Spørgsmål
Kære BOLIGadvokat
Baggrund Jeg er formand for en ejerforening (CVR-nr. 36298081, ejerlav: åløkkegård Hgd., Odense Jorder Matrikel: 200f) med 12 ejerlejligheder. Foreningen har en tinglyst vedtægt (25.03.1977-8049-34) der bl.a. beskriver hvorledes fællesudgifter herunder vandforbruget fordeles efter fordelingstal, da der kun findes en fælles vandmåler i kælderen. Som udgangspunkt betaler alle lejligheder det samme til vand, uafhængig af antal beboer/personer pr. lejlighed. Ifølge vedtægten er generalforsamlingen ejerforeningens øverste myndighed, og det beskrives at vedtægten kan ændres hvis 2/3 af de stemmeberettigede stemmer herfor. Der fremgår ikke af vedtægten, at en vedtægtsændring besluttet på en generalforsamling nødvendigvis skal tinglyses. For at opnå en mere rimelig fordeling af udgiften til vand, blev det besluttet på generalforsamlingen i 2010 at afvige fra vedtægten, så vandforbruget fremadrettet fordeles efter antal beboere i lejlighederne pr. 31/12. Denne beslutning er aldrig blevet tinglyst, men det har hidtil været praksis. Nye ejere af lejligheder, som er kommet til i perioden efter 2010 er blevet informeret om vores praksis mht. fordeling af vandforbruget, hvor vi afviger fra vedtægten. Denne information har ejerforeningen formidlet skriftligt via ejerlejlighedsskemaet. Spørgsmål Burde man som følge af beslutningen i 2010 have revideret vedtægten, så den nye måde at fordele udgiften til vand blev indarbejdet og tinglyst, eller har vores praksis været uproblematisk og inden for lovgivningens rammer? Hvis ovenstående praksis giver anledning til kritik, hvorledes anbefales det, at vi får rettet op på forholdene?
Svar
Kære spørger.
Hvis I tilbage i 2010 på lovligvis – altså med 2/3 flertal - har vedtaget en anden fordeling af vandudgifter, end det der hidtil fremgik af vedtægterne, vil en sådan beslutning som udgangspunkt være gældende mellem medlemmerne og en fremtidig erhverver/køber, der har kendskab til ændringen.
Det er nemlig fast antaget i praksis at en køber med kendskab til en gyldig vedtaget generalforsamlingsbeslutning er bundet af denne trods manglende tinglysning.
For at sikre, at I som ejerforening kan ”binde” nye ejere/købere af vedtægtsændringen, skal ændringen være oplyst for disse inden købet er endeligt indgået.
Dette oplyser du, at I har gjort, hvorfor der ikke er anledning til kritik af håndteringen.
Det er imidlertid altid hensigtsmæssigt, at de tinglyste vedtægter også rent faktisk svarer til de gældende regler, hvorfor det bør overvejes at tinglyse ændringen.
_________________________________________________
Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)