Indledning og overblik
At gennemføre et boligsalg er en opgave, der traditionelt har været forestået af ejendomsmæglere. Der er dog ikke noget krav i loven om, at det skal være sådan. Med internettets muligheder og mange boligportaler er der derfor nogle boligejere, der vælger selv at stå for det, når huset eller ejerlejligheden skal sælges.
Fordele og ulemper
Der er både fordele og ulemper ved at sælge sin bolig selv. Den åbenbare fordel er naturligvis, at man kan spare mæglersalæret. Desuden har man som sælger flere muligheder for at gøre brug af alternative salgsmetoder. Fx kan man holde auktion over sin bolig, hvilket ikke er tilladt for ejendomsmæglere. Sælger man via en ejendomsmægler, vil vedkommende ofte forlange, at du som sælger skal indhente bl.a. tilstandsrapporten med det samme, hvilket nogle gange medfører ekstra udgifter, fordi rapporten udløber efter 6 måneder. Sælger man selv, kan man vente med at indhente rapporten, indtil en seriøs køber har meldt sig.
Ulemperne ved selvsalg er, at man ikke når ud til mæglernes kundekartoteker, og nogle købere vil måske ikke opdage den private annonce. Måske vil nogle købere endda føle, at det er mere betryggende, at salget håndteres af en professionel mægler. Nogle købere vil måske synes, at det er ubekvemt at stille kritiske spørgsmål til boligen, når det er ejeren selv, man står overfor. Måske er du som sælger for subjektiv i din vurdering af boligens kvaliteter, når det kommer til at sælge dit eget hjem. En anden ulempe ved at gennemføre et fuldstændigt selvsalg er, at boligen ikke kommer på Boligsiden.dk. Vær også forberedt på, at du kan komme til at lægge rigtig mange timers arbejde i salget.
Har du besluttet dig for selv at deltage aktivt i sagsprocessen, skal du være opmærksom på, at nogle ejendomsmæglere tilbyder alternative løsninger, hvor du fx selv står for dele af arbejdet og/eller fremvisningen af boligen. Dermed bliver det billigere for dig som sælger, mens du stadig har fordele ved at være tilknyttet en mægler. Du er dækket af mæglerens ansvars- og garantiforsikring, og boligen kommer på Boligsiden.dk. Det kan være en god mellemløsning i forhold til på den ene side at stå for alt selv eller på den anden side at overlade alt til en ejendomsmægler.
I denne guide finder du som selvsælger en oversigt over alle trin i processen, ligesom det bl.a. er beskrevet, hvordan du prisfastsætter din bolig, hvordan du forhandler med køberen, hvordan du indhenter dokumenter, og hvad du skal være opmærksom på på overtagelsesdagen.
Overblik - Ekspeditionsforløbet i bolighandlen
Et normalt forløb i en ejendomshandel – efter der er fundet en køber – kan se ud som følger:
- Udkast til købsaftale udarbejdes af sælger eller sælgers rådgiver og sendes til køber sammen med ejendommens dokumenter
- Købers rådgiver gennemgår dokumenter m.v. og godkender handlen, eventuelt med ændringer
- Aftalen bliver underskrevet af køber og sælger – og bliver endelig og bindende
- Køber deponerer kontant udbetaling hos sælgers bank
- Køber stiller bankgaranti
- Fortrydelsesfristen udløber
- Køber indhenter et lånetilbud og kurssikrer det
- Sælger kurssikrer indfrielse af lån
- Køber tegner hus- og ejerskifteforsikring, hvis der er tale om et hus
- Køber og sælger underskriver skøde
- Tinglysning af skøde med retsanmærkninger
- Tinglysning af pantebreve med retsanmærkninger
- Eventuel omregistrering af ejerpantebrev til køber
- Aflysning af sælgers indestående pantehæftelser
- Sletning af retsanmærkninger
- Udbetaling af lån fra købers realkreditinstitut til depot i sælgers bank
- Overtagelsesdag – konvertering af bankgaranti til kontanter
- Aflæsning af forbrug og nøgleoverdragelse
- Frigivelse af deponerede beløb til sælgers disposition
- Udarbejdelse af refusionsopgørelse
Det er vigtigt ved læsningen af listen ovenfor at være opmærksom på, at rækkefølgen naturligt kan og skal afvige i nogle tilfælde. Det er fx ikke nogen forudsætning, at der tegnes ejerskifteforsikring, inden skødet underskrives.
I visse tilfælde giver det dog også sig selv, at rækkefølgen ikke kan eller bør være anderledes end her angivet - fx skal aftalen være endelig, inden der sker kurssikring af lån.