Offentlig ejendomsvurdering

Den offentlige ejendomsvurdering danner grundlag for bl.a. beregning af ejendomsskatter.

  • Opdateret 16. februar 2022

Den offentlige ejendomsvurdering danner blandt andet grundlag for beregning af ejendomsskatter. Vurderingen anvendes tillige i visse tilfælde til beregning af eventuel fortjeneste i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Beregningen af tinglysningsafgiften ved tinglysning af et skøde sker på grundlag af købsprisen. Beregningen foretages dog minimum af 80 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Ejendomsværdiskatten beregnes også med udgangspunkt i vurderingen, se nærmere herom under Ejendomsværdiskatten.

På grund af uhensigtsmæssigheder ved det nuværende vurderingssystem er den offentlige ejendomsvurdering blevet suspenderet. Hvis der ikke er sket større ændringer på din ejerbolig, vil der derfor ikke blive foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering af din bolig før tidligst i 2021. Indtil da gælder din ejendomsvurdering fra 2011, medmindre du siden har modtaget en omvurdering.

Ved tinglysning af skøde skal der betales 0,6 % af købesummen (oprundet til nærmeste 100) + 1.750 kr. i tinglysningsafgift, hvis der er tale om enfamilieshus – herunder ejerlejligheder, et flerfamiliehus eller et fritidshus. Det betyder, at man ved køb og salg i fri handel ikke som tidligere tager hensyn til den offentlige vurdering, når afgiften beregnes.

Hvis ejerskiftet ikke er sket i almindelig fri handel, det vil typisk sige ved familiehandler, skal der betales tinglysningsafgift af købesummens pålydende, medmindre købesummen er mindre end 80 % af vurderingen. I dette tilfælde betales der afgift af 80% af den seneste offentlige vurdering + 1.750 kr.

Ved handler med andre typer ejendomme end de nævnte, skal der betales afgift af købesummen, medmindre købesummen er mindre end den forventede kontantværdi, hvis overdragelsen var sket i fri handel. I så fald skal afgiften betales af den forventede kontantværdi med tillæg af 1.750 kr.

Vurderingerne er hidtil sket hvert andet år, men ejendomsvurderingssystemet er under omlægning. Indtil der kommer et nyt ejendomsvurderingssystem, bruger SKAT det laveste af følgende tre beløb:

  • Den seneste ejendomsværdi (pt. 1. oktober 2011)
  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002 eller
  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 + 5 pct.

Den nye lov er gældende fra den 1. januar 2015 og havde derfor betydning for din 2015-vurdering. For erhvervsejendomme er den sidste vurderingsmeddelelse udsendt i 2013 (2012-vurderingen).

Årsomvurdering – der blev foretaget året efter vurderingsåret – er ophævet med virkning fra 2007.

Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel ved kontant betaling. Værdien i handel og vandel er den pris, der vil kunne opnås ved salg til en "fornuftig køber" – dvs. en køber, der giver en pris, som han tror, at han vil kunne sælge ejendommen for igen umiddelbart efter. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

SKAT er myndighed på området. Klager indgives til vurderingsankenævnet senest den 1. juli i året efter vurderingsåret. Fristen for at klage over 2011-vurderingen var den 1. juli 2012.

På Boligejers ejendomsdataopslag kan du finde den offentlige ejendomsvurdering på alle danske ejendomme. Gå til forsiden, indtast adresse og find ejendomsvurderingen under punktet "Økonomi".

Af vurderingen fremgår også andre forhold, som eksempelvis antal byggeretter, dvs. det antal huse, der kan bebygges på arealet, og det vægtede etageareal, dvs. med hvor stor en vægt stueetagen, 1. sal m.m. indgår i beregningen af etagearealet.

Grundens størrelse fremgår også af vurderingen. Er grunden større end 1400 m2, vil der som udgangspunkt ske beskatning af avancen ved salg. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen ikke kan udstykkes, eller det vil være værdiforringende at udstykke, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

I 2017 indgik et flertal i Folketinget et boligskatteforlig, der skal afløse de hidtidige regler om boligbeskatning. Den 1. januar 2018 trådte den nye ejendomsvurderingslov i kraft. Ved ikrafttrædelsen af den nye ejendomsvurderingslov blev lov om vurdering af landets faste ejendomme (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013) ophævet.

Hvornår foregår værdiansættelsen?

Der foretages vurdering af din ejerbolig hvert andet år. Vurderingen foretages pr. 1. september i vurderingsåret.

I hvilket år din bolig skal vurderes, afhænger af flere faktorer. I midlertidig er udgangspunktet, at almindelige ejerboliger, herunder rækkehuse, sommerhuse, parcelhuse og ejerlejligheder vurderes i lige år – første gang i 2018. Øvrige ejendomme vil blive vurderet i ulige år – første gang i 2019.

Omvurdering

En række ejendomstyper får foretaget omvurdering pr. 1 september i året efter den almindelige vurdering. Det drejer sig om ejendomme, som har gennemgået en ændring. Dette kan fx være, hvis der er foretaget om- eller tilbygning, hvis der er tale om en nyopført ejendom, hvis der er et ændret grundareal, eller hvis en ejendom er påført væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse m.m. Du kan se nærmere om, hvorvidt din ejendom er omfattet af reglerne om omvurdering i ejendomsvurderingsloven § 6.

Værdiansættelsen

Ejendommen vurderes på grundlag af ejendommens størrelse og forhold i øvrigt på vurderingstidspunktet. Vurderingen sker efter prisforholdene på tidspunktet for din ejendoms vurderingsår.

Ved vurderingen fastsættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Værdien af boligen fastlægges som resultatet af grundværdien, dvs. værdien af grunden i ubebygget stand, tillagt værdien af bygningerne.

For ejerlejligheder gælder, at der ved fastsættelse af grundværdien foretages vurdering på baggrund af hele den faste ejendom, dvs den ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder. Hele den faste ejendoms grundværdi fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter det fordelingstal, der er tinglyst på ejendommen.

Besigtigelse

Myndighederne kan uden forudgående underretning af ejeren foretage udvendige besigtigelser af ejendommen fra offentligt tilgængelige positioner med henblik på indsamling af data, når dette er nødvendigt for ejendomsvurderingen.

Tilbagebetaling af boligskatter

For ejendomme som er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, foretages ved den førstkommende vurdering en tilbagebetaling til de boligejere, der på grund af forkerte vurderinger har betalt for meget i boligskatter siden 2013. Den nye ejendomsvurderingslov lægger således op til en kompensationsordning til ejere af ejendomme, der har været vurderet for højt efter de gamle regler. Tilbagebetalingsordningen kommer til at gælde for både ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld) og for erhvervsejendomme mv. (dog kun for så vidt angår grundskyld, men ikke dækningsafgift), men ikke for landbrugs- og skovejendomme og for enkelte andre boligtyper.

Tilbagebetalingen vil ske automatisk, og den vil ske til den eller de ejere, som på forfaldstidspunktet hæftede for de skatter, der bliver genberegnet.

Det beregnede beløb afrundes til nærmeste 1.000 kr.

Beløb under 200 kr. tilbagebetales ikke.