sælger(e) på købsaftalen. Typisk er der også oplysning om, hvad ejer/sælger selv betalte for boligen i sin tid.

Endvidere indeholder tingbogsattesten oplysning om hovedstolen på sælgers pantegæld i boligen. At det er hovedstolen, der vises, betyder, at man ikke kan se, hvad gælden eventuelt er nedbragt til.

Servitutter

Af tingbogsattesten fremgår det, hvilke servitutter der tinglyst på ejendommen. De skal indhentes enkeltvis:
www.tinglysning.dk, vælg ”Forespørg”, derpå ”indscannet akt”, udfyld filnavnet, der står ved servitutten. Hvis ikke der er et filnavn, kan man forsøge med filnavnet sidst i tingbogsattesten. Hvis servitutten heller ikke findes her, skal Tinglysningsretten kontaktes: www.tinglysning.dk, kontakt. Du kan enten ringe eller skrive online på en kontaktformular.

Da tinglysningssystemet blev digitaliseret i 2009, skete der desværre det, at en del dokumenter blev lagt på de forkerte sager, i forkerte “filer” eller “blev væk”. Det kan gøre søgningen på servitutter til noget af et detektivarbejde og er indimellem tidskrævende.

For servitutter tinglyst før 1. april 1927, skal servitutterne indhentes på Rigsarkivet. www.sa.dk. Her kan man udfylde en bestillingsformular. Det koster kr. 650 i timen + kr. 25 i gebyr + porto. Alle priser er inkl. moms (priser gældende indtil 01.01.2018)
https://www.sa.dk/brug-arkivet/oplysninger/bestil-arkivundersoegelser

Tingbogsattesten indeholder en oversigt over tinglyste servitutter, men det vil ofte ikke være muligt at se indholdet af servitutterne her. For at kunne se hele indholdet, kræver det at tinglysningskontoret udskriver akten.

Hvad er en servitut

En servitut er en rådighedsindskrænkning, altså en begrænsning i boligejerens ejendomsret.

En servitut kan fx gå ud på, at der på grunden er tinglyst en vej-ret, der giver naboen ret til at gå ind over grunden, når han skal til stranden. Tinglysningen er en sikringsakt, der har til formål at sikre, at naboen ikke mister denne rettighed, selvom den boligejer, der måtte have givet naboen vejretten, måtte finde på at sælge boligen. Hvis vejretten er tinglyst, forpligter den også efterfølgende ejere. Det er derfor af største vigtighed, at en boligkøber undersøger, hvad der er tinglyst af servitutter på ejendommen.

Oplysninger om jordforurening fra Regionen

Regionen kan være i besiddelse af oplysninger om forurening, som ikke er indeholdt i ejendomsdatarapporten. Der bør derfor tillige indhentes oplysninger fra den region, som boligen er beliggende i.

Regionen udfylder på forespørgsel i forbindelse med salg af en ejendom en standardblanket, hvori det anføres, i hvilket omfang grunden, som boligen er bygget på, er kortlagt som forurenet eller muligt forurenet.

Oplysningerne giver køber et billede af, om der er risiko for, at der er jordforurening på grunden. På den anden side er regionens oplysninger, i det omfang regionen ikke har kendskab til forurening på grunden, ikke nogen garanti for, at alt er i orden. Men de oplysninger, der faktisk foreligger for miljømyndigheden, kommer frem.

Der er forskel på, hvordan del forskellige regioner forvalter forespørgslerne, så gå ind på regionens hjemmeside og se, hvordan du rekvirerer skemaet.

Bygningstegninger

De fleste kommuner er tilmeldt enten www.weblager.dk eller www.filarkiv.dk, hvor du kan indhente byggesager på din ejendom.

Er din ejendom beliggende i en kommune, der ikke er tilmeldt, må du besøge kommunens tekniske forvaltning, og bede om at se din sagsakt. Der har du mulighed for at gennemgå byggesagen og tage kopier af det du har brug for: bygningstegninger, ibrugtagningstilladelser og byggetilladelser.

Tegninger fra boligens opførelse giver i samspil med de øvrige dokumenter et billede af, om der forekommer at være problematiske forhold ved boligen. Tegningerne viser, hvordan bygningen er konstrueret. Desuden finder du som regel plan over spildevands- og afløbsforhold på ejendommen i tilknytning til byggesagen.

Matrikelkort

Matrikelkortet er en tegning af grunden og findes på villaer og sommerhuse. Hvis ikke du har det, kan skærmkort med Geodatastyrelsens digitale matrikelkort eventuelt benyttes i stedet. Dette kan fx indhentes på www.danmarksadresser.dk.

Vær opmærksom på, at kortet ikke er nøjagtigt i forhold til skel, men blot omtrentligt.

Tankattest

Du kan se på BBR-meddelelsen og i selve ejendomsdatarapporten, om der er oplysninger om olietanke. Hvis det er tilfældet, og de ikke er afblændede, bør du have en tankattest. Denne kan findes i kommunens byggesagsarkiv på weblager.dk eller filarkiv.dk eller afhentes ved personligt fremmøde på kommunens tekniske forvaltning.

Lokalplan

Hvis der findes en lokalplan og/eller evt. et lokalplanforslag vil det fremgå af ejendomsdatarapporten. Hvis det er tilfældet, kan det være relevant at indhente selve lokalplanen eller forslaget og udlevere til køber. Lokalplaner kan indeholde bestemmelser om forhold, der kan have en ganske indgribende effekt over for den enkelte boligejer. Bestemmelserne heri kan have vidtrækkende betydning for boligejerens rådighed over boligen både i praktisk og i økonomisk henseende.

Lokalplaner kan fx indeholde bestemmelser om bebyggelsesgrad, dvs. hvor stor en del af grundarealet, der må bebygges. Hvis køber erhverver boligen med henblik på at opføre en tilbygning, er disse bestemmelser naturligvis meget vigtige at kende.

Der kan også være bestemmelser om overførsel til byzone eller sommerhusområde, eller det kan være vedtaget, at der nær boligen er planlagt en større motorvej.

Du kan indhente dokumenterne på kommunens hjemmeside,

Forsikringspolice

Køber skal have kopi af din nuværende forsikringspolice for at kunne se dækningsomfanget.

Når forsikringspolicen er interessant for en køber skyldes det, at den kan være en indikator for, hvorledes dit forsikringsselskab vurderer ejendommens stand og risikoen for skader.

Det er også interessant at se, om der er begrænsninger i dækningen. I så fald kan dette skyldes tidligere skader.

Grundejerforening

Hvis du er medlem af en grundejerforening, skal du sørge for at give køber oplysninger herom. Køber skal have oplysninger om eventuel gæld i foreningen, forpligtelser, udgifter - også fremtidige - fællesarealer og snerydning.

Skriv til grundejerforeningsformanden og bed om bekræftelse på, at du ikke er i restance, og oplysning om det aktuelle kontingent samt eventuelle forventede stigninger. Du bør desuden udlevere seneste generalforsamlingsreferat, regnskab, budget og vedtægter til køber.

Eventuelt erklæring med indeståelse fra banken

Hvis du sælger med underskud, dvs. hvis købesummen ikke er stor nok til at dække indfrielse af lånene og øvrige omkostninger i forbindelse med handlen, skal du sikre dig, at din bank vil medvirke til handlens gennemførelse. Du skal i så fald indhente en erklæring med tilsagn fra banken, som udleveres til køber i forbindelse med handlen.

Til refusionsopgørelsen skal du bruge:

  • Kvitteringer for betalt ejendomsskat frem til overtagelsesdagen.
  • Kvittering for betalt grundejerforening/ejerforening frem til overtagelsesdagen
  • Kvittering for renovation,
  • Serviceaftale på fx fjernvarme, naturgas, vand- og vandafledning samt skorstensfejning.

Oversigt fra Betalingsservice er ikke tilstrækkeligt, da det ikke dokumentation for, at betaling har fundet sted. Det skal enten være skærmprint fra netbank eller kopi af kontoudtog.

Særligt for ideelle anparter

Du skal indhente samejeoverenskomst og dokumentation for, at eventuel forkøbsret er frafaldet.

Særligt for ejerlejligheder

For ejerlejligheder er der en lang række oplysninger fra ejerforeningen, der skal fremskaffes

Ejerlejlighedsskema

Der skal rekvireres en administratorbesvarelse, også kaldet et ejerlejlighedsskema, hos administrator – og hvis der ikke er administrator – hos formanden for bestyrelsen i ejerforeningen.

Et sådan skema afdækker bl.a., om der er drøftet vedligeholdelse eller forbedringer i foreningen, eller andre forhold af interesse, der ikke fremgår af referatet. Det er interessant for en køber at vide, om der fx i ejerforeningen er renoveringsarbejder på vej, som vil betyde stigninger i fællesudgifterne.

Det vil også i skemaet blive oplyst, om du er i restance med betaling af fællesudgifter, om sikkerhed til ejerforeningen skal ændres i forbindelse med ejerskiftet (hvilket vil betyde udgift til tinglysning for sælger), om der er kassekredit, fælleslån, arbejdsdage mm.

Ejerlejlighedsskemaet er en statusrapport over ejerforeningens økonomi og andre forhold af betydning for købet. Ejerlejlighedsskemaet indeholder typisk oplysninger om følgende:

  • Fællesudgifternes størrelse
  • Forbrugsudgifternes størrelse, dvs. a conto vand og varme m.m.
  • Størrelse af eventuelt fælleslån
  • Oplysning om solidarisk eller pro rata hæftelse for fælleslån
  • Ekstraordinære udgifter, der ikke er indeholdt i budgettet
  • Oplysning om tinglyst pantesikkerhed til ejerforeningen og størrelsen heraf
  • Planlagte renoverings- eller vedligeholdelsesarbejder
  • Planlagte stigninger i fællesudgifterne
  • Ejerforeningens forsikringsforhold
  • Regler for udlejning
  • Regler for husdyr
  • Rettigheder til eventuelle pulterrum

Andre oplysninger fra ejerforening

  • Ejerforeningens vedtægter
  • Referat fra seneste ordinære generalforsamling, evt. ekstraordinær generalforsamling
  • Ejerforeningens seneste regnskab og budget
  • Oplysning om eventuelle fælleslån. Er der fælleslån i ejerforeningen, skal oplysning herom fremskaffes. Hvor lang er løbetiden? Kan det indfries? Er der fradrag for renteudgifter?
  • Ejerlejlighedskort: Ejerlejlighedskortet kan du ofte finde i tingbogen i den sidste fil.
  • Forsikringspolice: Køber skal have kopi af hovedejendommens forsikringspolice for at se dækningsomfang og eventuelle forbehold heri.