Teknisk insolvens

Hvis din gæld er større end din formue, er du teknisk insolvent. Faldende boligpriser kan betyde, at du bliver teknisk insolvent og i sidste ende risikerer at være nødt til enten at blive boende eller at betale, hvis du vil flytte fra din bolig. Denne risiko stiger, hvis du har valgt afdragsfri boliglån.

Du kan blive nødt til at realisere tab

Konsekvenserne af at være teknisk insolvent er værst, hvis du er nødt til at sælge din bolig og dermed må realisere tabet. Mange boligejere har gennem tiden været teknisk insolvente, fordi de har købt boligen mens priserne toppede. Det er dog langt fra alle, der har tabt penge af den grund. De har undgået tab, fordi de er blevet boende i deres boliger i både ned- og opgangstider på boligmarkedet.

Hvis du er nødt til at sælge din bolig, mens du er teknisk insolvent, taber du et beløb, der svarer til forskellen mellem din gæld og salgsprisen på din bolig.

Afdragsfrie lån kan også føre til tab eller væsentligt øgede udgifter, hvis lånene skal omlægges under en periode med fald i boligpriserne. Hvis omlægningen sker efter en periode med prisfald på boligmarkedet, risikerer du at skulle refinansiere på mindre gunstige vilkår, end da du optog lånet. Da din gæld er uændret efter den afdragsfrie periode, kan et markant prisfald gøre dig teknisk insolvent og medføre, at du kan blive nødt til at tage et lån med en højere ydelse. Det skyldes, at realkreditlånet maksimalt må udgøre 80 % af ejendommens værdi, der i mellemtiden er faldet.

Hvis dit gamle lån overstiger 80 % af boligens nuværende værdi, kan du godt omlægge hele lånet, men du kan ikke få fuld afdragsfrihed på det nye lån. Du skal som minimum have et afdrag, der svarer til afdragene på et 30-årigt fastforrentet lån. Alternativt kan du optage et nyt afdragsfrit realkreditlån og indfri den del af gælden, der overstiger 80 % af husets værdi, med anden finansiering. I dette tilfælde kan du godt få afdragsfrihed på det nye lån.

Hvis lånet ikke overstiger 80 % af boligens værdi, kan du som udgangspunkt frit omlægge det eksisterende lån og vælge afdragsfrihed på det nye lån. Hvis du optager et nyt lån, herunder et tillægslån, er det en forudsætning, at instituttet vurderer, at du vil have råd til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag.

Du bør være opmærksom på, at der er forskel på realkreditinstitutternes vilkår for bl.a. afdragsfrihed på den del af lånet, som overstiger 60 %. I nogle institutter er prisen for at vælge afdragsfrihed på belåningsgraden mellem 60 % og 80 % eksempelvis højere.

I praksis betyder reglerne, at du som låntager bør tage kontakt med dit realkreditinstitut i god tid, før den afdragsfri periode udløber for at drøfte mulighederne for omlægning – særligt hvis boligens værdi er faldet siden låneoptagelsen. Du bør også undersøge, om dit realkreditinstitut tilbyder den løsning, som er bedst for dig – eller om det kan betale sig at skifte institut. På den måde får du i god tid afklaret, om du fortsat kan have afdragsfrihed på dit lån, eller om du skal have en anden form for belåning.

Dit økonomiske råderum indskrænkes

Selvom du ikke er nødt til at flytte fra din bolig, og dermed realisere et tab, kan det alligevel have betydning for din privatøkonomi, hvis du bliver teknisk insolvent. Dit økonomiske råderum indskrænkes, fordi du har gæld i stedet for friværdi.

Friværdi kan belånes for at ombygge huset eller finansiere køb af bil, båd mv. Det har du ikke mulighed for, hvis du er teknisk insolvent. Teknisk insolvens behøver altså ikke at være direkte forbundet med tab, men dit økonomiske råderum indskrænkes, fordi du får sværere ved at låne penge.

Det er svært at sikre sig mod de uforudsete faktorer, der kan gøre, at du bliver nødt til at realisere dit tab, når du er teknisk insolvent. Valget af finansiering er dog meget vigtigt, og derfor bør du være opmærksom på, at det kan være en fordel at bruge afdragsfrie lån til at afløse anden, dyrere gæld (som f.eks. billån, forbrugslån o.l.).

Derimod bør afdragsfrihed aldrig være den afgørende forudsætning for, at din privatøkonomi kan hænge sammen, når du tager lånet. For at godkende en ansøgning om et afdragsfrit lån stiller långiverne derfor også normalt krav om, at du er i stand til at betale ydelsen på et almindeligt, fastforrentet lån med afdrag. Derudover skal din husstand have en vis disponibel indkomst, ligesom ejendommens stand og din historik som låntager tages i betragtning.

Når du køber bolig og vælger låntype, bør du sikre dig, at du har et fornuftigt økonomisk råderum, så din privatøkonomi kan modstå fald i boligpriserne.

Eksempler på teknisk insolvens

Eksemplerne nedenfor er baseret på den reelle udvikling i kvadratmeterpriser for nordsjællandske parcelhuse og københavnske ejerlejligheder fra 1. kvartal 2000 til 3. kvartal 2017. I perioden har der været store udsving i boligpriserne i de to områder, og eksemplerne viser tydeligt betydningen af boligejerens timing af sit boligkøb.

Den reelle prisudvikling, baseret på Realkreditrådets statistik, er brugt som udgangspunkt for eksemplerne i dette afsnit. Derimod er restgældens udvikling fiktiv: Der er – for eksemplets skyld – forudsat en 100% belåning af boligens samlede pris, og lånets størrelse er illustreret som konstant i eksemplerne. I praksis skal der lægges en udbetaling på mindst 5 %, og derudover ville der sandsynligvis blive afdraget på den samlede gæld. Endelig ville en boligejer, der købte sin bolig i 2000, sandsynligvis have omlagt sine lån en eller flere gange i perioden. Eksemplerne tjener altså kun til at demonstrere, hvordan teknisk insolvens indtræder, og hvad den kan betyde for en boligejers økonomi.

Parcelhus

Teknisk insolvens graf 1: Eksempel på prisudvikling og gæld i parcelhus
                     i Nordsjælland 2006-2017

Teknisk insolvens graf 1: Eksempel på prisudvikling og gæld i parcelhus
                     i Nordsjælland 2000-2017

Eksemplerne viser, at en boligejer, der købte et parcelhus i Nordsjælland i 4. kvartal 2006, blev teknisk insolvent umiddelbart efter købet. Boligejeren købte på toppen, og den efterfølgende prisudvikling har betydet, at salgsprisen på et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvm. i 1. kvartal 2009 var omkring 1.100.000 kr. lavere end husets købspris, og at det derfor ville koste penge at fraflytte huset. Det ses dog også, at ved udgangen af 2017 er det tabte næsten hentet hjem igen grundet prisstigninger i de senere år.

Hvis boligejeren derimod havde købt huset allerede i 1. kvartal 2000, ville der stadig være en betydelig friværdi i ejendommen i 1. kvartal 2017 på trods af faldet i ejendommens værdi fra 2006 til 2009.

Ejerlejlighed

Teknisk insolvens graf 4: Eksempel på prisudvikling og gæld i ejerlejlighed
                     i København 2006-2017

Teknisk insolvens graf 4: Eksempel på prisudvikling og gæld i ejerlejlighed
                     i København 2000-2017

Fra midten af 2006 til begyndelsen af 2009 faldt priserne på københavnske ejerlejligheder. Eksemplerne viser, at en boligejer, der købte sin lejlighed i 2. kvartal 2006, var teknisk insolvent umiddelbart efter købet. I 1. kvartal 2009 var prisen på en 80 kvm. lejlighed faldet med næsten 950.000 kr., og gælden oversteg dermed lejlighedens købspris med næsten 60 pct.

Siden har prisudviklingen på københavnske ejerlejligheder overvejende været positiv, og i 2016 var boligejeren igen solvent. I 2016 og 2017 er priserne på københavnske ejerlejligheder steget betragteligt, så der ved udgangen af 2017 er en pæn friværdi – dog langtfra på niveau med boligejeren, der købte sin lejlighed i 1. kvartal 2000.