Ejerforeningsvedtægter

Om vedtægterne

Folketinget har den 9. juni 2020 vedtaget en ny lov om ejerlejligheder. Loven trådte i kraft den 1. juli 2020 og medfører bl.a. nye regler om normalvedtægt for ejerforeninger. Det betyder, at de tidligere normalvedtægter overgår til de nye normalvedtægter efter en overgangsperiode.

Ønsker en ejerforening at beholde de gamle normalvedtægter, skal disse tinglyses.

Den nye normalvedtægt gælder for ejerforeninger, der er stiftet efter 1. januar 2021, og som ikke har egne vedtægter.

Vedtægterne vil normalt som minimum indeholde regler for indkaldelse og afholdelse af generalforsamling i ejerforeningen. I vedtægterne kan endvidere være indeholdt begrænsninger i ejerens råderet over sin ejerlejlighed, fx vedrørende husdyrhold og ret til udlejning.

Der er bekendtgjort to normalvedtægter for ejerforeninger:

• En ”almindelig” normalvedtægt, der gælder for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder.
• En ”særlig” normalvedtægt for ejerforeninger, som er etableret ved salg af almene boliger efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v. eller etablering af nye tagboliger omfattende almene afdelinger.

Normalvedtægten er ikke egnet til alle ejerforeninger, og det er derfor vigtigt, at ejerforeningen vurderer, om der er individuelle behov i foreningen, der medfører, at man bør sørge for, at foreningen har sin egen vedtægt, der regulerer andet og mere end det, som er omfattet af normalvedtægten.

Den ”almindelige” normalvedtægt

Normalvedtægten for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, gælder for ”almindelige” ejerforeninger.

Normalvedtægten er udfyldende og gælder på områder, hvor eventuelle individuelle vedtægter ikke bestemmer andet. Den gælder i sin helhed i ejerforeninger, der ikke har vedtaget og tinglyst en individuel vedtægt.

Den nye normalvedtægt fra 2020 medfører bl.a. ændringer i reglerne om afstemning, bestyrelsens pligter, vedligeholdelsespligten og adgang til ejerlejligheden.

Den ”særlige” normalvedtægt

Lov om ejerlejligheder fra 2020 medfører ny bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger, der omfatter almene boliger. 

Denne normalvedtægt minder meget om den ”almindelige” normalvedtægt, men den fraviges på de områder, hvor særlige forhold gør sig gældende pga. relationen mellem ejerforeningen og den almene afdeling. 

Normalvedtægten gælder i de nyere ejerforeninger, der opstår/er opstået i forbindelse med salg af almene familieboliger. Normalvedtægten gælder, ligesom den almindelige normalvedtægt, kun på områder, hvor eventuelle individuelle vedtægter ikke bestemmer andet, men den gælder i sin helhed i ejerforeninger, der ikke har vedtaget og tinglyst en individuel vedtægt.

Vedtægten tager udgangspunkt i den almindelige normalvedtægt, men den fraviger den, i det omfang særlige forhold gør sig gældende. Som eksempel kan nævnes, at der er en væsentligt længere frist for indkaldelse til generalforsamlingen og udsendelse af materiale hertil.

Der er også andre stemmeregler end efter den almindelige normalvedtægt, idet der efter den særlige normalvedtægt kun stemmes efter fordelingstal. En sådan stemmeregel giver det mest retvisende billede af forholdene i en ejerforening etableret ved salg af almene boliger.

Herudover er der bl.a. særregler om, at afdelingsbestyrelsen har ret til at møde på generalforsamlingen med taleret, og at boligorganisationen på den almene afdelings vegne kan udpege personer, som er valgbare til ejerforeningens bestyrelse, ligesom der er en bestemmelse om sikkerhedsstillelse.

Herudover er der særlige stemmeregler, frister for afholdelse af og indkaldelse til generalforsamling, orientering af formanden for bestyrelsen for den almene afdeling og fremsendelse af forslag fra den almene afdeling.