At købe bolig på tvangsauktion

En tvangsauktion kan blive en realitet, hvis en boligejer skylder penge til fx en panthaver, der ikke har modtaget de aftalte terminsydelser.

Den, der indleverer begæring om tvangsauktion til fogedretten, kaldes ”rekvirent”. En tvangsauktion over en bolig finder sted i fogedretten i den retskreds, hvor boligen ligger.

En tvangsauktion bliver bekendtgjort i Statstidende og i et relevant dagblad med mindst 14 dages varsel, så potentielle købere kan forberede sig til den officielle besigtigelse af ejendommen og det egentlige auktionsmøde. Herudover kræver de fleste fogedretter også, at auktionen ligeledes bekendtgøres på internettet.

Du kan finde information om kommende tvangsauktioner på flere forskellige internetsider. Det kan forekomme, at auktionen aflyses i sidste øjeblik, da ejeren af ejendommen helt frem til tvangsauktionen kan afværge salget ved at betale de penge, der skyldes.

Det sker også, at det lykkes ejeren at sælge ejendommen i fri handel i sidste øjeblik. Derfor kan det være en god idé på auktionsdagen at kontakte fogedretten telefonisk, så du kan få vished for, om tvangsauktionen gennemføres.

Inden tvangsauktionen løber af stablen, er det særdeles vigtigt at få undersøgt den ejendom, som du påtænker at byde på. Ofte tilbyder fogedretten kun én besigtigelse af ejendommen på en nærmere bestemt dato. Denne besigtigelse kan være din eneste chance for at undersøge ejendommen. Andre gange er der mulighed for at få lov til at besigtige ejendommen ved at henvende sig til den advokat, som repræsenterer rekvirenten af auktionen.

Har du ikke stor erfaring med fast ejendom, er det en rigtig god idé, at du kontakter en bygningssagkyndig, som kan deltage ved besigtigelsen. Den bygningssagkyndige vil med sin sagkundskab have et ”vågent øje” for diverse fejl og mangler ved ejendommen, og han vil derfor kunne advare dig mod eventuelle risici ved ejendommen, som du kan tage med i din vurdering, inden du byder på auktionen.

Det kan være meget vanskeligt for en ikke-sagkyndig køber at opdage en ejendoms fejl og mangler. Udgiften til en bygningssagkyndig er derfor i mange tilfælde givet godt ud, også selvom du selv må afholde denne, og selvom du måske ikke bliver højestbydende på tvangsauktionen.

Det er ligeledes vigtigt at gøre sig klart, at køb på tvangsauktion indebærer, at du som højestbydende køber ejendommen som den er og forefindes på auktionsdagen. Der er ikke – og vil ikke blive – udarbejdet en tilstandsrapport for boligen ved salg på tvangsauktionen. Derfor har du som køber heller ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker skjulte fejl og mangler, og det gælder uanset, om der er tale om et hus eller en ejerlejlighed.

Det betyder, at du som højestbydende køber hæfter for alle eventuelle fejl og mangler ved ejendommen, også selvom du ikke selv – eller den bygningssagkyndige - blev opmærksom på disse ved besigtigelse af ejendommen.

Du har efter tvangsauktionen ikke mulighed for at fortryde handlen (fortrydelsesretten er ikke gældende ved køb på tvangsauktioner), og du har heller ikke mulighed for at rette et krav mod auktionssælgeren, fogedretten eller andre.

Det er en god idé, at du gør dig disse potentielle udfordringer klart, og at du har luft nok i økonomien til at bære eventuelle ekstra udgifter, der måtte dukke op efter overtagelse af ejendommen.

Tror du, at der er udsigt til at gøre et rigtig godt køb på en tvangsauktion, er der nogle gange mulighed for dette. Men en ejendom købt på tvangsauktion byder indimellem på skjulte overraskelser, og den risiko bør du indregne i det bud, du afgiver på auktionen.

En tvangsauktion foregår i fogedretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger.

Enhver har mulighed for at byde på ejendommen på det offentlige auktionsmøde. Har du ikke selv mulighed for at møde, kan du lade en advokat byde for dig eller give en anden person skriftlig fuldmagt. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis du vil byde på en ejendom, skal du på mødet bl.a. kunne stille sikkerhed for budsummens betaling. Dette kan du læse mere om nedenfor.

Selve auktionen begynder med, at fogeden konstaterer, hvem der er mødt op. De personer, der har panterettigheder i ejendommen, gør deres krav op over for fogeden. Den, der har anmodet om at få ejendommen solgt på tvangsauktion – rekvirenten – gennemgår herefter salgsopstillingen. Det er muligt at stille spørgsmål hertil.

Fogeden oplyser om salgsopstillingens størstebeløb, hvilket er det beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet. Ud over det du byder og størstebeløbet, skal auktionskøberen også betale auktionsafgift og tinglysningsafgift. Det fremgår af auktionsvilkårene i salgsopstillingen, hvordan afgifterne beregnes.

Selve auktionen foregår som ved andre auktioner, således at der bydes og overbydes, indtil der ikke er flere overbud, og salget bekræftes ved et hammerslag til højestbydende.

Sikkerhedsstillelse

Hvis du ønsker at byde på tvangsauktionen, skal du være opmærksom på, at du skal komme med forskellige typer sikkerhedsstillelser, der skal præsenteres allerede på mødet i fogedretten.

For at få lov til at byde på auktionen, skal du over for fogedretten stille sikkerhed for de udgifter, der vil være forbundet med at afholde et nyt auktionsmøde. Det anbefales, at man kontakter rekvirentens advokat inden mødet for at få oplyst det præcise kapitalbehov.

Budsummen

Hvis du bliver højestbydende på tvangsauktionen, skal budsummen betales. I salgsopstillingen er der angivet et beløb, som typisk er beregnet på baggrund af ejendomsværdien. Der tages udgangspunkt i dette, når man skal beregne sikkerhedens størrelse. Størrelsen af den samlede konkrete sikkerhedsstillelse, der vil blive forlangt, afhænger dog af budsummens størrelse og kan derfor først beregnes nøjagtigt efter auktionen.

Størstebeløbet

Udover selve budsummen skal der også betales et beløb, som i salgsopstillingen er angivet som ”størstebeløbet”. Størstebeløbet er det beløb, som pant- og udlægshavere kan forlange betalt, og de omkostninger, som skal betales udover budsummen. Endelig skal der også betales en særlig auktionsafgift til staten. Størstebeløbet fremgår i salgsopstillingens punkt B. Du skal som højestbydende betale disse penge. Da de færreste har mulighed for at betale kontant på stedet, skal der i stedet stilles sikkerhed.

Denne sikkerhed, typisk i form af en bankgaranti, vil du sædvanligvis have mulighed for at få en frist på 7 dage til at stille, såfremt du straks betaler minimum kr. 25.000 i kontanter. Overholdes fristen ikke, kan der blive tale om at genoptage auktionen og lade ejendommen gå til den næsthøjest bydende. I en sådan situation vil man kunne forlange, at du vil skulle betale beløbsforskellen mellem de to bud.

Auktionsafgiften forfalder 8 dage efter, at du er blevet højestbydende. Auktionsafgiften er 0,5 % af beløbet som budsummen sammenlagt med størstebeløbet giver.

2. auktion

Skyldneren, dvs. ejeren af ejendommen, eller de kreditorer, der ikke fik fuld dækning ved hammerslaget på 1. auktion, kan forlange, at der afholdes en ny auktion. Dette sker ofte i praksis.

Bliver der forlangt en 2. auktion, vil tidspunktet for denne auktion straks blive fastsat af fogedretten.

På 2. auktionen kan hammerslagsbuddet på 1. auktion overbydes af andre. Hvis skyldneren, altså boligejeren, når at indfri alle sine restancer, inden 2. auktionen finder sted, kan skyldneren også nå at afværge salget af ejendommen, også selvom du har budt på ejendommen på 1. auktionen. Dette sker dog sjældent, når sagen er nået så langt.

Kommer der et højere bud på 2. auktionen, vil den højestbydende få ejendommen. Kommer der ikke andre bud, vil du som højestbydende på 1. auktionen få ejendommen.

Rekvirenten af tvangsauktionen udarbejder en opgørelse over alle auktionens omkostninger og sender den til auktionskøberen. Du har som auktionskøber ansvar for, at alle panthavere og udlægshavere får de penge, som de har krav på. Som dokumentation for at alle omkostninger er betalt, skal du som auktionskøber indhente ”samtykkeerklæringer” fra alle panthavere og fra rekvirenten.

Som auktionskøber skal du dernæst sørge for at få tinglyst skøde på ejendommen, så du kommer til at stå som adkomsthaver i tingbogen. Det foregår således, at du indledningsvis sender et brev til fogedretten med anmodning om udstedelse af auktionsskøde. I brevet til fogedretten skal der vedlægges ”samtykkeerklæringer” og en udskrift af auktionsbogen, som du forinden kan anmode fogedretten om at fremsende. Hvis du efter auktionen har videresolgt ejendommen, skal du i brevet også vedlægge transportskøde. Herefter kan fogedretten udstede et auktionsskøde.

Udstedelse af auktionsskøde er gratis, men det er betinget af, at der er betalt auktionsafgift. Du skal herefter sørge for at få tinglyst skødet, eventuelt med hjælp fra en advokat, der også kan bistå med at sikre, at alle anmærkninger om sælgerens tidligere lån bliver slettet fra tingbogen. Alle de rettighedshavere og kreditorer, der ikke fik dækning på tvangsauktionen, bør i samme forbindelse slettes af tingbogen.

Det er i praksis næsten udelukkende professionelle, der køber ejendomme på tvangsauktion. Det skyldes, at det kræver en større indsigt i de byggetekniske og juridiske forhold, end private normalt besidder. Hvis du alligevel overvejer at købe din næste bolig på tvangsauktion, bør du sammenligne de fordele og ulemper, der er nævnt ovenfor.

Derudover bør du overveje at kontakte en advokat og en bygningssagkyndig, der kan bistå dig med juridisk og byggeteknisk rådgivning undervejs. Du bør også være indstillet på, at køb af fast ejendom på tvangsauktion er forbundet med større økonomiske og forsikringsmæssige risici end boligkøb i fri handel.