Vurdering af fast ejendom

Om loven

Som den første del af det nye boligskattesystem trådte den nye ejendomsvurderingslov i kraft den 1. januar 2018. Ved ikrafttræden af den nye lov blev Lov om vurdering af landets faste ejendomme (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013) samtidig ophævet.

Hensigten med loven er, at ejendomsvurderingen i højere grad end tidligere skal ligge så tæt op ad handelsprisen som muligt.

Hvornår foregår værdiansættelsen?

Med den nye lov foretages der en vurdering af din ejerbolig hvert andet år. Vurderingen foretages pr. 1. september i vurderingsåret.

I hvilket år din bolig skal vurderes afhænger af flere faktorer. Udgangspunktet er, at almindelige ejerboliger, herunder rækkehuse, sommerhuse, parcelhuse og ejerlejligheder vurderes i lige år – første gang i 2018. Øvrige ejendomme vil blive vurderet i ulige år – første gang i 2019.

Omvurdering

En række ejendomstyper får foretaget omvurdering pr. 1. september i året efter den almindelige vurdering. Det drejer sig om ejendomme, som har gennemgået en ændring. Dette kan fx være, hvis der er foretaget om- eller tilbygning, hvis der er tale om en nyopført ejendom, hvis der er et ændret grundareal, eller hvis en ejendom er påført væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse m.m. Du kan se nærmere om, hvorvidt din bolig er omfattet af reglerne om omvurdering i ejendomsvurderingslovens § 6.

Værdiansættelsen

Ejendommen vurderes på grundlag af ejendommens størrelse og forhold i øvrigt på vurderingstidspunktet. Vurderingen sker efter prisforholdene på tidspunktet for din ejendoms vurderingsår.

Ved vurderingen fastsættes den forventede kontantværdi i fri handel for ejendommen ved at sammenligne den med andre ejendomme af samme kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Vurderingen foretages på baggrund af de priser i fri handel, der er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv. Vurderingen kan godt afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom, hvis der fx er tale om en familieoverdragelse til nedsat pris. Udover sammenlignelige kontantpriser henses der også til øvrige markedsindikatorer, der kan have væsentlig betydning for vurderingen.

Vurderingen foretages endvidere på baggrund af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika. Det betyder, at vurderingsmyndigheden må forventes at inddrage fx BBR-registret.

Der foretages to værdiansættelser, hvoraf den første er af ”ejendomsværdien”. Ejendomsværdien forstås som værdien af den samlede ejendom – dvs. både af grunden og af bygningerne på grunden – sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Endvidere foretages en vurdering af en selvstændig ”grundværdi”, der forstås som værdien af grunden i ubebygget stand. Grundværdien ansættes på baggrund af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter de forskrifter, der er udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. Dette betyder, at hvis der fx er mulighed for at opføre en etageejendom på den pågældende grund, vil værdien være højere end for en grund, hvorpå der kun kan opnås tilladelse til at opføre en enfamiliesejendom.

For ejerlejligheder gælder det ligeledes, at der ved vurderingen ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Grundværdien beregnes på den måde, at der ansættes en grundværdi for moderejendommens grundareal. Ved moderejendommen forstås den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder. Moderejendommens grundværdi fordeles herefter på de enkelte lejligheder efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen.

Besigtigelse

Vurderingsmyndigheden kan uden forudgående underretning af ejeren foretage udvendige besigtigelser af ejendommen fra offentligt tilgængelige positioner med henblik på indsamling af data, når dette er nødvendigt for ejendomsvurderingen. Der vil også blive taget luftfotos af alle danske ejendomme til brug for vurderingen, ligesom der kan blive taget fotos af boligen fra offentlig vej.

Vurderingsmyndigheden kan efter forudgående underretning af ejeren uden forudgående retskendelse og mod legitimation foretage udvendige besigtigelser af boligen inde på ejendommens grund, når det skønnes nødvendigt for vurderingen af den pågældende ejendom.

Indvendig besigtigelse af boligen kan efter forudgående underretning af ejeren foretages i tilfælde, hvor det skønnes nødvendigt for vurderingen af den pågældende ejendom. Indvendig besigtigelse mod ejerens ønske kan kun ske, hvis der er formodning om, at det er af væsentlig betydning for vurderingen, og besigtigelsen kan i så fald kun foretages med forudgående retskendelse.

Tilbagebetaling af for meget betalt boligskat

Den nye ejendomsvurderingslov indeholder en kompensationsordning til ejere af boliger, der har været vurderet for højt efter de gamle regler. Tilbagebetalingsordningen kommer til at gælde for både ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld) og for erhvervsejendomme mv. (grundskyld, men ikke dækningsafgift), men ikke for landbrugs- og skovejendomme og for enkelte andre boligtyper.

Tilbagebetaling som følge af eventuel fejlvurdering vil ske automatisk, men den vil først blive iværksat, når klagefristen er udløbet. Tilbagebetalingen vil ske til den eller de ejere, som på forfaldstidspunktet hæftede for de skatter, der bliver genberegnet.

Det beregnede beløb afrundes til nærmeste 1.000 kr.

Beløb under 200 kr. tilbagebetales ikke.

Boligejere, der har betalt ejendomsskatter af en for lav vurdering, bliver ikke opkrævet ekstra skat med tilbagevirkende kraft.