Spørgsmål
Kære BOLIGadvokat.
Jeg har købt en andelsbolig i april 2024. På badeværelset er loftet sænket med spots. Der er en lem i loftet, så man kan få adgang til kabel-samlinger og ventilation. i forbindelse med købet, er der blevet udarbejdet en el-rapport uden anmærkninger vedr. elinstallationen under det sænket loft i badeværelset. Jeg er gået i gang med renovere lejligheden, herunder gangen (som støder op til badeværelset). Jeg har i forbindelse med renoveringsarbejde anvendt samme elektriker, som udarbejdet el-rapporten for lejligheden. Under renoveringen fortæller elektrikeren, at han ikke kan tilgå en skjult samling af kabler, som løber ind under det forsænket loft i badeværelset. Med andre ord, findes der en samling af kabler, som er utilgængelig for elektrikeren. samlingen kan hverken nås fra loft-lemmen i badeværelset eller fra gangen. Elektrikeren fortæller mig, at han desværre har overset samlingen af kabler under el-tjekket af lejligheden. Han fortæller mig installationen er ulovlig og skal lovliggøres.
Nu har jeg to spørgsmål:
1. Hvem skal betale for lovliggørelsen af el-samlingen? - mig, - elektrikeren der forestod el-rapport og overså den ulovlige installation - eller sælger af andelslejligheden?
2. Jeg har købt lejligheden til maksimalsprisen. Da den ulovlige el-installation ikke er noteret i el-tjekket, har jeg vel teknisk set betalt overpris for andelslejligheden, da der ikke er foretaget nedslag i prisen?
Svar
Kære spørger
”Du skal selv betale lovliggørelsesomkostningerne. Teoretisk set kan du dog – som du også selv skriver – kræve købesummen nedsat på grund af manglerne og den for meget betalte købesum tilbagebetalt af sælger. Hvis sælger afviser kravet, kan du dog blive nødt til at føre retssag mod sælger for at kunne tvangsinddrive dit krav, og herved er der risiko for, at dine sagsomkostninger kommer til at overstige, hvad du har mulighed for at indvinde hos sælger.
Elektrikeren kan også blive erstatningsansvarlig for betaling af samme beløb til dig, men kun hvis du af en eller anden grund ikke kan rette kravet mod sælger, eksempelvis hvis han er gået konkurs. Herved skal forstås, at du i første omgang må rette dit krav mod sælger, og kun hvis du ikke kan inddrive pengene her, kan elektrikeren blive ansvarlig for at dække dit tab.”
Med venlig hilsen / best regards
Henrik Palmkvist
Advokat (H)
Dette spørgsmål er besvaret af:
Henrik Palmkvist
Specialeområder er: Køb og salg af fast ejendom, Andelsbolig- og ejerforeningsforhold, Entrepriseret, Mangler ved fast ejendom, Lejeret og retssager.