Ejerforeningens vedtægter, referater, regnskaber og budget

Der kan være væsentlige udgifter forbundet med det obligatoriske medlemskab i ejerforeningen, da drift og vedligeholdelse af fællesarealerne, bygningen, grunden m.m. alt sammen koster penge. Som køber er det derfor vigtigt, at du tager højde herfor, da du både skal kunne betale udgifterne til fx renter og afdrag på lån i din egen lejlighed og et fællesbidrag til ejerforeningen. Et fællesbidrag består af de løbende driftsudgifter på hovedejendommen, ligesom det kan bestå af renter og afdrag til et fælleslån, som ejerforeningen har optaget i en bank eller et realkreditinstitut.

Din ejerlejlighed har et såkaldt ”fordelingstal”. Det har navnlig betydning for fordelingen af fællesomkostninger og for stemmeretten i ejerforeningen. Fordelingstallene fastsættes ofte under hensyn til lejlighedernes størrelse, således at man betaler udgifter efter kvadratmeterantal. Er der ikke fastsat fordelingstal, er lejlighederne ligestillede. Fordelingstallet fremgår af tingbogen og ofte tillige af vedtægterne.

Sælgers ejendomsmægler skal anføre fællesudgifternes størrelse i den månedlige boligudgift i salgsopstillingen. Posten indgår desuden i ejerudgiften sammen med ejendomsskatterne m.m. Størrelsen af fællesbidraget til ejerforeningen påvirker derfor prisen på ejerlejlighederne. Som køber af en ejerlejlighed bør du dog være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis er en fordel med meget lave fællesbidrag, da det hurtigt kan betyde, at bidragene i nær fremtid må forhøjes, fordi de ikke dækker ejendommens nødvendige drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Samtidig bevirker lave fællesbidrag, at ejendommens kontantpris ofte er højere end prisen er på en ejerlejlighed, hvor fællesbidragene er høje.

Mange ejerforeninger er dog opmærksomme på ovennævnte problem. En måde for ejerforeningerne at holde fællesbidragene ”kunstigt” lave på, er ved at opkræve ekstraordinære, fælles kontantbidrag til større og omkostningsfulde arbejder. På den måde forbliver fællesbidragene lave og ejerlejlighedens kontantpris på samme niveau, da de ekstraordinære fællesbidrag ikke medregnes ved opgørelsen af boligudgiften i salgsopstillingen. Ejerforeningerne vælger i nogle tilfælde at finansiere de ekstraordinære fælleslån for ejerforeningens medlemmer. Som køber bør du være opmærksom på, om der er fælles gæld i ejerforeningen, og om du som køber skal overtage ejerlejlighedens andel heraf. Om du skal overtage en sådan fællesgæld fremgår af købsaftalen, og spørgsmålet vil ofte være til forhandling mellem køber og sælger.

Pr. 1. januar 2015 indgår fællesudgifterne i ejerudgiften sammen med ejendomsværdiskat, forsikringspræmie, grundskyld og de udgifter, der fremgår af ejendomsskattebilletten.

Ejerforeningen er reguleret via foreningens vedtægter. Er der ikke vedtaget en individuel vedtægt i ejerforeningen, gælder ”Normalvedtægten” for ejerforeningen. Vedtægterne vil normalt som minimum indeholde regler for indkaldelse og afholdelse af generalforsamling i ejerforeningen. I vedtægterne kan der desuden være begrænsninger i ejerens råderet over sin ejerlejlighed, f.eks. vedrørende husdyrhold og ret til udlejning.

På generalforsamlingen fremlægges foreningens seneste årsregnskab, og budgettet for det kommende år vedtages. Det er også på generalforsamlingen, at bestyrelsen bliver valgt, og alle væsentlige forhold vedrørende ejendommen, fx afholdelse af udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, bliver besluttet. Der skal efter hver generalforsamling udarbejdes et referat af mødet.

Referatet giver et billede af, hvordan det går i ejerforeningen, og hvilke beslutninger der er truffet. Her vil det f.eks. fremgå, hvis ejerforeningen har vedtaget et større renoveringsprojekt eller en ny vedtagelse omkring bredbånd eller fællesantenne m.m. Køber og sælger kan godt have forskellige opfattelser af, hvem af parterne en kommende udgift påhviler, og derfor er det en god idé at træffe en nærmere aftale herom i købsaftalen.

Sælger skal fremlægge mindst det seneste generalforsamlingsreferat for køber, og hvis der er truffet væsentlige beslutninger de sidste 2 -3 år, bør også referater heraf vedlægges.

Af forsikringspolicen for hovedejendommen fremgår forsikringens dækningsomfang.

Mange ældre ejerforeninger er uden forsikring for så vidt angår rørskader, da det er normalt, at der ikke hos forsikringsselskaberne er dækning herfor.

Er der øvrige dækningsforbehold i policen, kan det være en indirekte opfordring til køber om at gennemgå hovedejendommens stand nærmere.

De fleste ejerforeninger kræver, at medlemmer skal stille sikkerhed for de fælles udgifter overfor ejerforeningen med et vist beløb.

I praksis bliver sikkerheden ofte stillet på den måde, at vedtægterne bliver tinglyst på alle ejerlejlighederne, sådan at der bliver stiftet pantesikkerhed for det foreskrevne beløb. Dette kaldes, at vedtægterne ”tinglyses pantstiftende”. Alternativt kan ejeren stille sikkerhed i form af et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller eventuelt et depositum.

Sælger eller sælgers ejendomsmægler skal orientere køber om fællesbidragenes størrelse, og sælger skal orientere køber om større arbejder, der er i vente, og som forventes at udløse et forhøjet fællesbidrag. Disse oplysninger kommer i praksis ofte frem, når der indhentes og fremlægges et ejerlejlighedsskema.

Det er ligeledes sælger, der fremkommer med ejerforeningens vedtægter, referater fra de 2-3 seneste generalforsamlinger, regnskaber, budget, forsikringspolice for hovedejendommen og andre relevante oplysninger.

Som køber er det vigtigt at gennemgå ejerforeningens dokumenter nøje, dels for at se om der er truffet beslutninger, der medfører øgede udgifter, dels for at få et overblik over foreningens formueforhold. Er der opsparing i ejerforeningen, eller er der gæld? Det kan være en god idé at gennemgå foreningens regnskab m.m. med din advokat/rådgiver.

Vær opmærksom på, at der i ejerforeningens vedtægter kan være bestemmelser om forbud eller tidsmæssige begrænsninger mht. at udleje sin lejlighed, eller der kan være krav om forudgående tilladelse fra bestyrelsen hertil. Der kan også være specifikke regler om, hvorvidt der må holdes husdyr og i givet fald, hvilke husdyr der må holdes.

Generelt er reglen i ejerforeninger dog, at hvis noget ikke er forbudt i vedtægterne, så er det tilladt – så længe det ikke generer nogen.