Fejl og mangler ved boligen

Denne mulighed for ansvarsfrihed for sælger er fastsat ved ”Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.” og kaldes i daglig tale ”Huseftersynsordningen”.

Sælger kan således med Huseftersynsordningen fraskrive sig ansvaret for mangler ved bygningen, og for at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige, eller at de er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at Huseftersynsordningen i praksis ikke benyttes ved handel med ejerlejligheder, men kun anvendes ved køb og salg af huse, villalejligheder og sommerhuse. Det skyldes, at det ikke er praktisk muligt at få foretaget en bygningsgennemgang af hele ejendommen, der kan være en meget stor ejendom bestående af mange ejerlejligheder, ligesom det ikke er muligt at afgrænse en eventuel ejerskifteforsikringsdækning over for ejerforeningens ansvarsområde.

Ved salg af ejerlejligheder er udgangspunktet således, at du som sælger hæfter i op til 10 år for skjulte fejl og mangler, fordi du ikke kan benytter Huseftersynsordningen.

Huseftersynsordningen medfører kun ansvarsfrihed for sælger, for så vidt angår mangler ved ”bygningerne”. Sælger hæfter stadig for mangler vedrørende selve grunden, fx forurening.

Endvidere hæfter sælger for forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer er ulovlige, da sælger er ansvarsfri herfor.

Endelig hæfter sælger for bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet, da tilstandsrapporten blev udarbejdet, var af en sådan karakter, at den bygningssagkyndige burde have omtalt det i rapporten.

Forældelsesfristen er som udgangspunkt 3 år. Ved handel med fast ejendom vil fristen som hovedregel regnes fra overtagelsesdagen. Er en køber ubekendt med kravet – fx hvis skaden selv efter længere tid ikke har vist sig – regnes forældelsesfristen dog først fra den dag, da køber fik eller burde have fået kendskab til skaden.

De hidtil gældende regler om at køber skal påberåbe sig fejl og mangler ved fast ejendom inden rimelig tid efter, at køber har eller burde have konstateret manglen, er dog fortsat gældende. Gør køber ikke indsigelse overfor sælger inden for rimelig tid, fortabes kravet efter almindelige obligationsretlige regler.

Der gælder dog en absolut forældelsesfrist på 10 år, hvilket betyder, at også selvom køber ikke har kendskab til de pågældende fejl og manglers eksistens, vil kravet under alle omstændigheder bortfalde 10 år efter overtagelsesdagen. For forurening er den absolutte forældelsesfrist for at gøre krav gældende mod forureneren dog 30 år.

Forældelsesreglerne kan således være relevante både for købere og sælgere af ejerlejligheder og for købere og sælgere af huse m.m. For den sidste gruppes vedkommende vil forældelsesreglerne gælde for de forhold, som sælger ikke kan fraskrive sig ansvaret for via Huseftersynsordningen.

Selvom du som sælger har anvendt Huseftersynsordningen, vil du i visse tilfælde alligevel stadig have dit almindelige ansvar for fejl og mangler.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det kan være konkret aftalt mellem køber og sælger, at sælger fx ikke skal hæfte for skader, der er opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse, eller at sælger ikke skal hæfte for forurening. En aftale, der indeholder en konkret ansvarsfraskrivelse for sælger, er gyldig, hvis den er tilstrækkeligt specificeret. Der gælder således en generel regel om aftalefrihed. Sælger kan derimod ikke genereltfraskrive sig ansvaret for mangler ved ejendommen.

Er der væsentlige mangler ved boligen, bør du som køber rådføre dig med en advokat, der kan vurdere, om det er hensigtsmæssigt at rette et krav mod sælger og eventuelt føre en retssag.

En sælger kan blive erstatningsansvarlig ved fx groft at tilsidesætte sin loyale oplysningspligt overfor køber eller ved at have udført uforsvarligt arbejde på ejendommen.

Der skal meget til, før man kan sige, at en sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Der er for det første en bagatelgrænse på ca. 6.000 kr. Det betyder, at en sælger ikke har pligt til at oplyse om mangler, der ikke overstiger dette beløb. For det andet er det nødvendigt med en konkret juridisk afvejning for at afgøre, om manglen giver ret til erstatning eller et forholdsmæssig afslag i købesummen.

Hvis en bolig er gennemgået af en bygningssagkyndig, skal der meget til, før en privat sælgers adfærd bliver karakteriseret som groft uagtsom eller svigagtig. Man kan ikke kræve, at en privat sælger kan gennemgå tilstands- og elinstallationsrapporten for mulige mangler eller fejl.

Sælger er ikke forpligtet til at gøre køber, bygningssagkyndig eller elinstallatørvirksomhed opmærksom på forhold, der alene er synlige for en fagmand. Men hvis sælger ikke har fortalt sandheden om et væsentligt forhold, som sælger må forvente vil have betydning for køber, så vil sælger kunne blive draget til ansvar.

Hvis du som køber tegner en ejerskifteforsikring, er du forsikringsdækket for en række skjulte skader. Det er uden betydning, om køber tegner netop den forsikring, som sælger har fremlagt i forbindelse med handlen, eller om køber vælger et andet forsikringsselskab og tegner forsikringen dér.

Sælger skal betale halvdelen af forsikringspræmien på det oprindelige tilbud. Der er tale om en éngangsbetaling både for køber og sælger. Hvis køber vælger at tegne en dyrere eller en billigere forsikring, end den sælger har tilbudt, får køber under alle omstændigheder refunderet det beløb, der svarer til halvdelen af det oprindelige tilbud. Køber må således selv betale differencen, hvis den ønskede forsikring er dyrere, ligesom køber får ”gevinsten”, hvis forsikringen er billigere.

Udgangspunktet er, at ejerskifteforsikringen dækker skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Det kan ske, at huset har skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten, men burde have været nævnt. Disse skader er som udgangspunkt dækket af den bygningssagkyndiges ansvarsforsikring.

Det er en betingelse for forsikringsdækning over ejerskifteforsikringen, at skaden var til stede på overtagelsesdagen. Forsikringen dækker altså ikke skader, der er opstået efter at køber har fået nøglerne til huset. Sådanne skader, der opstår i købers ejertid, hører typisk ind under husforsikringen, som køber tegner i forbindelse med købet.

Alle ejerskifteforsikringer har en selvrisiko. Man kan vælge mellem en mindre eller større selvrisiko, normalt mellem kr. 5.000 og kr. 30.000 pr. skade. Det forøger naturligvis præmien, hvis man ønsker lav selvrisiko.

Det er ikke ualmindeligt – og måske ligefrem forventeligt – at der ved erhvervelse af en ”brugt” bolig konstateres mangler efter overtagelsen. Selvom manglerne måske ikke er dyre at udbedre, kan frustrationen over dem dog være betydelig. Generelt kan man sige, at hvis man køber en ”brugt” bolig, må man normalt tåle en dryppende vandhane o.l., mens dette normalt ikke vil være tilfældet ved køb af nybyggeri. Køber man nyt, har man som udgangspunkt krav på, at tingene i boligen fungerer som nye.

Hvis du som køber konstaterer mangler ved boligen, er der tre muligheder:

• Er der tale om en ”bagatel” eller et aftalevilkår, hænger du som køber selv på den. Se eventuelt købsaftalen eller tillæg til købsaftalen, om noget er aftalt.
• Er manglen en skade, der er omfattet af ejerskifteforsikringen, anmeldes denne til ejerskifteforsikringsselskabet, og du skal derforsende skadesanmeldelse til forsikringsselskabet.
• Manglen hører ikke under nogen af ovenstående kategorier, og der kan eventuelt rettes krav mod sælger, den bygningssagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten, eller eventuelle andre involverede. Her bør du som køber involvere din advokat, da det skal overvejes, om der skal anlægges sag.

Konstatering af mangler

Først må det konstateres, hvilken af ovenstående kategorier, manglen hører under. Er der tale om bagateller, fx en dryppende vandhane, en punkteret termorude, kosmetiske skader uden særlig betydning eller i øvrigt småmangler, der kan udbedres for mindre end ca. 6.000 kr., er det dig som køber, der må sørge for udbedring – for egen regning.

Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale, der benyttes i de fleste bolighandler, indeholder en garanti for, at de medfølgende hårde hvidevarer er funktionsduelige på overtagelsesdagen. Derfor gælder bagatelgrænsen ikke hårde hvidevarer, hvis du som køber har indgået en sådan aftale. Du kan som køber derfor godt have krav på at sælger betaler kr. 4.000 for en ny vaskemaskine.

Bagatelgrænsen gælder heller ikke, hvis sælger i øvrigt har givet garanti, fx for at alle termostater virker, eller at alle termoruder er intakte. Det er en god idé at gennemgå købsaftalen og eventuelle tillæg til købsaftalen for at se, om der skulle være givet garantier. Er det tilfældet, kan der rettes et krav mod sælger.

Vurdering og værdiansættelse af manglen

Er manglen af en karakter, som du som køber ikke umiddelbart selv kan overskue at udbedre, og kan der blive tale om at rette et krav mod sælger eller forsikringsselskabet, kan det anbefales, at du indledningsvis danner dig et overblik over manglernes karakter og omfang, herunder prisen på udbedringen. Det kan fx ske ved at indhente en udtalelse og et tilbud på udbedring fra en fagmand.

På den måde kan du - eventuelt i samråd med din rådgiver – lettere fastslå, hvilken vej du skal gå for at søge omkostningerne til udbedring af skaden dækket.

Er skaden en skjult skade – fx hvis den ikke fremgår af den tilstandsrapport, der fulgte med i handlen – er udgangspunktet, at ejerskifteforsikringen dækker, hvis en sådan er tegnet. Dette er dog ikke en regel uden undtagelser, men normalt bør man starte med at anmelde skaden til forsikringsselskabet.

Udbedringsomkostningerne og en faglig vurdering af skaden kan også være god information at anføre i skadesanmeldelsen, hvis skaden skal anmeldes til ejerskifteforsikringsselskabet. Sagsbehandlingen går typisk hurtigere og nemmere, hvis forsikringsselskabet straks kan danne sig et overblik over, hvilken type skade, der er tale om.

Hvis selskabet vurderer, at skaden kan være omfattet af forsikringen, vil selskabet typisk sende en taksator ud for at vurdere og omfangsbestemme skaden.

Det er altid forbundet med selvrisiko at få dækning fra ejerskifteforsikringsselskabet. Der er forskel på selvrisikoens omfang fra selskab til selskab. Du kan som køber se i din forsikringspolice, hvordan din selvrisiko er sat sammen.

Anmeldelse af skaden foregår normalt via en kontaktformular på forsikringsselskabets hjemmeside.

Det sker indimellem, at køber efter overtagelsen kan konstatere omfattende fejl og mangler ved den nyerhvervede bolig og samtidig kan konstatere, at hverken sælger eller ejerskifteforsikringsselskabet vil anerkende at betale for udbedringen. I tilfælde af en sådan tvist bør du som køber kontakte din advokat for en vurdering af, om afvisningen er berettiget, eller om der skal tages skridt til at anlægge retssag.

Kan du som køber rette krav mod den autoriserede bygningssagkyndige?

Er der tale om en skade, der burde have været omtalt i elinstallations- eller tilstandsrapporten, kan du som køber fremsætte krav om erstatning. Kravet kan rettes over for den person, der har udarbejdet tilstandsrapporten, eller den autoriserede elinstallatørvirksomhed, der har udarbejdet elinstallationsrapporten.

Har sælgeren måttet betale et beløb til køberen på grund af skader, der burde have været omtalt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, tilkommer der sælgeren en rimelig godtgørelse.

Du skal som køber fremsætte kravet inden 5 år fra den overtagelsesdag, der er aftalt mellem køber og sælger, dog senest 6 år fra rapportens datering. Overskrides fristen, mister du retten til at påberåbe dig, at skaden burde have været omtalt i rapporten.

Det gælder dog ikke, hvis den person eller virksomhed, der har udarbejdet rapporten, har ydet en garanti for et længere tidsrum eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.