Regler for erhvervsleje

Erhvervslejeloven gælder for lejeaftaler indgået efter ikrafttrædelsesdatoen den 1. januar 2000 (nye lejeaftaler) og med bestemte overgangsbestemmelser for lejeaftaler indgået før lovens ikrafttræden (gamle lejeaftaler). Tidligere var erhvervslejeforhold reguleret dels i lejeloven dels i erhvervslejereguleringsloven. Bestemmelserne er nu samlet i én erhvervslejelov. 

Erhvervslejeaftaler kan være mundtlige, men skal ifølge loven udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det. Der gælder ikke særlige krav om udformningen af erhvervslejekontrakten eller om anvendelse af specielle blanketter.

Erhvervslejeloven bygger på en høj grad af aftalefrihed. Det betyder, at lejer og udlejer ud over lejens størrelse og regulering skal tage stilling til en række spørgsmål fx om lejeforholdets varighed, fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers ret til at lade en anden lejer indtræde i lejeforholdet (afståelsesret), erstatning mv. Den aftalte lejes størrelse bør afspejle, hvilke vilkår lejer og udlejer har forhandlet sig frem til. 

På en række centrale områder i lejeforholdet indeholder erhvervslejeloven fravigelige (deklaratoriske) bestemmelser, der finder anvendelse, medmindre parterne har aftalt andet. Det gælder bl.a. regler om lejens størrelse og regulering, vedligeholdelse af det lejede, mangler ved det lejede, betaling for varme og vand og lejerens fraflytning. 

På enkelte områder er der i erhvervslejeloven, for at beskytte lejeren, fastsat bestemmelser, der ikke kan fraviges (præceptive). Det gælder bl.a. reglerne om opsigelse (med varsel) og ophævelse (fraflytning uden varsel) fra udlejerens side. 

Hvad angår regulering af lejen i lejeperioden finder erhvervslejelovens § 13 om regulering til markedslejen anvendelse, medmindre andet er aftalt. 

Erhvervslejelovens § 13, stk. 1 vedrører udlejers og lejers ret til at forlange lejen reguleret til markedsleje, dvs. at lejen kan kræves forhøjet eller sat ned, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved ”væsentligt” skal forstås en afvigelse på mere end 10-15%. Et krav om markedslejeregulering, så lejen kommer til at svare til det, der må betragtes som markedslejen for de lejede lokaler, kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse- eller nedsættelse efter erhvervslejelovens § 13 sidst har fundet sted, eller 4 år efter en vilkårsændring efter erhvervslejelovens § 14. 

Parterne kan hver for sig eller gensidigt give afkald på at anvende § 13 i lejeforholdet. Det kan også aftales, at det kun er dele af § 13, der skal gælde, fx ved at parterne aftaler et andet reguleringsforløb end de 4-årige perioder. 

Efter § 13, stk. 8 skal der gives 3 måneders varsel, før lejen kan forhøjes eller nedsættes. Bestemmelsen indeholder nogle betingelser, som varslingen skal opfylde for at være gyldig, herunder blandt krav om skriftlighed, angivelse af lejereguleringens størrelse og oplysning om adgangen til at gøre indsigelse mod lejereguleringsvarslingen skriftligt senest 6 uger efter modtagelse af varslingen. 

Parternes adgang til i lejeperioden at kræve lejen reguleret til markedslejen efter § 13 gælder nu for både nye og gamle lejeaftaler, da bestemmelsen fra den 1. januar 2003 også fik virkning for de gamle lejeaftaler efter en mellemperiode med regulering efter de tidligere regler om det lejedes værdi.