Åbn alleLuk alle

Fejl og mangler ved boligen

Når du køber en bolig, der ikke er nybygget, vil der ofte være uforudsete skavanker og skader. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at du som køber kan kræve udgifterne hertil dækket. Både køber og sælger bør hente professionel hjælp, hvis køber finder fejl eller mangler af en vis størrelse ved boligen efter handlen (fx advokatbistand hos en boligadvokat). Rådgiveren kan vurdere, om der er basis for at rejse krav om erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen. Hvis køber har tegnet en ejerskifteforsikring, kan skaden anmeldes til forsikringsselskabet, som vurderer, om skaden er omfattet af forsikringsdækningen.

Sælger har ansvar for mangler

Som sælger, har du som udgangspunkt ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen. Du kan dog fritages for ansvaret, hvis du inden et konkret tilbud fra køber:

  • Får lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, som du giver til den mulige køber
  • Indhenter tilbud om en ejerskifteforsikring og giver det til køber
  • Giver køber et uigenkaldeligt tilsagn om at betale et beløb svarende til halvdelen af den tilbudte, samlede præmie,
  • Tydeligt gør køberen opmærksom på, at du som sælger slipper for ansvar, når du opfylder de nævnte betingelser. Det gør man normalt i et bilag til købsaftalen.

Denne mulighed for ansvarsfrihed for sælger, er fastsat ved ”Lov om Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.” og kaldes i daglig tale ”Huseftersynsordningen”.

Sælger kan således med Huseftersynsordningen fraskrive sig ansvaret for mangler ved bygningen, og for at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige, eller at de er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.

Det er vigtigt, at være opmærksom på, at Huseftersynsordningen i praksis ikke benyttes ved handel med almindelige lejligheder, men kun anvendes ved køb og salg af huse, villalejligheder og sommerhuse. Det skyldes, at det ikke er praktisk muligt at få foretaget en bygningsgennemgang af en måske meget stor ejendom, bestående af mange ejerlejligheder, ligesom det ikke er muligt at afgrænse en eventuel ejerskifteforsikringsdækning overfor ejerforeningens ansvarsområde.

Ved salg af ejerlejligheder er udgangspunktet således, at du som sælger hæfter i op til 10 år for skjulte fejl og mangler, fordi du ikke benytter Huseftersynsordningen.

Sælgers ansvar udenfor Huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen medfører kun ansvarsfrihed for sælger, for så vidt angår mangler ved ”bygningerne”. Sælger hæfter stadig for mangler vedrørende selve grunden, f.eks. forurening.

Endvidere hæfter sælger for forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig, som sælger er ansvarsfri for.

Endelig hæfter sælger for bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet, da tilstandsrapporten blev udarbejdet, var af en sådan karakter, at den bygningssagkyndige burde have omtalt det i rapporten.

Forældelsesfristen er nu som udgangspunkt 3 år. Ved handel med fast ejendom vil fristen som hovedregel regnes fra overtagelsesdagen. Er en køber ubekendt med kravet - fx hvis skaden selv efter længere tid ikke har vist sig - regnes forældelsesfristen dog først fra den dag, da køber fik eller burde have fået kendskab til skaden.

De hidtil gældende regler om, at køber skal påberåbe sig fejl og mangler ved fast ejendom inden rimelig tid efter, at køber har eller burde have konstateret manglen, er dog fortsat gældende. Gør køber ikke indsigelse overfor sælger indenfor rimelig tid, fortabes kravet efter almindelige obligationsretlige regler.

Der gælder dog en absolut forældelsesfrist på 10 år, hvilket betyder, at også selvom køber ikke har kendskab til de pågældende fejl og manglers eksistens, vil kravet under alle omstændigheder bortfalde 10 år efter overtagelsesdagen. For forurening er den absolutte forældelsesfrist for at gøre krav gældende mod forureneren nu 30 år.

Forældelsesreglerne kan således være relevante for køber og sælger af ejerlejligheder og for køber og sælger af huse m.m. For den sidste gruppes vedkommende vil forældelsesreglerne gælde for de forhold, som sælger ikke kan fraskrive sig ansvaret for via Huseftersynsordningen.

Undtagelser for sælgers ansvarsfrihed

Selvom du som sælger har fået udarbejdet en tilstandsrapport, vil du i visse tilfælde alligevel stadig have dit almindelige ansvar for fejl og mangler.

Som sælger er du nemlig ikke fritaget for ansvar

  • for skader, som er opstået efter tilstandsrapporten er udarbejdet eller fornyet
  • for forhold, der strider mod servitutter eller offentligretlige forskrifter (medmindre der er tale om, at en el- eller vvs-installation er ulovlig i henhold til offentlige forskrifter, for så er du som sælger ansvarsfri)
  • for forhold, som du som sælger har afgivet garanti for,
  • hvis du som sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt,
  • for mangler ved grunden, fx forurening,
  • hvis du som sælger har opført bygningen med salg for øje, og
  • for bygningens stikledninger, herunder kloakker, med mindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten.

I disse tilfælde kan køber som udgangspunkt kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen, når der er tale om en væsentlig mangel.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det kan være konkret aftalt mellem køber og sælger, fx at sælger ikke skal hæfte for skader opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse, eller at sælger ikke skal hæfte for forurening. En aftale, der indeholder en konkret ansvarsfraskrivelse for sælger, er gyldig, hvis den er tilstrækkeligt specificeret.

Er der væsentlige mangler ved boligen, bør du som køber rådføre dig med en advokat, der kan vurdere, om det er hensigtsmæssigt at rette et krav mod sælger og eventuelt føre retssag.

Hvornår har sælger handlet groft uagtsomt?

En sælger kan blive erstatningsansvarlig ved fx groft at tilsidesætte sin loyale oplysningspligt overfor køber eller ved at have udført uforsvarligt arbejde på ejendommen.

Der skal meget til, før man kan sige, at en sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Der er for det første en bagatelgrænse på ca. 6.000 kr. Det betyder, at en sælger ikke har pligt til at oplyse om mangler, der ikke overstiger dette beløb. Desuden er det nødvendigt med en konkret juridisk afvejning for at afgøre, om manglen giver ret til erstatning eller et forholdsmæssig nedslag i prisen.

Hvis en bolig er gennemgået af en bygningssagkyndig, skal der meget til, før en privat sælgers adfærd bliver karakteriseret som groft uagtsom eller svigagtig. Man kan ikke kræve, at en privat sælger kan gennemgå tilstands- og elinstallationsrapporten for mulige mangler eller fejl.

Sælger er ikke forpligtet til at gøre køber, bygningssagkyndig eller elinstallatørvirksomhed opmærksom på forhold, der alene er synlige for en fagmand. Men hvis sælgeren ikke har fortalt sandheden om et forhold, så vil sælger under alle omstændigheder være ansvarlig.

Ejerskifteforsikring

Hvis du som køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring, er du forsikringsdækket for en række skjulte fejl og mangler. Det er uden betydning, om køber tegner netop den forsikring, som sælger har fremlagt i forbindelse med handlen, eller om køber vælger et andet forsikringsselskab og tegner forsikringen dér.

Sælger skal betale halvdelen af forsikringspræmien. Der er tale om en éngangsbetaling. Hvis køber vælger at tegne en dyrere eller billigere forsikring, end den sælger har tilbudt, får køber under alle omstændigheder refunderet det beløb, der svarer til halvdelen af det oprindelige tilbud. Køber må således selv betale differencen, hvis den ønskede forsikring er dyrere, ligesom køber får ”gevinsten”, hvis forsikringen er billigere.

Hovedreglen er, at ejerskifteforsikringen dækker de fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Det kan ske, at huset har fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten, men burde have været nævnt. Disse mangler er som udgangspunkt dækket af den bygningssagkyndiges ansvarsforsikring. Alle ejerskifteforsikringer har en selvrisiko.

Det er en betingelse for forsikringsdækning over ejerskifteforsikringen, at skaden var til stede på overtagelsesdagen. Forsikringen dækker altså ikke skader, der er opstået efter at køber har fået nøglerne til huset. Sådanne skader, der opstår i købers ejertid, hører typisk ind under husforsikringen, som køber tegner.

Hvis du som køber konstaterer mangler ved boligen

Det er ikke ualmindeligt – og måske ligefrem forventeligt - at der ved erhvervelse af en ”brugt” bolig konstateres mangler efter overtagelsen. Selvom manglerne måske ikke er dyre at udbedre, kan frustrationen over dem dog være betydelig! Generelt kan man sige, at hvis man køber en ”brugt” bolig, må man normalt tåle en dryppende vandhane o.l., mens dette normalt ikke vil være tilfældet ved køb af nybyggeri. Køber man nyt, har man som udgangspunkt krav på, at tingene i boligen fungerer som nye.

Hvis du som køber konstaterer mangler ved boligen, er der tre muligheder:

  • Er der tale om en ”bagatel” eller et aftalevilkår, hænger du som køber selv på den. Se eventuelt købsaftalen eller tillæg til købsaftalen, om noget er aftalt.
  • Er manglen en skade, der er omfattet af ejerskifteforsikringen, anmeldes denne til ejerskifteforsikringsselskabet. Send skadesanmeldelse til forsikringsselskabet.
  • Manglen hører ikke under nogen af ovenstående kategorier, og der kan eventuelt rettes krav mod sælger, den bygningssagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten, eller eventuelle andre involverede. Her bør du som køber involvere din juridiske rådgiver, da det skal overvejes, om der skal anlægges sag.

Konstatering af mangler

Først må det konstateres i hvilken af ovenstående kategorier, manglen hører. Er der tale om bagateller, f.eks. en dryppende vandhane, en punkteret termorude, kosmetiske skader uden særlig betydning eller i øvrigt småmangler, der kan udbedres for mindre end ca. 6.000 kr., er det dig som køber, der må sørge for udbedring – og for egen regning.

Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale, der benyttes i de fleste bolighandler, indeholder en garanti for, at de medfølgende hårde hvidevarer er funktionsduelige på overtagelsesdagen. Derfor gælder bagatelgrænsen ikke hårde hvidevarer. Du kan som køber derfor godt have krav på at sælger betaler kr. 4.000 for en ny vaskemaskine.

Bagatelgrænsen gælder heller ikke, hvis sælger i øvrigt har givet garanti, fx for at alle termostater virker, eller at alle termoruder er intakte. Det er en god idé at gennemgå købsaftalen og eventuelle tillæg til købsaftalen for at se, om der skulle være givet garantier. Er det tilfældet, kan der rettes et krav mod sælger.

Vurdering og værdiansættelse af manglen

Er manglen af en karakter, som du som køber ikke umiddelbart selv kan overskue, og kan der blive tale om at rette et krav mod sælger eller forsikringsselskabet, kan det anbefales, at du indledningsvis danner dig et overblik over manglernes karakter og omfang, herunder prisen på udbedringen. Det kan f.eks. ske ved at indhente en udtalelse og et tilbud på udbedring fra en fagmand.

På den måde kan du som køber - eventuelt i samråd med din rådgiver – lettere fastslå, hvilken vej du skal gå for at søge omkostningerne til udbedring af skaden dækket.

Anmeldelse af skaden til ejerskifteforsikringsselskabet

Er skaden en skjult skade - det vil sige, at den ikke fremgår af den tilstandsrapport, der fulgte med i handlen - er udgangspunktet, at ejerskifteforsikringsselskabet dækker, hvis en sådan er tegnet. Dette er dog ikke en regel uden undtagelser, men normalt bør man anmelde skaden til forsikringsselskabet.

Udbedringsomkostningerne og en faglig vurdering af skaden kan også være god information at anføre i skadesanmeldelsen, hvis skaden skal anmeldes til ejerskifteforsikringsselskabet. Sagsbehandlingen går typisk hurtigere og nemmere, hvis forsikringsselskabet straks kan danne sig overblik over, hvilken type skade, der er tale om.

Hvis selskabet vurderer, at skaden er omfattet af forsikringen, vil selskabet typisk sende en taksator ud for at vurdere og omfangsbestemme skaden.

Det er altid forbundet med selvrisiko at få dækning fra ejerskifteforsikringsselskabet. Der er forskel på selvrisikoens omfang fra selskab til selskab. Du kan som køber se i din forsikringspolice, hvordan din selvrisiko er sat sammen.

Anmeldelse af skaden kan normalt ske via internettet på forsikringsselskabets hjemmeside.

Sagsanlæg

Det sker indimellem, at køber efter overtagelsen kan konstatere omfattende fejl og mangler ved den nyerhvervede bolig og samtidig kan konstatere, at hverken sælger eller ejerskifteforsikringsselskabet vil anerkende til at betale for udbedringen. I tilfælde af en sådan tvist, bør du som køber kontakte din advokat for en vurdering af, om afvisningen er berettiget, eller om der skal tages skridt til at anlægge retssag.

Kan du som køber rette krav mod den autoriserede bygningssagkyndige?

Du kan som køber fremsætte krav om skadeserstatning for fejl, der burde have været omtalt i rapporten. Kravet kan rettes over for den person, der har udarbejdet tilstandsrapporten, eller den autoriserede elinstallatørvirksomhed, der har udarbejdet elinstallationsrapporten.

Har sælgeren måttet betale et beløb til køberen på grund af fejl, der burde have været omtalt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, tilkommer der sælgeren en rimelig godtgørelse.

Du skal som køber fremsætte kravet inden 5 år fra den overtagelsesdag, der er aftalt mellem køber og sælger, dog senest 6 år fra rapportens datering. Overskrides fristen, mister du retten til at påberåbe dig, at fejlen burde have været omtalt i rapporten.

Det gælder dog ikke, hvis den person eller virksomhed, der har udarbejdet rapporten, har ydet en garanti for et længere tidsrum eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.