Åbn alleLuk alle

2. Undersøg boligen

Før du er klar til at afgive et tilbud på en bolig, bør du have undersøgt den nøje. Det gælder både boligens dokumenter og boligens fysiske tilstand.

Forstå salgsopstillingen

Salgsopstillingen er en skriftlig præsentation af en bolig. Den indeholder mange oplysninger, som er vigtige at være bekendt med, før du beslutter dig for at købe.

I salgsopstillingen finder du detaljeret information om boligens stand, udgifter, forsikringsforhold, tilstands- og elinstallationsrapport samt evt. information om finansieringen af boligen. Hvis boligen bliver solgt gennem en ejendomsmægler eller en anden ejendomsformidler (fx en advokat), har denne pligt til at udarbejde en salgsopstilling. Ejendomsformidleren har ansvar for indholdet af salgsopstillingen. En opdateret udgave af salgsopstillingen skal indgå som bilag til den endelige købsaftale.

Der gælder ikke nogen krav til salgsopstillinger, der er udarbejdet af sælger selv ved salg uden ejendomsmægler eller anden ejendomsformidler.

Hvis der indgår en salgsopstilling i bolighandlen, betragtes oplysningerne i salgsopstillingen som en del af handelsvilkårene. Salgsopstillingen er således en integreret del af købsaftalen, og du kan som køber støtte ret på oplysningerne heri. Det betyder, at hvis der f.eks. står i salgsopstillingen, at der medfølger en vaskemaskine, så har du som køber krav på, at dette er tilfældet, selvom det ikke står i selve købsaftalen.

Ejerudgift

Ejerudgiften det første år omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ydelser til ejendomsforsikring. Desuden de aktuelle udgifter som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen, med undtagelse af udgifter til lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg. Fællesudgifter til evt. ejerforening indgår i ejerudgiften efter fradrag af forbrugsafhængige udgifter. Endelig indgår ydelserne på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen.

Vær især opmærksom på den nuværende situation vedrørende grundskylden, med stigninger i de større byers grundværdier for enfamiliehuse, som betyder stigende skatter i de kommende år. Foreløbig er der for 2016 vedtaget en fastfrysning af grundskylden. Der er dog fortsat usikkerhed om, hvornår og hvordan et nyt vurderingssystem bliver udformet.

Bemærk også, at ejerudgiften ikke omfatter forbrugsudgifter som el, vand og varme. Disse er jo afhængige af hvem og hvor mange, der flytter ind i boligen. Salgsopstillingen skal imidlertid også indeholde enten det beregnede eller faktiske varmeforbrug - afhængigt af, om der er udarbejdet energimærke for boligenheden.

Standardfinansieringsforslag

Efter den 1. januar 2015 er det ikke længere et krav, at der indgår et finansieringsforslag i salgsopstillingen. Ejendomsmæglerne må dog godt vise et forslag, der er beregnet efter nogle ganske særlige standarder.

BBR areal og tinglyst areal

Størrelsen på et parcelhus, rækkehus og ejerlejlighed bliver i annoncer og salgsopstillinger oplyst som BBR-areal, eller såkaldt bruttoareal. Det betyder, at boligens areal er opgjort ved at måle vandret på ydersiden af ydervæggene i gulvplan. Dertil lægges ved ejerlejligheder andelen af fælles adgangsarealer, såsom opgangsareal.

For ejerlejligheder skal tillige det tinglyste areal oplyses i salgsopstillingen. Det tinglyste areal stammer fra en landinspektørs opmåling, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Det tinglyste areal opgøres på yderside af ydervægge og til midten af skillevægge mod nabolejligheder.

Kontroller boligens stand og læs dokumenterne

Når du har fundet en bolig, du er interesseret i at købe, bør du sætte dig grundigt ind i boligens dokumenter for at vurdere, hvilke udgifter du vil kunne forvente at have ved boligen, og om der er lokalplaner eller særlige servitutter, som det er værd at kende, inden du køber. Brug din advokat som sparringspartner.

Sælger har en ’loyal oplysningspligt’, hvilket betyder, at han skal oplyse dig om alle forhold i relation til ejendommen, der kan være relevante for din beslutning om købet. Sælger må altså ikke skjule relevant viden for dig, og oplysningerne skal være korrekte.

Overblik over dokumenter forud for køb

Som køber modtager du følgende dokumenter fra sælger forud for købet

  • Købsaftale
  • Salgsopstilling
  • Ejendomsdatarapport (samler ca. 50 offentlige oplysninger om bygninger, økonomi, planer, forurening mv.)
  • Informationer om ejer- eller grundejerforening
  • Oplysninger om den eksisterende husforsikring - herunder dækningsomfang
  • Matrikelkort
  • Tingbogsattest
  • Servitutter og byrder

Yderligere ved huse og villalejligheder

  • Evt. bygningstegninger
  • Orientering om Huseftersynsordningens retsvirkninger
  • Tilbud på ejerskifteforsikring
  • Sælgers erklæring om at betale halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie
  • Evt. byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse
  • Samejeoverenskomst (ved ideel anpart)

Yderligere ved ejerlejlighed

  • Husorden
  • Information om evt. fælleslån i ejendommen
  • Ejerforeningens vedtægter
  • Referater fra seneste generalforsamlinger, regnskab, budget samt forsikringspolice for hovedejendom
  • Ejerlejlighedsskema (administratorforespørgsel)
  • Ejerlejlighedskort

I FAKTA-menuen kan du finde artikler om dokumenterne