At købe bolig i Danmark

For både danskere og udlændinge, der ønsker at købe en fast ejendom i Danmark, gælder der et såkaldt bopælskrav. Bopælskravet indebærer, at man som udgangspunkt skal have enten fast bopæl i Danmark på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt 5 år. (Se dog undtagelsen for EU- og EØS-borgere nedenfor).

Reglerne om bopælskrav gælder alle typer af ejendomme i Danmark.

En tidligere bopælsperiode behøver ikke nødvendigvis at have været sammenhængende. Den kan fx godt have været delt op i en bopælsperiode på 2 år og senere en periode på 3 år. Midlertidige ophold grundet ferie, studieophold o.l. vil som hovedregel ikke kunne medregnes i perioden.

Som en undtagelse til bopælskravet gælder særlige regler for borgere fra EU-lande og EØS-lande, som ønsker at arbejde i Danmark. Her gælder først og fremmest et krav om, at ejendommen skal være til brug for borgerens helårsbeboelse eller være en forudsætning for, at borgeren kan drive selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser i Danmark. Det betyder fx, at en svensker ikke kan købe sommerhus i Danmark uden særlig tilladelse.

For disse borgere er kriteriet udelukkende deres statsborgerskab. Er man således statsborger i et EU-land eller et EØS-land, kan man uden Civilstyrelsens tilladelse købe fast ejendom i Danmark, hvis ejendommen skal tjene til helårsbolig for borgeren. Dog kræver en sådan køberet, at man opfylder mindst en af følgende betingelser:

• Man er arbejdstager i Danmark
• Man er selvstændig erhvervsdrivende i Danmark, eller
• Man råder over tilstrækkelige midler til at forsørge sig selv og sin familie og er omfattet af en sygeforsikring, således at opholdet i Danmark ikke er en byrde for den danske stat.

Årsagen hertil er, at Danmark som medlem af EU er forpligtet til ikke at hindre arbejdskraftens frie bevægelighed inden for fællesskabet. Det vil sige, at Danmark ikke må hindre andre EU- og EØS-borgere i at købe en fast helårsejendom i Danmark, da det samtidig ville hindre arbejdskraftens frie bevægelighed.

Der stilles ydermere krav om, at køber underskriver en såkaldt tro- og loveerklæring, hvor køber under strafansvar erklærer enten:

• at køber er statsborger i et EU-land eller et EØS-land, og
• at køber vil udøve selvstændig virksomhed i Danmark, eller er beskæftiget som lønmodtager hos en arbejdsgiver, eller
• at køber har et EU-/EØS-opholdsbevis (som skal uploades ved tinglysning af skøde)
• at ejendommen skal anvendes til helårsbolig, og
• at ejendommen ikke er et fritidshus eller en fritidsgrund eller benyttes som sådan

Erklæringer om disse forhold skrives ind i det digitale skøde, der indeholder en rubrik herom, hvori der krydses af ved den relevante tekst. EU- og EØS-borgere skal ligeledes overholde de almindelige regler om bopælspligt – dvs. pligt til faktisk at bebo boligen – hvis der gælder en sådan på ejendommen.

Læg særligt mærke til, at EU- og EØS-borgere ”kun” har adgang til at købe helårsbolig i Danmark. For køb af fritidshus/sommerhus i Danmark gælder en helt særlig regel, og her har EU- og EØS-borgere ikke noget fortrin i forhold til andre udlændinge.

Hvis køber har fast bopæl i Danmark, men har opnået cpr-nr. eller er indrejst i landet inden for de seneste 5 år, skal der i skødet afgives tro- og loveerklæring fra køber. Erklæringen skal indeholde oplysning om, at køber erhverver ejendommen med henblik på at opretholde den faste bopæl.

Hvis en sådan erklæring ikke er med, vil skødet blive tinglyst med frist. Fristen kan opfyldes ved, at der oprettes en påtegning til skødet, hvori der kan afgives behørig erklæring i henhold til erhvervelsesloven og den tilhørende bekendtgørelse. Tinglysningsafgiften for en sådan påtegning er kr. 1.750.

Hvis køberen alene har været udrejst af Danmark for en kortere periode, fx på grund af studieophold, arbejde eller lignende, kan nærmere forklaring herom afgives ved anmeldelse af dokumenttypen ”Forevis Dokumentation”. Tinglysning af denne type dokumentation er afgiftsfri.

Udenlandske selskabers ret til at købe ejendom

Bopælskravet for personer gælder også for selskaber og foreninger m.m. Det vil sige, at såfremt et selskab ikke enten har hjemsted eller tidligere har haft hjemsted i Danmark i 5 år, skal selskabet søge om tilladelse til køb af fast ejendom hos Civilstyrelsen. Tilsvarende gælder reglerne for EU- og EØS-borgere også for selskaber og foreninger m.m. hjemmehørende i EU- eller EØS-lande.

Danmark har, i forhold til de øvrige EU-lande, en helt særlig regel for køb af sommerhus. For at bevare retten til sommerhuse for danskere og andre med fast bopæl her i landet, gælder bopælskravet for alle. Det vil sige, at man skal have fast bopæl i Danmark for at kunne købe sommerhus i Danmark, hvilket tillige gælder for EU- og EØS-borgere.

Bopælskravet betyder, at personer, der ikke har bopæl eller har boet her i landet i mindst 5 år, ikke kan købe sommerhus i Danmark uden tilladelse. Det samme gælder altså for danske statsborgere, der ikke opfylder bopælskriteriet.

Er du i tvivl om, hvorvidt du opfylder bopælskriteriet, kan du kontakte Civilstyrelsen. I deres vurdering ser de bl.a. på, hvor længe du har boet i Danmark, om du har din familie i Danmark, herunder om du fx har børn i daginstitution, om du taler dansk og har taget danskundervisning, og om du arbejder i Danmark m.v.

Hvis man ikke opfylder bopælskravet, får man således kun lov til at købe sommerhus, hvis man får tilladelse hertil fra Civilstyrelsen. I praksis kan man kun få tilladelsen, hvis man har en særlig stærk tilknytning til landet. Der er tale om en samlet vurdering, men der lægges vægt på alle relevante oplysninger, såsom tidligere ophold i Danmark og særlig familiemæssig, erhvervsmæssig, kulturel eller økonomisk tilknytning til Danmark.

Ansøgning herom skal indgives til Civilstyrelsen, der i praksis forlanger en ganske udførlig og detaljeret redegørelse for, hvorfor du som køber mener, at du har den fornødne tilknytning. Der kan fx være tale om, at du skal angive datoer for de perioder, hvor du har tilbragt ferier i et bestemt sommerhus eller et bestemt område. Eller redegøre detaljeret for begivenheder og de familiemæssige og venskabelige relationer, der har skabt tilknytningen.

Personer under 18 år, der ikke har indgået ægteskab, er umyndige. Forældrene eller den, der har forældremyndigheden over vedkommende, er således værge. Personer over 18 år kan også være umyndige, idet en person kan være frataget rådigheden over sin formue og sin retlige handleevne – fx på grund af sindssygdom eller et alvorligt svækket helbred.

For at umyndige personer skal kunne købe/sælge bolig i Danmark, skal personens værge godkende den umyndiges køb, salg og belåning af bolig. Værgens godkendelse skal tillige suppleres med en tilladelse fra Familiehuset. Tilladelsen skal foreligge, inden købet foretages.

I praksis er myndighederne tilbageholdende med at tillade en umyndig person at købe fast ejendom. Tilladelse gives derfor normalt kun, hvis det vurderes forsvarligt med hensyn til den umyndiges alder, personlige og økonomiske forhold, ejendommens art og pris samt formålet med erhvervelsen.

At myndighederne er tilbageholdende, skyldes de pligter, byrder og ansvar, der følger med det at eje en fast ejendom. Det er derfor en forudsætning for at få en tilladelse, at den umyndige selv har økonomisk råderum til at kunne klare alle disse forpligtelser – herunder at betale terminsydelser, forsikringer og ejendomsskatter.