Tilstandsrapport

En tilstandsrapport er resultatet af en bygningsgennemgang foretaget af en beskikket bygningssagkyndig under huseftersynsordningen. Huseftersynet er ikke lovpligtigt. Tilstandsrapporten beskriver bygningens tilstand og er, sammen med elinstallationsrapporten, en forudsætning for at købere kan tegne ejerskifteforsikring og sælger kan frigøre sig fra sit ansvar for skjulte fejl og mangler i en bolighandel.

  • Opdateret 1. april 2022

Du kan bestille en tilstandsrapport på et hus, et sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog ikke så tit, man laver eftersyn på ejerlejligheder. Når der laves tilstandsrapport på en ejerlejlighed, skal ejerlejlighedens fælleseje nemlig gennemgås – ellers er rapporterne ikke gyldige.

En tilstandsrapport består af tre dele:

  • Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet og karakterer til de enkelte bygningsdele
  • Dine egne bemærkninger og oplysninger om boligens skader
  • Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring.

Oplysningerne om tagets restlevetid er baseret på et tabelopslag. Det er altså ikke en konkret vurdering af tilstanden på beboelsesbygningens tag.

Levetidstabellerne fra Statens Byggeforskningsinstitut ligger til grund for den illustrerede restlevetid i tilstandsrapporten, og der tages højde for tagets alder og materialer.

Vær opmærksom på, at et tags reelle levetid kan variere meget, alt efter vind, vejr og vedligeholdelse.

Hvis der er konstateret en skade på et tag, vil det fremgå af skadesoversigten i tilstandsrapporten.

De væsentligste bygningsdele i tagkonstruktionen, som sikrer bygningen mod klimaet, er tagbelægningen samt eventuelt undertag og inddækninger.

I tilstandsrapporten findes en hustypebeskrivelse, der er relevant for den type bolig, tilstandsrapporten vedrører. Beskrivelsen indeholder generel, supplerende information om hustypen. Ligeledes er der i tilstandsrapporten generel information om særlige opmærksomhedspunkter ved husets type, fx tagbelægning, kælder eller radon.

Der findes 16 forskellige, generelle hustypebeskrivelser. Det er en beskrivelse af de særlige forhold, der knytter sig til den relevante hustype.

Der kan være boliger, der har gennemgået så markant ombygning, at der ikke er en dækkende hustypebeskrivelse. I disse tilfælde beskrives de som udefinerede.

Følgende punkter er ikke omfattet af tilstandsrapporten:

  • Elinstallationernes funktion og lovlighed – de gennemgås i elinstallationsrapporten
  • Æstetiske eller arkitektoniske forhold
  • Sædvanligt slid og bygningens normale vedligeholdstilstand
  • Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke boligens brug eller værdi nævneværdigt
  • Planløsningen og boligens indretning samt boligens placering på grunden
  • Boligens lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen
  • Inventar som hårde hvidevarer
  • Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
  • Markiser og baldakiner
  • Indretninger og installationer uden for selve boligen.

Som sælger vil du dog stadig være ansvarlig for sådanne forhold. Som sælger skal du derfor orientere køber klart og tydeligt, hvis du opdager sådanne forhold.
Hvis du som sælger ønsker sådanne forhold vurderet, kan du bede den bygningssagkyndige eller en anden fagmand om en vurdering.

Det er sælger, der skal sørge for at bestille en tilstandsrapport. For at få udarbejdet en tilstandsrapport skal du kontakte en beskikket bygningssagkyndig.

Som sælger kan du alternativt få en ejendomsmægler til at formidle kontakt til et forsikringsselskab, der så finder en bygningssagkyndig, men ejendomsmæglerne må ikke formidle den direkte kontakt mellem sælger og bygningssagkyndig.

Du kan finde en konsulent på Boligejers konsulentsøgning, hvor alle beskikkede bygningssagkyndige er registreret.

Som sælger skal du udfylde et sælgeroplysningsskema, når tilstandsrapporten bliver udarbejdet.

Sælgeroplysningsskemaet indgår i tilstandsrapporten. Skemaet består af en lang række spørgsmål, der vedrører det kendskab du som sælger har til ejendommen og som kan være af interesse for køber.
Det drejer sig typisk om bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke kan se ved sin gennemgang, fx rør o.l.

Er du som sælger i tvivl om, hvad spørgsmålene betyder, kan du rådføre dig med den bygningssagkyndige.

Der er ikke længere maksimale vederlag pr. ejendom for udarbejdelse af tilstandsrapport.

Ved § 2 i lov nr. 740 af 1. juni 2015 blev maksimalprisreguleringen i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter ophævet.

Ændringen medfører, at der fra og med den 1. januar 2016 ikke længere vil være fastsat en øvre grænse for det vederlag, som en bygningssagkyndig vil kunne forlange for udarbejdelse m.v. af tilstandsrapporter som led i huseftersynsordningen.

Som hidtil vil de beskikkede bygningssagkyndige have mulighed for at tillægge deres vederlag det administrationstillæg, som Erhvervsstyrelsen opkræver hos de pågældende for hver udarbejdet tilstandsrapport.

Tilstandsrapportens gyldighed

Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder. Inden perioden udløber, kan du få rapporten fornyet for 6 måneder til en reduceret pris.

Rapporten er gyldig fra den dag, den beskikkede sagkyndige indberetter rapporten. Den beskikkede sagkyndige skal indberette en tilstandsrapport senest 14 dage efter gennemgangen af boligen.

Tilstandsrapporter har pr. 1. oktober 2020 fået nyt udseende. Det er fortsat de samme skader og fejl, der registreres i rapporterne, men rapporterne bliver nu udformet på en ny og moderniseret måde. Formålet med den nye udformning af rapporterne er, at de skal være lettere at forstå for hussælgere og - købere.

I de nye tilstandsrapporter er vurderingssystemet blevet ændret. Derfor er de tidligere karakterer K0, K1, K2 og K3, som de fleste nok er bekendt med, blevet erstattet af symboler, der skal indikere hvor alvorlig og akut den pågældende skade er.

Det nye vurderingssystem indebærer, at K0 karakteren, der tidligere stod for kosmetiske skader, nu er udgået.

K1 er blevet erstattet af farven grå, der betegner mindre alvorlige skader, der ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

Derudover figurerer K2 og K3 nu som farverne gul og rød. Den gule farve betyder, at der er alvorlige skader på bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt, og at dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele. Den røde farve betegner kritiske skader ved bygningsdelen, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt, og at dette svigt kan medføre eller allerede kan have medført skader på andre bygningsdele.

Om en skade er gul eller rød, er derfor afhængigt af, hvor længe skaden kan vente med at blive udbedret. Hvis det er påkrævet, at skaden bliver udbedret indenfor ca. 2 år, vil den som udgangspunkt blive betegnet som rød, mens skaden i stedet vil være gul, hvis udbedringen kan vente længere end 2 år. 

Betegnelsen UN i de ældre tilstandsrapporter, der betød, at et forhold burde undersøges nærmere, er i de nye tilstandsrapporter erstattet af et symbol med et spørgsmålstegn, der indikerer mulige skader. Der er således tale om forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det faktisk er en skade. En sådan skade kan være en kritisk eller alvorlig skade, og den mulige skades omfang og konsekvenser bør derfor afklares nærmere. Hvis du vælger at købe en ejendom, hvor et forhold er markeret med dette symbol, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen herfor.

Med de nye tilstandsrapporter er der derudover blevet ændret i beskrivelserne af de enkelte skader, så det bliver lettere for dig som køber at sammenligne tilstandsrapporter for flere huse. I de gamle tilstandsrapporter var det op til den bygningssagkyndige selv at beskrive skaderne på ejendommen, og dette medførte, at der blev brugt mange fagudtryk og forkortelser, der kunne gøre det svært for sælgere og købere at forstå rapporten. I det it-system, der benyttes til de nye tilstandsrapporter, ligger der derimod standardtekster, der kan bruges til at beskrive skaderne. Den bygningssagkyndige har dog stadig mulighed for at supplere beskrivelserne med forklaringer. 

Den beskikkede bygningssagkyndige vurderer hver enkelt bygningsdel og beskriver skader og deres placering. Skadesbeskrivelserne er et redskab for køber og sælger ved forhandlingerne om prisen på ejendommen, men skadesbeskrivelserne angiver ikke eventuelle omkostninger ved at udbedre en skade.

Nedenfor en oversigt over de anvendte symboler, der viser hvilken konsekvens en skade kan have for bygningsdelen og med hvilken tidshorisont, den bør udbedres.

Den bygningssagkyndige bruger et vurderingssystem med fire symboler.

GRÅ – mindre alvorlige skader
Skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

GUL – alvorlige skader
Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.

RØD – kritiske skader
Skader ved bygningsdelen, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.

SPØRGSMÅLSTEGN – mulige skader
Forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Derfor bør du afklare den mulige skades omfang og konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen.

Hvis tilstandsrapporten er mangelfuld eller åbenlys forkert, har den bygningssagkyndige et professionelt ansvar. Til gengæld kan du ikke gøre den sagkyndige ansvarlig for skjulte skader, der var umulige at konstatere ved huseftersynet.

Når en beskikket bygningssagkyndig udarbejder en tilstandsrapport, skal han være helt uvildig. Som sælger skal du sørge for, at der er adgang til alle dele af huset, og du har ikke mulighed for at påvirke eftersynet. Hvis du opdager fejl i tilstandsrapporten, bør du gøre den sagkyndige opmærksom på det, så han får mulighed for at rette den, inden der opstår problemer.

Som køber vil din ejerskifteforsikring normalt dække skader, som den sagkyndige ikke har registreret. Det er dog ikke alle købere, der tegner denne forsikring.

Klagemulighed

En bygningssagkyndig har en lovpligtig ansvarsforsikring, der omfatter oversete fejl og mangler - det er en betingelse for at blive beskikket. Hvis fejl og mangler ved tilstandsrapporten medfører et tab for enten køber eller sælger, som den sagkyndige ikke vil påtage sig, kan man klage til Disciplinær- og klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige. I klagesager kan nævnet pålægge en beskikket bygningssagkyndig at betale erstatning for tab, der er lidt af klager, på grund af mangler og fejl i en tilstandsrapport.

Nævnet kan desuden gennemføre disciplinærsager mod beskikkede bygningssagkyndige og kan i den forbindelse tildele påtaler og advarsler, pålægge bøder eller frakende retten til at udøve hvervet som beskikket bygningssagkyndig. Afgørelser kan indbringes for domstolene.

Kontrol med tilstandsrapporter

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige kontrollerer løbende kvaliteten af tilstandsrapporterne. Nævnet offentliggør navnene på de sagkyndige, der har fået tildelt en advarsel, en bøde eller som har fået frakendt retten til at udøve virksomhed som bygningssagkyndig. Det er ikke muligt at klage til andre administrative myndigheder over Disciplinær- og klagenævnets afgørelser, men du kan indbringe afgørelsen for de almindelige domstole.

Reglerne om tildeling af sanktioner fremgår af § 2 i Bekendtgørelse om Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Gennemgang af tilstandsrapporterne

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige udtager løbende tilstandsrapporter til kontrol, så alle sagkyndige får kontrolleret en tilstandsrapport mindst én gang i deres 3-årige beskikkelsesperiode.

Når en bygningssagkyndig udtages til kontrol, inviteres den sagkyndige til at være til stede ved nævnets gennemgang af den pågældende bolig. Selve gennemgangen foretages af en af nævnets syns- og skønsmænd, der laver en kontrolrapport til nævnets videre behandling.

Nævnet kan tildele en bygningssagkyndig en sanktion, hvis den sagkyndige har begået alvorlige eller gentagne fejl.