Ulovlige elinstallationer ved køb af ejerlejlighed

Spørgsmål

Jeg har lige købt en ejerlejlighed, og sælger har et par dage før, jeg skal overtage, oplyst mig, at der er lidt problemer med spotlysene i loftet. På baggrund af oplysninger fra den forrige ejer, som fik sat spots op, har jeg kontaktet en elektriker og forelagt ham den information, som jeg har fået oplyst fra sælger, og hans umiddelbare vurdering er, at elinstallationen muligvis er ulovlig, og sælger har indvilliget i at betale regningen for elektrikerens besøg. Mit spørgsmål er så, hvis elektrikeren konstaterer at elinstallationerne er ulovlige, er sælger forpligtiget til at betale for det, eller er der en undtagelsen i købeloven, som gør, at sælger ikke nødvendigvis er forpligtiget til at betale?

Svar

Kære spørger

Jeg tillader mig at lægge til grund, at ejerlejligheden er købt uden anvendelse af huseftersynsordningen, hvilket er det sædvanlige ved handel med ejerlejligheder. Det betyder, at der ikke er udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport i forbindelse med salget af ejerlejligheden.

Ifølge retspraksis uden for huseftersynsordningen har man som køber ret til at kræve et afslag i købesummen, hvis der viser sig at være mangler ved ejendommen. Ulovlig elinstallationer vil også være mangler. Afslaget udmåles traditionelt til størrelsen af udbedringsudgifterne.

Imidlertid gælder der en bagatelgrænse for afslaget, således at der kun kan opnås et afslag, hvis udbedringsomkostningerne overstiger et vis beløb. Beløbets størrelse er en konkret vurdering, som det i sidste ende tilkommer Retten at vurdere. Ifølge nyere retspraksis vil jeg mene, at bagatelgrænsen ligger omkring 4-5 % af købesummen for ejerlejligheden.

I langt de fleste tilfælde kan man som køber ikke kræve et afslag i købesummen grundet ulovlig elinstallationer, da udbedringsomkostningerne ofte vil være beskedne i forhold til købesummen. Der forekommer dog også situationer, hvor det modsatte er tilfældet, men det afhænger naturligvis af, hvad man har betalt for ejerlejligheden, samt størrelsen af udbedringsomkostningerne.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Dette spørgsmål er besvaret af: