2. Undersøg boligen

Før du er klar til at afgive et tilbud på en bolig, bør du have undersøgt den nøje. Det gælder både boligens dokumenter og boligens fysiske tilstand.

Forstå salgsopstillingen

Salgsopstillingen er en skriftlig præsentation af en bolig. Den indeholder mange oplysninger, som er vigtige at være bekendt med, før du beslutter dig for at købe.

I salgsopstillingen finder du detaljeret information om boligens stand, udgifter, forsikringsforhold, tilstands- og elinstallationsrapport samt evt. information om finansieringen af boligen. Hvis boligen bliver solgt gennem en ejendomsmægler eller en anden ejendomsformidler (fx en advokat), har denne pligt til at udarbejde en salgsopstilling. Ejendomsformidleren har ansvar for indholdet af salgsopstillingen. En opdateret udgave af salgsopstillingen skal indgå som bilag til den endelige købsaftale.

Der gælder ikke nogen krav til salgsopstillinger, der er udarbejdet af sælger selv ved salg uden ejendomsmægler eller anden ejendomsformidler.

Hvis der indgår en salgsopstilling i bolighandlen, betragtes oplysningerne i salgsopstillingen som en del af handelsvilkårene. Salgsopstillingen er således en integreret del af købsaftalen, og du kan som køber støtte ret på oplysningerne heri. Det betyder, at hvis der fx står i salgsopstillingen, at der medfølger en vaskemaskine, så har du som køber krav på, at dette er tilfældet, selvom det ikke står i selve købsaftalen.

Ejerudgift

Salgsopstillingen indeholder en angivelse af ejerudgiften på den pågældende bolig, så du har mulighed for at sammenligne omkostningerne til boligen med andre boliger. Ejerudgiften det første år omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ydelser til ejendomsforsikring. Desuden indgår de aktuelle udgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen, med undtagelse af udgifter til lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg. Fællesudgifter til evt. ejerforening indgår i ejerudgiften efter fradrag af forbrugsafhængige udgifter. Endelig indgår ydelserne på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen.

Vær især opmærksom på den nuværende situation vedrørende grundskylden, med stigninger i de større byers grundværdier for enfamiliehuse, som betyder stigende skatter i de kommende år.

Folketinget har for 2017 vedtaget en fastfrysning af grundskylden. Denne fastfrysning gælder derimod ikke i 2018, idet beregningsgrundlaget her stiger med 6,5%. Stigningen i grundskylden bliver dog indefrosset, således at skattestigningen først skal betales, når boligen skal sælges.

Bemærk også, at ejerudgiften ikke omfatter forbrugsudgifter som el, vand og varme. Disse er jo afhængige af hvem og hvor mange, der flytter ind i boligen. Salgsopstillingen skal imidlertid også indeholde enten det beregnede eller faktiske varmeforbrug - afhængigt af, om der er udarbejdet energimærke for boligenheden.

Standardfinansieringsforslag

Efter den 1. januar 2015 er det ikke længere et krav, at der indgår et finansieringsforslag i salgsopstillingen. Ejendomsmæglerne må dog godt vise et forslag, der er beregnet efter nogle ganske særlige standarder.

BBR areal, tinglyst areal og vægtet areal

Størrelsen på et parcelhus, rækkehus og ejerlejlighed bliver i annoncer og salgsopstillinger oplyst som BBR-areal, eller såkaldt bruttoareal. Det betyder, at boligens areal er opgjort ved at måle vandret på ydersiden af ydervæggene i gulvplan. Dertil lægges ved ejerlejligheder andelen af fælles adgangsarealer, såsom opgangsareal.

For ejerlejligheder skal tillige det tinglyste areal oplyses i salgsopstillingen. Det tinglyste areal stammer fra en landinspektørs opmåling, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Det tinglyste areal opgøres på yderside af ydervægge og til midten af skillevægge mod nabolejligheder.

Du kan som køber også i mange boligannoncer finde begrebet ”vægtet areal”, som er en alternativ opmålingsmetode, der skal give bedre oplysning om boligens reelle størrelse.

Det vægtede areal er kendetegnet ved, at også sekundære bygningsdele, så som kældre, udhuse m.m. tillægges, om end mindre, vægt, fremfor at det alene er boligarealet, der angives. Som hovedregel vægtes boligareal i stueplan med 100% af arealet, udnyttet tagetage med 90%, kælder med 40%, fritliggende garage med 25%, udestue med 15% m.m. Procentsatserne varierer alt efter boligtype og beliggenhed i landet.

Kvadratmeterprisen i boligannoncer er typisk beregnet på baggrund af det vægtede areal.

Kontroller boligens stand og læs dokumenterne

Det er helt almindeligt, at boligkøbere gennemgår boligen 2-3 gange, inden beslutningen om køb tages. Ved første fremvisning af boligen, tager du som køber formentlig stilling til, om du overhovedet kan se dig selv bo der. Er det tilfældet, skal du nok se boligen mindst en gang mere, og måske skal du have en bygningssagkyndig med anden gang.

Er der tale om et hus, en villalejlighed eller et sommerhus, er der normalt udarbejdet en tilstandsrapport, som du har måske allerede har fået udleveret. Du kan vælge at læne dig op ad den, eller du kan overveje, at få rapporten og boligen vurderet af en anden bygningssagkyndig, som du selv kontakter og indgår aftale med.

Du kan få din bygningssagkyndige til at tjekke, om tilstandsrapporten er retvisende, eller om der er skader på ejendommen, som ikke fremgår af rapporten. Den bygningsagkyndige kan tjekke, om der er byggesjusk, eventuelle faldgrupper ved boligen eller store skader, der er dyre at udbedre. Den bygningssagkyndige kan også give dig en vurdering af, hvad udbedring af tilstandsrapportens anmærkninger og eventuelle forbedringer vil koste. På den måde kan du få en ekstra sikkerhed for, at dit budget holder, og at der ikke kommer uforudsete udgifter. Du kan også spørge den bygningssagkyndige om dine muligheder, hvis du fx har planer om at bygge til eller flytte bærende vægge.

Er der tale om en almindelig ejerlejlighed foreligger der ikke nogen tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, som kan hjælpe med at give dig et overblik over boligens stand. I det tilfælde kan det være en god idé at lade en bygningssagkyndig gennemgå både lejligheden og hovedejendommen og give dig sin vurdering af boligens stand.

Når du har fundet en bolig, du er interesseret i at købe, bør du sætte dig grundigt ind i boligens dokumenter for at vurdere, hvilke udgifter du vil kunne forvente at have ved boligen, og om der er lokalplaner eller særlige servitutter, som det er værd at kende, inden du køber. Brug evt. din boligadvokat som sparringspartner.

Sælger har en ’loyal oplysningspligt’, hvilket betyder, at han skal oplyse dig om alle forhold i relation til ejendommen, der kan være relevante for din beslutning om købet. Sælger må altså ikke skjule relevant viden for dig, og oplysningerne skal være korrekte.

Overblik over dokumenter forud for køb

Som køber modtager du følgende dokumenter fra sælger eller ejendomsmægleren forud for købet

  • Købsaftale
  • Salgsopstilling
  • Ejendomsdatarapport (samler ca. 50 offentlige oplysninger om bygninger, økonomi, planer, forurening mv.)
  • Informationer om ejer- eller grundejerforening
  • Oplysninger om den eksisterende husforsikring - herunder dækningsomfang
  • Matrikelkort
  • Tingbogsattest
  • Servitutter og byrder

Yderligere ved huse og villalejligheder

  • Evt. bygningstegninger
  • Orientering om Huseftersynsordningens retsvirkninger
  • Tilbud på ejerskifteforsikring
  • Sælgers erklæring om at betale halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie
  • Evt. byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse
  • Samejeoverenskomst (ved ideel anpart)

Yderligere ved ejerlejlighed

  • Husorden
  • Information om evt. fælleslån i ejendommen
  • Ejerforeningens vedtægter
  • Referater fra seneste generalforsamlinger, regnskab, budget samt forsikringspolice for hovedejendom
  • Ejerlejlighedsskema (administratorforespørgsel)
  • Ejerlejlighedskort

I FAKTA-menuen kan du finde artikler om dokumenterne