2. Ydelser og omkostninger

Hvad koster det at låne? Hvad koster det at optage et realkreditlån (stiftelsesomkostninger)? Hvad skal du betale i bidrag og øvrige løbende omkostninger? Og hvad koster det at indfri lånet før tid?

Ydelsen

Institutterne udbyder forskellige varianter af de enkelte låntyper, og du bør derfor altid få tilbud fra flere institutter.

De mest udbredte hovedtyper af lån er:

  • Obligationslån (realkreditlån) med fast rente
  • Obligationslån (realkreditlån) med variabel rente
  • Realkreditlignende lån (banklån) med variabel rente/rentetilpasning

Sammenlignet på første års ydelse før skat er variabelt forrentede lån normalt billigst og fastforrentede lån dyrest.

De billigste lån rummer til gengæld risiko for, at ydelsen stiger i løbetiden. Hvis du vælger et lån med variabel rente, skal du altså være forberedt på, at din ydelse ændrer sig, når renten på lånet ændres. Det bliver dyrere for dig, når renten stiger, og billigere for dig, når renten falder.

Du kan vælge at betale dit lån tilbage på fx 10, 20 eller op til 30 år. Den løbetid, som du vælger, påvirker både din ydelse og det, du samlet set kommer til at betale i rente over lånets løbetid.

Du kan også vælge en låntype, som giver mulighed for at tilpasse lånets løbetid ved halvårlige refinansieringer med henblik på at fastholde så lav en ydelse som muligt.

Blandt andet som følge af skærpede tilsynskrav, har realkreditinstitutterne løbende forhøjet bidragssatser og kursskæring, især på lån med rentetilpasninger. Du skal derfor være særligt opmærksom på, hvor meget du reelt sparer ved et rentetilpasningslån, når de samlede omkostninger tages i betragtning.

Afdragsfrihed

Afdragsfrihed betyder, at du blot betaler renter, og ikke betaler af på selve gælden i en given periode. På de fleste lån har du mulighed for at vælge én eller flere afdragsfrie perioder. Men mulighederne afhænger af, hvilket produkt du vælger. Dine muligheder afhænger også af dit valg af institut, da institutterne tilbyder forskellige løsninger og sammensætninger af låntyper, når du skal finansiere dit boligkøb med lån med afdragsfrihed. Her gælder det i særlig grad, at det er vigtigt at få tilbud fra mere end en udbyder og sammenligne priserne - både ved optagelse af lånet og til den løbende ydelse. Endeligt afhænger dine muligheder også af din gældsfaktor (hvor meget du skylder i forhold til din husstandsindkomst) samt af din alder.

Når du optager et afdragsfrit lån, bør du være opmærksom på, at du i den afdragsfri periode ikke nedbringer din gæld. Dermed sparer du heller ikke op i boligen og skaber en friværdi. Det har især betydning, hvis ejendomspriserne falder. Falder værdien af huset, mens din gæld forbliver uændret, bliver du teknisk insolvent.

Hvis du vælger afdragsfrihed i mere end 10 år, kan der være en større risiko for, at du bliver teknisk insolvent i perioder af lånets løbetid, fordi priserne på boligmarkedet svinger. Den situation kan du læse mere om i afsnittet om teknisk insolvens på siden "Sammenlign låntyper".

Omkostninger

Når du optager et nyt lån, skal du betale nogle engangsomkostninger (stiftelsesomkostninger) foruden de løbende omkostninger ved lånet.

Stiftelsesomkostningerne

Stiftelsesomkostningerne bliver som hovedregel modregnet i dit låneprovenu, inden lånet udbetales til dig, så du ikke selv skal have ”penge op ad lommen”.

  • Etableringsomkostningerne skal betales til instituttet og dækker typisk administration, rådgivning, osv. Nogle etableringsomkostninger er obligatoriske, mens andre er valgfrie i form af forskellige services, som du kan vælge til. Etableringsomkostningerne kan derfor variere betydeligt mellem institutterne og afhængigt af låntypen.
  • Kurtage - Du betaler kurtage for realkreditinstituttets salg af de obligationer, som skal finansiere dit lån.
  • Kursskæring - Realkreditinstituttet opkræver i nogle tilfælde et gebyr i form af kursskæring. Kursskæring på et obligationslån medfører et kursfradrag på obligationerne, så du får udbetalt et lavere provenu. Sælger realkreditinstituttet f.eks. obligationer for 1 million kroner til kurs 98, vil du med en kursskæring på 0,20 blive afregnet til kurs 97,8. Du vil derfor få udbetalt 978.000 i stedet for 980.000 kroner. Kursskæringer koster dig altså 2.000 kroner.
  • Tinglysning - Dit lån skal tinglyses, og derfor opkræver instituttet tinglysningsgebyrer og sender dem videre til staten. Tinglysningsomkostningerne består af et fast gebyr på 1.660 kr. plus 1,5 pct. af lånets (pantebrevets) hovedstol. Låner du 1.000.000 vil tinglysningsafgiften altså beløbe sig til 16.660 kr. Tinglysningsomkostningerne er ens hos alle institutter.

Løbende omkostninger

Når du har optaget lånet, kommer der en række løbende omkostninger i form af rente, bidrag og evt. kurskæring, hvis lånet skal refinansieres.

  • Renten er den pris, som du betaler for at få stillet penge til rådighed i en given periode. I de senere år har renten været lav og i perioder ligefrem negativ på de korte rentetilpasningslån. Her bliver du altså reelt betalt for at få andres penge stillet til rådighed. I praksis håndteres de negative renter typisk ved enten et nedslag i bidragssatsen eller ved, at instituttet betaler et ekstraordinært afdrag for dig.
  • Bidraget er den pris, som realkreditinstitutter opkræver for at administrere dit lån. Bidraget skal dække realkreditinstituttets omkostninger, risici og indtjening.
    Din bidragsbetaling afhænger af, hvilke typer lån du har optaget, og hvor stor en del af din bolig, der er belånt. Har du flere lån, kan prioritetsrækkefølgen også have betydning for, hvor meget du betaler i bidrag.
    Afdragsfrie lån er typisk dyrere end lån med afdrag, fordi instituttets risiko er højere. Omvendt hører fastforrentede obligationslån med afdrag til de billige lån, da risikoen er begrænset og administrationen enkel.
    Prisen afhænger også af din friværdi. F.eks. betaler du mere for et lån ydet med sikkerhed i intervallet 60-80 % af din boligs værdi, end du betaler for et lån ydet med sikkerhed i intervallet 0-40 %. Det skyldes, at instituttet har en større risiko i en bolig belånt med 80 % end i en bolig belånt med 40 %.
    Bidrag betales kvartalsvist og udregnes i forhold til din restgæld.
    Pengeinstitutter opkræver ikke bidrag på deres realkreditlignende lån, men opkræver typisk et rentetillæg, der kan sammenlignes med realkreditinstitutternes bidrag.
  • Kursskæring - Hvis dit realkreditlån skal refinansieres, kan de løbende omkostninger også omfatte kursskæring i forbindelse med refinansieringen.

Sammenlign omkostninger

Ethvert lånetilbud skal indeholde en oversigt over de samlede kreditomkostninger, så du kan se, hvad du samlet set skal betale af stiftelsesomkostninger og løbende omkostninger i hele lånets løbetid. Omkostninger skal også udtrykkes i Årlige Omkostninger i Procent, ÅOP.

De samlede kreditomkostninger og ÅOP kan være et godt værktøj til sammenligning af omkostninger på den samme lånetype mellem de forskellige institutter, men sammenligningen bør ikke stå alene. Fx kan bidragssatsen løbende ændre sig gennem lånets løbetid.

Kig gerne på den effektive rente, når du sammenligner lån. Den effektive rente indregner renters renter og er derfor et mere præcist udtryk for, hvad du reelt betaler i rente på lånet.

Tjek Boliglån

Realkreditlån - Kurssikring

Realkreditinstitutter har ikke på samme måde som pengeinstitutter en pengekasse, de låner ud af. Når du får et realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer, som sælges i markedet. Derefter får du pengene fra salget. Den kontante udbetaling til dig afhænger af obligationernes kurs på salgstidspunktet.

Kursen er markedsprisen på obligationen. Hvis en obligation på 1.000 kr. har en kurs på 98, vil den ved salg indbringe 98 % af 1.000 kr. = 980 kr. Herfra skal desuden trækkes omkostningerne til lånoptagelsen. Kursen på obligationerne fastlægges normalt gennem den officielle notering på Nasdaq Copenhagen, fondsbørsen i København. Kursen afhænger blandt andet af obligationens rente og løbetid samt udbud og efterspørgsel i markedet.

Hvis du har valgt et obligationslån, er kursen på salgstidspunktet afgørende for, hvor mange penge du får udbetalt.

Fastlåsning af kursen

Hvis du vil undgå overraskelser, når du optager et obligationslån – for eksempel fordi kurserne når at ændre sig, inden du skal bruge lånet – kan du indgå en kurssikringsaftale med dit realkredit- eller pengeinstitut.

Kurssikring er en fastlåsning af den kurs, dit lån til sin tid bliver udbetalt til. Du kan altså aftale, hvornår lånet skal udbetales og til hvilken kurs. Prisen for en kurssikring er et gebyr og et fradrag i dagskursen. Jo længere aftalen skal løbe, des højere fradrag – og dermed større forskel på lånets kurs og dagskursen.

Du kan også kurssikre indfrielsen af dit obligationslån. Også her er prisen et gebyr og et tillæg på indfrielseskursen, afhængig af aftalens løbetid.

Du skal være opmærksom på, at en aftale om kurssikring er bindende, og at du er forpligtet til at betale det tab, som instituttet får, hvis du ikke overholder aftalen.