Spørgsmål
Vi har af køber fået forbehold til købsaftalen:
Vedr. ansvarsfraskrivelse for dødsbo:
Det fremgår af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 21a, at bestemmelser i aftalen om, at køberen ikke kan påberåbe sig fysiske mangler ved ejendommen, og andre almindelige forbehold ikke kan gøres gældende over for køberen, i det omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at følge den i § 2 nævnte fremgangsmåde (dvs. ved at anvende huseftersynsordningen).
Da dødsboet rent juridisk har haft mulighed for at anvende huseftersynsordningen, er ansvarsfraskrivelsen ikke lovlig og har ikke retsvirkning.
Hvad er en huseftersynsordning?
Er det noget vi skal gøre brug af?
Jeg troede at når man solgte et dødsbo, at man ikke hæftede for noget.
Gør man det alligevel? Vores ejendomsmægler har jo sat dødsboklausulen i købsaftalen, så de har heller ikke vidst?
Eller hvordan forholder vi os her?
Svar
Kære Spørger
Når dødsboklausulen er indsat i købsaftalen med en ansvarsfraskrivelse, kan i ikke blive mødt med mangels krav bortset fra vanhjemmel. Dvs., at I sælger noget, der ikke tilhører jer.
I skal også anvende huseftersynsordningen, når den kan gives.
Dette netop pga. § 21a.
Når huseftersyns ordningen efterleves, opnås samme fritagelse for de lovbestemte mangels krav, som ville følge af den generelle ansvarsfraskrivelses klausul.
Når man også benytter dødsboklausulen, er det fordi den dækker et større område end de lovbestemte mangels typer, eksempelvis mangler, der ligger uden for sokkelkanten.
Indenfor sokkelkanten vil ansvarsfrihed ikke kunne opnås, hvis man alene nøjes med en dødsbo klausul, når der er mulighed for at følge huseftersyns ordningen.
Huseftersyns ordningen indebærer, at man for sælgers regning får udarbejdet en tilstandsrapport, el rapport og giver køber mulighed for at tegne en ejerskifte forsikring, hvor sælger betaler 50% af den billigste præmie.
Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby