Mangler

Spørgsmål

Hej, Jeg skriver da vores familie har købt en bolig og efter købsaftale er underskrevet er der opstået en twist. Vi bliver af sælger inviteret ud for at se boligen en sidste gang inden overtagelse. Vi har været ude og se ejendommen to gange tidligere. Denne sidste gang vi er der ude, spørger jeg ind til et rum som er tiltænkt og forberedt til gæstetoilet. Jeg spørger om hvor meget der mangler for at få det i funktionsdygtig stand. Da vi jo har kunne se der ikke er opsat armaturer og sanitet. Sælger fortæller at det desværre ikke vil kunne fungere på trods af vi fik sat sanitet og armaturer op. Det begrunder sælger med at der er et problem med kloaken udenfor soklen, der er desværre bagfald på og det vil derfor stoppe og danne propper hele tiden. Vi har gennemgået alle rapporter og dokumenter fra mægler og vi er ikke støt på denne fejl/mangel nogle steder. Men sælger kendte jo til problemet på trods af det. Vi føler ikke vi har kunne handle huset, på et fair grundlag og synes reelt set at sælger bliver nødt til at udbedre fejlen. Sælger burde jo iflg lovgivning om “sælgers loyale oplysningspligt”, have fået det skrevet ind i tilstandsrapporten, så en køber kunne forhandle et afslag på en evt omkostning for udbedring. Hvordan skal jeg forholde mig her, hvis sælger ikke mener de skal betale for at rette fejlen?

Svar

Der er umiddelbart tale om en mangel ved ejendommen, som sælger ikke har oplyst om forinden købet, uanset sælger var bekendt med forholdet. Sælger har dermed ikke iagttaget sælgers loyale oplysningsforpligtelse. Jeg formoder at I som købere har iagttaget en købers undersøgelsespligt, og at der derfor ikke har været nogen indikationer af forholdet forinden jeres endelige og ubetingede køb.

I så fald er der tale om  misligholdelse fra sælgers side, og I kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.

Hvilken type af beføjelse i kan/skal/bør vælge afhænger meget konkret af forholdene i handlen i øvrigt, hvorfor I bør søge rådgivning i forhold til at fremsætte korrekt krav.

Overordnet består misligholdelsesbeføjelserne af:

- naturalopfyldelse: hvorved det kan kræves at sælger skal bringe forholdet i orden.

- forholdsmæssigt afslag: hvorved I kan kræve afslag i købesummen svarende til fx manglens betydning for købesummen eller et beløb svarende  udbedringsomkostningerne. Det kræver dog at beløbet udgør en vis procentdel af købesummen, og at manglen havde betydning for jeres køb.

- erstatning: Der kan fremsættes erstatningskrav for jeres tab, idet sælger har været i ond tro. Tabet kan opgøres som fx. manglens betydning for købesummen eller et beløb svarende til udbedringsomkostningerne.

- ophævelse: hvis manglen er væsentlig og forholdet fx ikke kan udbedres, eller der vil være uforholdsmæssige store omkostninger forbundet dermed, kan handlen muligvis ophæves, hvis I endnu ikke har taget den i brug.

Jeg vil anbefale jer at tage kontakt til en advokat, såfremt sælger ikke accepterer at udbedre forholdet inden overtagelse, og fremlægger dokumentation for udbedringen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Dette spørgsmål er besvaret af: