Erhvervsleje

Erhvervslejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.

Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar 2000. Loven gælder både for lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden og med bestemte overgangsregler for lejeaftaler indgået før ikrafttrædelsesdatoen.

Regler om Erhvervsleje

Erhvervslejeloven omfatter leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og loven gælder selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder med arbejde.

Tidligere var erhvervslejeforhold reguleret dels i lejeloven dels i erhvervslejereguleringsloven. Bestemmelserne er nu samlet i én erhvervslejelov.

Erhvervslejeloven gælder for lejeaftaler indgået efter ikrafttrædelsesdatoen den 1. januar 2000 (nye lejeaftaler) og med bestemte overgangsbestemmelser for lejeaftaler indgået før lovens ikrafttræden (gamle lejeaftaler).

Erhvervslejeaftaler kan være mundtlige, men skal ifølge loven udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det. Der gælder ikke særlige krav om udformningen af erhvervslejekontrakten eller om anvendelse af specielle blanketter.

Erhvervslejeloven bygger på en høj grad af aftalefrihed. Det betyder, at lejer og udlejer ud over lejens størrelse og regulering skal tage stilling til en række spørgsmål fx om lejeforholdets varighed, fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på nuværende vilkår (afståelsesret), erstatning mv. Den aftalte lejes størrelse bør afspejle, hvilke vilkår lejer og udlejer har forhandlet sig frem til.

På en række centrale områder i lejeforholdet indeholder erhvervslejeloven fravigelige regler, der finder anvendelse, medmindre parterne har aftalt andet. Det gælder bl.a. lejens størrelse og regulering, vedligeholdelse af det lejede, mangler ved det lejede, betaling for varme og vand og lejerens fraflytning.

På enkelte områder er der i erhvervslejeloven, for at beskytte lejeren, fastsat bestemmelser, der ikke kan fraviges ved aftale til skade for lejeren. Det gælder bl.a. reglerne om opsigelse (med varsel) og ophævelse (fraflytning uden varsel) fra udlejerens side.

Se evt. tjekliste for erhvervsleje

Erhverv til bolig

I 2004 trådte en lovændring, der omhandler etablering af tagboliger og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger, i kraft.

Formålet med lovændringen var at skabe flere boliger, især i fuldt eller næsten fuldt bebyggede byområder. Derfor er der nu åbnet op for, at nye tagboliger eller nybyggede etager kan få status som ejerlejligheder, og at ejendomme, der både indeholder erhverv og bolig, kan opdeles i ejerlejligheder.

Omdannelse af erhverv til boliger

Reglerne giver større fleksibilitet i forhold til at omdanne såkaldt blandede ejendomme (altså ejendomme, der omfatter bygninger med både erhverv og boliger).

Ifølge den tidligere lovgivning var der kun mulighed for enten at omdanne erhvervslokaler til private udlejningsboliger eller at opdele ejendomme, hvis bygninger udelukkende anvendes til erhverv, i ejerlejligheder. De blandede ejendomme kunne derimod ikke opdeles i ejerlejligheder, hvis de var påbegyndt opført 1. juli 1966 eller tidligere.

Nu er det muligt, at også blandede ejendomme med bygninger påbegyndt opført 1. juli 1996 eller tidligere kan opdeles i ejerlejligheder, under forudsætning af at ejendommens bygninger tilsammen indeholder mere end 80 % erhvervsareal, og at der etableres mindst det samme antal nye boliger til helårsbeboelse, som der er i ejendommen i forvejen (dvs. mindst en fordobling af antallet af nye lejligheder). Kun ledige erhvervslejemål kan omdannes. De nye boliger skal hver være på mindst 85 m² bruttoetageareal, og det tinglyste areal skal mindst være på 75 m².

Ejendommens lejeboliger kan efterfølgende sælges som ejerboliger.

Markedsleje

Er lejens størrelse ikke aftalt, udgør den ifølge erhvervslejeloven det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, dvs. den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for lejeforholdet.

Hvad angår regulering af lejen i lejeperioden finder § 13 om regulering til markedslejen anvendelse, medmindre andet er aftalt.

Bestemmelsen vedrører udlejers og lejers ret til at forlange lejen forhøjet eller sat ned hvert 4. år, så lejen kommer til at svare til det, der må betragtes som markedslejen for de lejede lokaler.

Parterne kan hver for sig eller gensidigt give afkald på at anvende § 13. Det kan også aftales, at det kun er dele af § 13, der skal gælde, fx ved at parterne aftaler et andet reguleringsforløb end de 4-årige perioder.

Efter § 13 skal der gives 3 måneders varsel, før lejen kan forhøjes eller nedsættes. Bestemmelsen indeholder nogle betingelser, som varslingen skal opfylde for at være gyldig.

Parternes adgang til i lejeperioden at kræve lejen reguleret til markedslejen efter § 13 gælder nu for både nye og gamle lejeaftaler, da bestemmelsen fra den 1. januar 2003 også fik virkning for de gamle lejeaftaler efter en mellemperiode med regulering efter de tidligere regler om det lejedes værdi.

Blandede lejemål

Hvis samme lejekontrakt indeholder udlejning af lokaler til både beboelse og lokaler til andet end beboelse, er der tale om et blandet lejemål.

Der findes to typer af blandede lejemål:

  • De fysisk samlede lejemål
  • De fysisk adskilte lejemål

De fysisk samlede blandede lejemål

Erhvervslejeloven finder ikke anvendelse på disse lejemål, som på alle områder opfattes som boliglejemål. Her finder reglerne om beboelseslejemål i lov om leje (eller for lejemål i almene boliger i lov om leje af almene boliger) anvendelse. Det gælder både bolig- og erhvervsdelen.

De fysisk adskilte blandede lejemål

Det blandede lejemål er fysisk adskilt, hvis der er selvstændig adgang til de to dele, og der ikke er gennemgang i lejemålet mellem de to dele.

Når det blandede lejemål er fysisk adskilt, finder erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse og forbedringsforhøjelser anvendelse, for så vidt angår erhvervsdelen af lejemålet (jf. erhvervslejelovens § 1, stk. 2).

Alle andre forhold i lejemålet er reguleret af reglerne om beboelseslejeforhold i lov om leje (eller lov om leje af almene boliger).

Søgeord: Erhvervsleje, Erhvervslejeloven, Tjekliste