Relakseret pantebrev

Spørgsmål

Sælger har relakseret pantebrev 7.1.2026 iflg. tinglysningen og forhindret køber i at benytte afgiftspantebrev ifølge købsaftale af 15.10.26. Sælger skriver at de ikke har overtrådt købsaftalen, hvilket køber bestrider. Hvem har ret?

Sælger skriver: "Andelsboligforeningen er gennem reglerne om tilbudspligt indtrådt i købsaftalen, og foreningen kan som køber ikke opnå bedre ret end den oprindelige køber af Ejendommen. Af købsaftalen af 15. oktober 2025 fremgår af pkt. 25.5: ”Standardvilkår / Omdannelse til og overtagelse af afgiftspantebreve I det omfang det er muligt, er Sælger forpligtet til at foranledige, at ejerpantebrev(e) og øvrige pantebrev(e) omdannes til afgiftspantebrev(e). Sælger sørger for evt. digitalisering af (ejer)pantebreve, og afholder udgifterne hertil. Såfremt Sælger bliver pålagt yderligere omkostninger i forbindelse med omdannelse af (ejer)pantebreve til afgiftspantebreve, re- funderer Køber disse over refusionsopgørelsen. Sælger forpligter sig til ikke at aflyse evt. afgiftspantebrev(e), idet disse overtages af Køber. Køber afholder evt. øvrige omkostninger hermed. Pantebreve, der ikke kan ændres til afgiftspantebreve, f.eks. skadesløsbreve, aflyses, med- mindre andet er aftalt i købsaftalen eller særskilt aftalt i tillæg til købsaftalen. Ovenstående gælder ikke for pant hvilende på flere ejendomme, hvis den solgte ejendom relakseres fra pantet.” (fremhævet her) Købsaftalens pkt. 25.5 er et standardvilkår, der alene forpligter sælger til at omdanne pantebreve til afgiftspantebreve i det omfang, at det er muligt. Standardvilkåret kan ikke fortolkes som en specifik garanti for, at sælgers pantebrev i nærværende handel ville blive omdannet til et afgiftspantebrev i forbindelse med overdragelsen af ejendommen til køber. Sælger har på intet tidspunkt oplyst, at sælgers realkreditlån ville blive indfriet og aflyst i forbindelse med handlen. Det er en betingelse for at anvende afgiftsfritagelsesreglen i tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, at det tidligere pant aflyses. Det betyder, at afgiftsparkering ikke har været muligt. I forbindelse med salget af ejendommen er der ikke foretaget relaksering af pantet, men derimod overflytning af pantet til en af sælgers øvrige ejendomme. Dette skete på foranledning af Nykredit, jf. mails af 16. januar 2026 og 23. januar 2026 fra Nykredit. Sælger har i den forbindelse betalt fuld tinglysningsafgift. Sælger har således ikke spekuleret i at få andel i et muligt afgiftsfritagelsesbeløbet.

Svar

Min vurdering er, at køber har ret. Sælger har pligt til at sørge for, at køber kan genanvende tinglysningsafgift på eksisterende pantebreve og ejerpantebreve. Er det ikke sket, er det min opfattelse, at sælger skal betale erstatning til køber med et beløb, der modsvarer den besparelse in tinglysningsafgift, som køber kunnet have opnået, hvis sælger havde omdannet eksisterende ejerpantebreve og pantebreve til afgiftspantebreve.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside