Afstemningsform: énstemmighed eller kvalificeret flertal
Spørgsmål
31.10.2017
Jeg bor i en hjørne-ejendom med 12 ejerlejligheder.
Én ejer,
måske flere, ønsker at etablere altan for egen regning. Mindst 4 ejere har ikke teknisk
mulighed for dette, da der i disse lejligheder kun er et mindre areal mod gården.
Alle skal efter fordelingstal betale for udvendig vedligeholdelse, da altaner jo betragtes
som en integreret del af husfacaden, da ikke andet er nævnt i vores vedtægter.
Har jeg ret i, at sagen skal afgøres ved énstemmighed i ejerforeningen, når
altanprojektet dels ikke kan tilgodese alle ejere og dermed stille nogle ringere end
andre, dels må betragtes som værende af særlig indgribende karakter, en afgørende
disposition over fælles ejendom på grund af de ulemper og uligheder, et sådant projekt
forårsager?
Svar
Kære Spørger
Det er et vanskeligt spørgsmål.
Svaret om
hvorvidt det kræver enstemmighed eller kvalificeret flertal (normalt 2/3), afhænger
af, hvor indgribende projektet er for den enkelte ejer, her særligt de som ikke kan
eller vil have en altan.
Vestre Landsret har i en sag slået fast, at et
konkret projekt var i orden ud fra en samlet bedømmelse. Det var ikke så indgribende
at der kunne kræves enstemmighed. Omstændighederne var således:
En ejerforening
vedtog bestyrelsens forslag om påbygning af altaner ved de øverste lejligheder. Det
skete med kvalificeret flertal. Nogle medlemmer af ejerforeningen anlagde sag mod
ejerforeningen med påstand om, at beslutningen ikke var gyldigt vedtaget. De anførte
bl.a., at projektet var af så indgribende karakter, at forslaget alene kunne vedtages
ved enstemmighed.
Byretten fandt, at et kvalificeret flertal var tilstrækkeligt,
og lagde herved vægt på, at altanprojektet skulle være udgiftsneutralt for dem, der
ikke var involveret i projektet, og at der ikke var grundlag for at antage, at der
var risiko for, at altanerne i fremtiden ville påføre sagsøgerne væsentlige udgifter.
Byretten lagde endvidere vægt på, at det ikke kunne antages, at altanerne medførte
væsentlige indbliksgener, og endelig på, at bygningens udseende ikke var blevet væsentligt
forringet.
Landsretten anførte, at afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet
kunne gennemføres uden enstemmighed, beroede på en helhedsvurdering af, hvor indgribende
en karakter beslutningen havde haft for medlemmerne. Heri måtte bl.a. indgå, at altanprojektet,
der tilsigtede at muliggøre, at alle lejligheder kunne - men ikke skulle - pålægges
at have altan, efter ejendommens karakter i sig selv fremstod som naturligt. Det kunne
ikke anses for godtgjort, at altanerne havde medført nogen væsentlig arkitektonisk
forringelse af ejendommen, og det var heller ikke påvist, at altanerne havde medført
væsentlige udsynshindringer, at den valgte konstruktion var uforsvarlig eller i øvrigt
i sig selv geneforvoldende. Landsretten tiltrådte herefter - og i øvrigt af de af
byretten anførte grunde - at altanprojektet ikke havde været af en sådan indgribende
karakter, at det ikke kunne besluttes efter vedtægternes bestemmelse om kvalificeret
flertal (UfR 2003.455 Vestre Landsret).
Fornuftige projekter, hvor der
er rimelighed i tingene, herunder at det skal være udgiftsneutralt for de ejere som
ikke er med i projektet kan normalt vedtages med kvalificeret flertal.
Men
som nævnt beror det på en konkret vurdering.
Med venlig hilsen
Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby